Zwischenvermietung und Mietpreisbremse

1. Eine gewerbliche Zwischenvermietung i.S.d. § 565 BGB kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter mit der Eigennutzung durch den Mieter einverstanden war und dem Mieter (Zwischenvermieter) nur wenige Wohnungen überlassen wurden.

2. Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse liegt in einer späteren Mietsenkung keine Vereinbarung über die zukünftigen Mietforderungen, die den Beschränkungen des § 556d BGB nicht unterliegt; aus der Entscheidung des BGH (GE 2022, 1201) zu einer Mieterhöhungsvereinbarung folgt nichts anderes.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. verlangt Auskunft und teilweise Rückzahlung einer überhöhten Miete. […]

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen: Die klägerseits geltend gemachten Ansprüche aus §§ 556d ff. BGB bestünden nicht, da die Parteien zwar durch einen Mietvertrag verbunden seien, in den der Bekl. nach § 565 BGB eingetreten sei, die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB jedoch aufgrund der nach Mietbeginn vereinbarten Herabsetzung der Miete nicht anwendbar seien. […]

Die Kl. macht geltend, durch das Ausscheiden des bisherigen Zwischenvermieters sei ein neuer Mietvertrag zwischen den Parteien entstanden, auf den die so genannte Mietpreisbremse anwendbar sei. Der zu Beginn dieses Mietverhältnisses vertraglich vereinbarte Mietzins sei auf seine Vereinbarkeit mit der Mietpreisbremse zu überprüfen. Die Reduzierung der Miete im Verhältnis zwischen dem Zwischenvermieter und der Kl. spiele insofern keine Rolle. […]

Der Bekl. macht geltend, er sei nicht in den Mietvertrag der Kl. mit dem Zwischenvermieter eingetreten. Es treffe nicht zu, dass der Zwischenvermieter die Wohnung gewerblich habe weitervermieten sollen. Ihm sei lediglich die Möglichkeit eingeräumt worden, die Wohnung weiterzuvermieten. § 565 BGB sei daher nicht anwendbar. In dem Objekt hätten mehrere Wohnungen leer gestanden, und der Zwischenvermieter, Herr L., habe mitgeteilt, es sei für ihn kein Problem, Untermieter zu finden. Er, der Bekl., hätte nichts dagegen gehabt, wenn der Zwischenvermieter selbst in die Wohnung eingezogen wäre. Mit Hr. … seien lediglich zwei Mietverhältnisse begründet worden, das über die hier streitgegenständliche Wohnung sowie hinsichtlich einer weiteren Wohnung. […]

2. Die Berufung ist begründet.

a) Der geltend gemachte Auskunftsanspruch steht der Kl. aus § 556g Abs. 3 BGB zu. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB sind anwendbar. […]

bb) Zwischen den Parteien ist allerdings ein Mietverhältnis nach § 565 Abs. 1 BGB durch den Wegfall des ehemaligen Zwischenvermieters Hr. L. zustande gekommen.

aaa) Bei den streitgegenständlichen Räumlichkeiten handelt es sich unstreitig um Wohnraum.

bbb) Der ehemalige Zwischenvermieter Herr L. sollte diesen Wohnraum aufgrund eines Vertrags mit dem Bekl. Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten. Dem steht nicht entgegen, dass es dem Bekl., wie er geltend macht, nicht darauf ankam, ob der Zwischenvermieter die Wohnung tatsächlich weitervermietet oder ggf. diese selbst nutzt. Denn dass der Zweck des Vertrags zwischen dem Bekl. und dem Zwischenvermieter auf eine Weitervermietung gerichtet war, war auch für den Bekl. offensichtlich. So wurden mit Hr. L. selbst als Zwischenvermieter jedenfalls zwei Mietverträge über Wohnungen geschlossen. Eine ganze Reihe weiterer Verträge wurden mit einer ebenfalls von Hrn. … als Geschäftsführer geführten GmbH geschlossen, sowie wiederum diverse weitere Mietverträge mit der Lebensgefährtin des Hr. … Sowohl die Anzahl der Verträge als auch der Umstand, dass eine Reihe von Verträgen mit einer - von Hr. … geführten - GmbH geschlossen wurde, die selbst die Räume nicht als Wohnung nutzen konnte, zeigen, dass der Zweck der Verträge insgesamt und damit auch des einzelnen auf die hier streitgegenständliche Wohnung bezogenen Vertrags nur darin bestehen konnte, die Wohnungen weiterzuvermieten.

