Zwischenvermietung

Zwischenvermietung; Räumungsschutz

Kein Räumungsschutz des Wohnraummieters bei gewerblicher Zwischenvermietung, wenn der Hauptmietvertrag ein echter Gewerbemietvertrag ist.

Die Bekl. können sich nicht dem Kl. gegenüber auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen mit der Folge, daß - abgesehen von Ausnahmetatbeständen, die hier keine Rolle spielen - grundsätzlich die Voraussetzungen des § 564 b BGB vorliegen müßten, um einen Räumungsanspruch zu begründen.

Diese Entscheidung widerspricht nach Auffassung der Kammer nicht der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluß vom 20. März 1991 zu VIII ARZ 6/90 = GE 1991, 511) und des Bundesverfassungsgerichts (Beschluß vom 11. Juni 1991 zu 1 BvR 538/90 = GE 1991, 771) zum Kündigungsschutz des Mieters bei gewerblicher Zwischenvermietung. Denn die rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten des vor-liegenden Rechtsstreits sind mit jenen, die der höchstrichterlichen Recht-sprechung zugrunde lagen, nicht vergleichbar (wird ausgeführt).

Bei dem Vertrag zwischen dem Kl. als Eigentümer und dem M.-Werk, Verein für Wohnraumbeschaffung, handelte es sich zwar auch um einen Gewerbemietvertrag (vgl. Urteil der Kammer vom 12. Dezember 1991 zu 62 S 261/91). Anders als in den der höchstrichterlichen Rechtsprechung zugrunde liegenden Fällen hatte hier jedoch nicht ein gewerblicher Zwischenvermieter einzelne Wohnungen oder Einfamilienhäuser zum Zwecke der Weitervermietung im einzelnen angemietet, sondern laut Vertrag hatte das M.-Werk einen Teil eines Gebäudes mit einer unabhängig von Einzelwohnungen ermittelten Gesamtgröße zu einem Gesamtpreis zur Nutzung als Wohnheim gemietet. Das M.-Werk hat dann zwar auch ein-zelne Räume einzelnen Mietern, nämlich den Bekl. des Rechtsstreits, überlassen. Dies geschah jedoch nicht (wie in den der zitierten Rechtsprechung zugrunde liegenden Fällen) durch übliche Mietverträge wie zwischen einem Vermieter und Mieter mit der Folge, daß sich der Untermieter wie ein normaler Mieter fühlen konnte, sondern vorliegend sind zwischen dem M.-Werk und den einzelnen Nutzern bzw. Gruppen von Nutzern be-sondere Verträge geschlossen worden, in denen gerade die Abhängigkeit vom Hauptmietverhältnis herausgestellt worden ist. So wird schon im Rubrum des Vertrages festgehalten, daß ein Mietvertrag über die Nutzung der Wohnung ... geschlossen wird, deren Hauptmieter das M.-Werk ist. In § 2 des Vertrages wird festgehalten, daß die Wohnung, deren Hauptmieter das M.-Werk ist, aufgrund des Hauptmietvertrages zwischen dem M.-Werk und dem Vermieter vom 15. Februar 1976 genutzt werden kann. Für das Vertragsverhältnis zwischen den Mietern und dem M.-Werk sollen die Be-stimmungen des Hauptmietvertrages einschließlich der Hausordnung gel-ten. Die Mieter, also auch die hiesigen Bekl., übernahmen die Erfüllung sämtlicher Pflichten, wie sie aufgrund der Bestimmungen des vorbezeichneten Hauptmietvertrages dem M.-Werk - gegenüber dem Vermieter - ob-liegen. Auch in weiteren Bestimmungen des Vertrages ist ausdrücklich auf den Hauptmietvertrag Bezug genommen. Andererseits wird den Nutzern von dem M.-Werk als Hauptmieter und Zwischenvermieter eine gewisse Eigenständigkeit in der Gestaltung des Nutzungsverhältnisses eingeräumt, indem in § 6 festgehalten wird, das M.-Werk sei damit einverstanden, daß eine Mehrheit von Mietern einer Minderheit von Mietern kündigen könne, wenn ein wichtiger Grund für eine solche Kündigung vorliege, wo-mit offenbar gemeint ist, daß bei der Anmietung von Räumen durch eine Gruppe diese die Rechtsverhältnisse untereinander bis hin zur Kündigung eigenständig regeln könne. Diese Vertragsausgestaltung zeigt, daß - anders als in den vom Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen - der Untermietcharakter und damit die Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag wesentlicher Bestandteil war, so daß von einem Mißbrauch durch den Vermieter, nämlich die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermieters mit der Folge eines möglichen Ausschlusses des Kündigungsschutzes, nicht die Rede sein kann. Es mag zwar angenommen werden können, daß auch die Bekl. als Wohnungsnutzer auf Wohnraum angewiesen sind, und durch einen Wohnungswechsel beeinträchtigt werden (vgl. Beschluß des Bundesverfassungsgerichts, a. a. O. S. 773). Es gibt jedoch keinen Rechtssatz mit dem Inhalt, daß Raumnutzung je-weils den Kündigungsschutz-Vorschriften des BGB unterliegt, unabhängig davon, wie die Vertragsgestaltung im einzelnen ist. Kündigungsschutz gibt es nur im Rahmen eines