Dies wird auch durch das Vorbringen des Bekl. bestätigt, wonach in dem Objekt … Straße zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses mehrere Wohnungen leer standen und sich Hr. … anbot, diese anzumieten, da es für ihn kein Problem wäre, Untermieter für die Wohnungen zu finden. Damit stand für beide, den Bekl. und den Zwischenvermieter, fest, dass die Absicht bestand, die Wohnungen weiterzuvermieten. Dies war die Grundlage des Vertrags; dass der Bekl. auch mit einer Eigennutzung durch Hr. … einverstanden gewesen wäre, tritt demgegenüber zurück und rechtfertigt nicht, die Vorschrift des § 565 BGB hier nicht anzuwenden.

ccc) Es ist der Entscheidung zugrunde zu legen, dass eine gewerbliche Weitervermietung erfolgen sollte. Soweit der Bekl. geltend macht, es sei gar keine Gewinnerzielung erstrebt gewesen, da eine Eigennutzung möglich gewesen wäre und da die im Untermietverhältnis erzielte Miete nicht höher gewesen sei als die im Zwischenmietverhältnis, kann er damit nicht gehört werden.

Abgesehen davon, dass er damit seinem eigenen Vorbringen im Verfahren 2 C 230/22 widerspricht, ist unter Gewerbsmäßigkeit auch im Rahmen der mietrechtlichen Vorschrift des § 565 BGB eine auf Dauer angelegte (planvolle), selbständige Tätigkeit, der Gewinnerzielungsabsicht oder zumindest ein wirtschaftliches Interesse zugrunde liegt, zu verstehen. Rein private, karitative oder gemeinnützige Zwecke scheiden aus. Nicht erforderlich ist, dass es sich bei der Vermietung um die einzige oder primäre Erwerbsquelle handelt, ein Nebengewerbe ist ausreichend. Weiterhin nicht erforderlich ist, dass tatsächlich ein Gewinn erzielt wird, lediglich das Handeln des Mieters muss auf Gewinnerzielung, zumindest jedoch auf Kostendeckung gerichtet sein (BeckOGK/Först, 1.7.2024, BGB § 565 Rn. 20).

Laut dem Bundesgerichtshof besteht für den Bereich des § 565 BGB für eine Ausweitung des Gewerbebegriffs - etwa in der Weise, dass alle Fälle einer auf Dauer angelegten entgeltlichen Weitervermietung erfasst werden - kein Anlass. Dies ergibt sich aus dem Regelungszweck dieser Norm, der nicht darauf abzielt, den Schutz des Mieters generell für alle Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen, sondern nur für bestimmte Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. Anlass für die Schaffung der Regelung in § 565 BGB (und der gleichlautenden Vorgängerregelung des § 549a BGB a.F.) war die Entscheidung des BVerfG zum Mieterschutz bei Weitervermietung im Rahmen des so genannten Bauherrenmodells […]. Jene Entscheidung hat einen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG festgestellt und dies damit begründet, dass bei diesem Vermietungsmodell dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrags nicht der soziale Kündigungsschutz zur Verfügung stehe, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte, obwohl keine gewichtigen Interessen des Eigentümers ersichtlich seien, die eine Verkürzung des Kündigungsschutzes rechtfertigen könnten. Denn der Eigentümer habe die Wohnung errichtet oder erworben, um sie auf dem Wohnungsmarkt zu nutzen; die bloße Einschaltung eines gewerblichen Zwischenmieters könne daher eine Verkürzung des Kündigungsschutzes des Mieters nicht rechtfertigen (BGH NJW 2016, 1086 Rn. 24, beck-online).

Im Gegensatz dazu bestehe, so der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung weiter, eine grundlegend andere Interessenlage, wenn der Zwischenmieter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke verfolge und die Zwischenvermietung deshalb vor allem in seinem und insbesondere des Endmieters Interesse liege (BGH aaO., Rn. 25).

Anknüpfend daran, ist vorliegend - nicht zuletzt mit Blick auf die Zweckrichtung des § 565 Abs. 1 BGB - von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen. Der Zweck der Vorschrift liegt darin zu verhindern, dass im Falle der Beendigung des Zwischenmietverhältnisses die Kündigungsschutzvorschriften umgangen werden könnten. Denn die Zwischenvermietung dient in erster Linie den Interessen des Vermieters (BeckOK BGB/Herrmann, 71. Ed. 1.8.2024, BGB § 565 Rn. 1 m.w.N., beck-online). Eine gemeinnützige oder karitative Zweckrichtung des Tätigwerdens des Zwischenvermieters ist hier jedenfalls nicht ersichtlich. Zudem hat die vom Zwischenmieter geführte GmbH eine Reihe von Wohnungen angemietet, bei der schon aufgrund ihrer Rechtsform von einer gewerblichen Tätigkeit ausgegangen werden kann. Der Umstand, dass der Mietzins im Untermietverhältnis nicht höher war als im Zwischenmietverhältnis spricht nicht gegen eine gewerbliche Tätigkeit, da sich für den Zwischenvermieter auch andere wirtschaftliche Vorteile aus der Vermietung ergeben können, wie dies etwa der Fall ist, wenn ein Unternehmen Wohnungen den eigenen Arbeitnehmern zur Verfügung stellt. Tragfähige Gründe oder Interessen des Eigentümers, des Bekl., weshalb bei Beendigung des Hauptmietvertrags der Untermieterin, der Kl., nicht der soziale Kündigungsschutz zur Verfügung stehen sollte, den sie bei direkter Anmietung gehabt hätte, sind vorliegend weder vorgetragen noch sonst im Ansatz ersichtlich, weshalb von einer Gewerblichkeit des Zwischenmietverhältnisses auszugehen und § 565 Abs. 1 BGB anzuwenden ist.

cc) Ist die Vorschrift des § 565 Abs. 1 BGB anwendbar, so ist die Rechtsfolge, dass ein Mietverhältnis zwischen den Parteien zustande gekommen ist.

Zu Recht macht die Kl. insofern geltend, dass zwischen den Parteien mit dem Ausscheiden des Zwischenvermieters ein neues Mietverhältnis mit dem Inhalt des Mietverhältnisses zwischen Kl. und Zwischenvermieter zustande gekommen ist.

Der Vermieter tritt nicht in den bestehenden Mietvertrag ein, sondern nur in die Rechte und Pflichten. Diese Formulierung deckt sich mit der Gesetzesbegründung, wonach sich die Vorschrift an § 571 a.F., jetzt § 566 BGB orientiert. Auch hier tritt der Erwerber nicht in den Mietvertrag, sondern nur in die Rechte und Pflichten ein, die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergeben (BeckOGK/Först, 1.7.2024, BGB § 565 Rn. 42, mit zahlreichen Hinweisen auf den Meinungsstand, beck-online). Die gleichlautende Formulierung in §§ 565 und 566 BGB legt nahe, dass sich der Eintritt nach beiden Vorschriften auf dieselbe Weise vollzieht. Für § 566 BGB ist höchstrichterlich entschieden, dass als Rechtsfolge des Eigentumsübergangs vorgesehen ist, dass zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter ein neues Mietverhältnis entsteht, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH, Urteil vom 4. September 2019 - XII ZR 52/18 -, Rn. 24, mit Nachweisen auf frühere entsprechende Entscheidungen).

Ein Grund, den Eintritt in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietvertrag anders zu behandeln als den Eintritt nach § 566 BGB, ist nicht ersichtlich.

Soweit die Kl. daraus ableitet, dass ein neues Mietverhältnis zwischen den Parteien zustande gekommen und schon deshalb die §§ 556d ff. BGB anwendbar seien, trifft dies allerdings nicht zu. Denn, wie ausgeführt, kommt das neue Mietverhältnis mit den Rechten und Pflichten des alten Mietverhältnisses zustande, also auch mit etwaig bestehenden Rechten und Pflichten, wie sie sich aus §§ 556d ff. BGB ergeben. Waren Ansprüche im alten Mietverhältnis aus §§ 556d BGB mangels Anwendbarkeit dieser Vorschriften ausgeschlossen, werden sie nicht mit dem Eintritt des Hauptvermieters in die Rechte und Pflichten aus dem früheren Mietverhältnis mit dem Zwischenvermieter wieder anwendbar, anderenfalls der Hauptvermieter nach dem Eintritt in den Mietvertrag schlechter stünde als vorher der Zwischenvermieter, was nach Wortlaut und Zweck der Norm des § 565 Abs. 1 BGB gerade ausgeschlossen sein soll.

Es kommt daher darauf an, ob die §§ 556d ff. BGB bereits im Mietverhältnis zwischen der Kl. und dem Zwischenvermieter anwendbar waren.