durch einen Wohnungswechsel beeinträchtigt werden (vgl. Beschluß des Bundesverfassungsgerichts, a. a. O. S. 773). Es gibt jedoch keinen Rechtssatz mit dem Inhalt, daß Raumnutzung je-weils den Kündigungsschutz-Vorschriften des BGB unterliegt, unabhängig davon, wie die Vertragsgestaltung im einzelnen ist. Kündigungsschutz gibt es nur im Rahmen eines Mietvertrages zwischen Vermieter und Mieter und im Falle des Rechtsmißbrauchs über § 242 BGB bzw. im Falle eines Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG, der hier jedoch aus den dargestellten Gründen nicht angenommen werden kann.

Sowohl der Bundesgerichtshof als auch das Bundesverfassungsgericht haben sich vor geraumer Zeit grundlegend zu der Frage geäußert, inwieweit ein Wohnraummieter, der von einem gewerblichen Zwischenmieter Wohnraum anmietet - mithin im Verhältnis zum Vermieter Untermieter ist -, dennoch Kündigungsschutz genießen kann, wenn der Vermieter das gewerbliche Zwischenmietverhältnis kündigt (vgl. BGH vom 20. März 1991 = GE 91, 511 sowie BVerfG vom 11. Juni 1991 = GE 91, 771). Ausgangspunkt für diese Entscheidungen waren Mietverhältnisse, die im Rahmen der sog. Bauherrenmodelle immer wieder vorkamen. Dabei wurden, insbesondere aus steuerlichen Gründen, bei der Vermietung von Wohnraum Zwischenvermieter eingeschaltet, die dann ihrerseits die einzelnen Wohnungen an normale Mieter weitervermieteten.

Mit einer - vor allem in Großstädten - häufig auftretenden Fallgestaltung hat es das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 9. Juli 1992 zu tun. Dabei hatte ein gemeinnütziger Verein ein Gebäudeteil im Rahmen eines Gewerbemietvertrages angemietet, um nun seinerseits Räume bestimmten Personen zu Wohnzwecken zu überlassen.

Als der Hauptmietvertrag gekündigt wurde, weigerten sich die Untermieter, zu räumen. Ohne Erfolg.

Das Landgericht sah deutliche Unterschiede zwischen dieser Fallgestaltung und derjenigen, die das Bundesverfassungsgericht und der BGH im Auge hatten. Vorliegend sei praktisch ein Gebäude zu einem Gesamtpreis der Nutzung als Wohnheim gemietet worden.

Bei solchen Fallgestaltungen genießt nach der Rechtsprechung beider Gerichte der Wohnraummieter am Ende der Kette letztlich Kündigungsschutz, wiewohl er den eigentlichen Vermieter überhaupt nicht zum Vertragspartner hat.

Beide Gerichte hatten aber den Spezialfall im Auge und wollten damit keineswegs jedweden Untermieter in den Schutzbereich sozialen Mietrechts einbeziehen.