Dies ist der Fall; aus ihnen abgeleitete Ansprüche sind auch nicht aufgrund der Senkung der Miete im April 2021 ausgeschlossen. Die aus der Entscheidung des BGH, Urteil vom 28.9.2022, VIII ZR 300/21 - GE 2022, 1201, ableitbaren Grundsätze stehen dem nicht entgegen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Senkung der Miete ohne einen äußerlich nachvollziehbaren Grund oder diesbezügliche Verhandlungen erfolgt.

Ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB war ursprünglich gegeben: Zwischenvermieter und Kl. schlossen einen Mietvertrag über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, und die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses überstieg die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %. Letzteres ist nach dem Vorbringen in der Klageschrift unstreitig, dem der Bekl. erstinstanzlich, aber auch im Berufungsverfahren nicht entgegengetreten ist.

Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB sind nicht wegen der im April 2021 erfolgten Mietsenkung nicht mehr anwendbar.

Dies gilt zunächst, weil es sich um einen einseitigen Verzicht von Seiten des Zwischenvermieters handelt. Zwar fragte er bei der Kl. per Mail an, was diese davon halte, wenn „wir die ursprüngliche Miete […] reduzieren“, worin, da als Frage formuliert, noch kein annahmefähiges Angebot lag, auch wenn die Kl. antwortete, sie nehme das Angebot an. Die die Rechte und Pflichten des Mietvertrags umgestaltende Erklärung lag erst in der weiteren Nachricht des Zwischenvermieters, die überschrieben war mit „Nachtrag zum Mietvertrag […]“ und in der es hieß: „Die Netto-Kaltmiete wird […] reduziert […]“. Es handelte sich um eine einseitige Erklärung, die offenkundig nach Auffassung beider seinerzeitigen Mietvertragsparteien geeignet war, die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag umzugestalten. War aber Rechtsgrund der Mietsenkung eine einseitige Erklärung des seinerzeitigen Vermieters, konnten sich daraus von vornherein keine Rechtsnachteile der Mieterin im Hinblick auf die zwingenden Rechte aus § 556d ff. BGB ergeben.

Selbst wenn man dies aber abweichend beurteilen und in der Senkung der Miete eine auf zwei Willenserklärungen beruhende Vertragsänderung sehen wollte, würde nichts anderes gelten. Denn, anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen und zitierten Fall hinsichtlich der Mieterhöhungsvereinbarung, bildete die Absenkung der Miete hier nicht den Rechtsgrund für die künftigen Mietzinsforderungen des Vermieters. In jenem Fall verstand sich von selbst, dass der Vermieter nicht den Mieterhöhungsbetrag auf der Grundlage des ursprünglichen Mietvertrags verlangen konnte. Nach der vom Bundesgerichtshof gebilligten Auslegung des Berufungsgerichts bezog sich die Mieterhöhungsvereinbarung aber nicht nur auf den Mieterhöhungs-, sondern auf den Gesamtbetrag der nun erhöhten Miete, der nun „neu“ vereinbart war.

Hier liegt es anders. Rechtsgrund für die Mietzinsforderung des Zwischenvermieters und darauf aufbauend des Bekl. war und ist in Gänze die ursprüngliche Vereinbarung über den Mietzins, die zu Beginn des Mietverhältnisses geschlossen worden ist. Die Absenkung der Miete führte zu einem Verzicht bzw. einer Einwendung der Mieterin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Vermieters. Die Absenkung ersetzte aber nicht die ursprüngliche Vereinbarung hinsichtlich der Mietzinsforderung und konnte daher auch nicht dazu führen, dass diese, soweit sie nach dem Verzicht bestehen blieb, nun in Gänze dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB entzogen und damit wirksam würde.

Anders als in der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs entspricht dies vorliegend der objektivierten Interessenlage der Parteien, denn ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis mag - anders als bei dem Neuabschluss eines Mietverhältnisses - eine begehrte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und eine Zustimmung hierzu ohne die Gefahr des Verlusts seiner Mietwohnung ablehnen können (vgl. BGH aaO. Rn. 26, juris). In der vorliegenden Konstellation besteht aber gar kein Anlass für einen Mieter, etwas sorgfältig zu prüfen, weil ein juristischer Laie nicht auf den Gedanken kommen kann, eine Senkung der Miete könne zu einem Verlust von Rechten oder gar einer finanziellen Einbuße führen.

Auch die Gesetzesbegründung, die der Bundesgerichtshof im Fall einer Mieterhöhung zum Beleg für die Richtigkeit seiner Entscheidung herangezogen hatte, steht der hiesigen Würdigung nicht entgegen. Dort heißt es u. a., dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drs. 18/3121, S. 16). Mit der Frage einer Senkung der Miete befasst sich die Gesetzesbegründung nicht.

Es kann an dieser Stelle unerörtert bleiben, ob all dies uneingeschränkt gilt, wenn die Parteien eines Mietvertrags nach dessen Abschluss im laufenden Mietverhältnis in Verhandlungen über die Miethöhe eintreten, weil hierzu ein konkreter Anlass besteht, und sich in der Folge auf eine abweichende niedrigere Miete einigen. Im vorliegenden Fall bedarf es solcher Überlegungen nicht, weil irgendein nachvollziehbarer Grund für die Senkung der Miete von Bekl.seite weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist, wobei dahingestellt bleiben mag, ob die Vermutung der Kl. zutrifft, dass der einzige Grund für die Senkung der Miete darin gelegen habe, sie um ihre Rechte aus der Mietpreisbremse zu bringen.

Sind die §§ 556d ff. BGB aber anwendbar, besteht auch der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB. Die Kl. hat dem Bekl. am 27.3.2023 ein Rügeschreiben übersandt und Auskünfte verlangt. Die Auskünfte wurden nicht erteilt. […]

Die Vorschriften über die Mietpreisbremse gelten nur für den Neuabschluss eines Mietvertrages; bei einer späteren Einigung über eine Mieterhöhung sind sie nicht anwendbar. Das Landgericht Berlin hatte zu entscheiden, ob das auch für eine Mietsenkung zutrifft.

Die Mieterin verlangte Auskunft und teilweise Rückzahlung einer überhöhten Miete, die mit dem Zwischenvermieter vereinbart war. Diesem waren in dem Haus mit mehreren leerstehenden Wohnungen zwei Wohnungen angeboten worden, die untervermietet wurden. Weitere Untervermietungen erfolgten durch die von ihm geführte GmbH. Nach dem Ausscheiden des Zwischenvermieters machte die Klägerin ihre Ansprüche gegen den Beklagten geltend, der sich darauf berief, dass keine gewerbliche Zwischenvermietung vorgelegen habe. Seinem Mieter sei nur die Möglichkeit eingeräumt worden, die Wohnung weiter zu vermieten, und er hätte auch selbst in die Wohnung einziehen können. Der Zwischenvermieter habe auch einige Monate nach Abschluss des Mietvertrages eine Mietsenkungsvereinbarung mit der Mieterin getroffen, sodass die Vorschriften zur Mietpreisbremse unanwendbar seien.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil der Beklagte zwar als Vermieter anzusehen sei, die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB wegen der späteren Mietsenkung jedoch nicht anwendbar seien. Das Landgericht Berlin folgte dem nicht.

Die Kammer nahm eine gewerbliche Zwischenvermietung i.S.d. § 565 BGB an. Nach den Vereinbarungen des Beklagten mit dem Zwischenvermieter sollte dieser die Wohnungen weitervermieten. Das Einverständnis mit der Eigennutzung durch den Zwischenvermieter trete demgegenüber zurück. Ausreichend sei, dass der Zwischenvermieter mit der Weitervermietung eigene wirtschaftliche Interessen verfolge. Unerheblich sei, dass die Miete im Untermietverhältnis nicht höher war als im Zwischenmietverhältnis.

Nach Beendigung des Zwischenmietverhältnisses sei zwischen den Parteien ein neues Mietverhältnis entstanden mit dem gleichen Inhalt wie vorher. Der Verstoß gegen die Mietpreisbremse bei Abschluss des Mietvertrages könne daher auch gegenüber dem Beklagten geltend gemacht werden.

Die Grundsätze der Entscheidung des BGH zu einer späteren Änderung des Mietvertrages nach einem Mieterhöhungsverlangen seien hinsichtlich der Mietsenkung durch den Zwischenvermieter nicht anwendbar, zumal es sich um einen einseitigen Verzicht gehandelt habe. Selbst wenn man das abweichend beurteile, würde eine solche Vertragsänderung nicht einer Neuvereinbarung gleichstehen. Für eine sorgfältige Prüfung durch den Mieter bestehe bei einer Mietsenkung kein Anlass, so dass dahingestellt bleiben könne, ob die Vermutung der Klägerin zutreffe, der einzige Grund für die Senkung der Miete habe darin gelegen, sie um ihre Rechte aus der Mietpreisbremse zu bringen.

Die Kammer hat die Revision zugelassen zur Klärung der Frage, ob eine Mietsenkung anders zu behandeln ist als eine Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen.