Zwischenvermietung

Zwischenvermietung; kein Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts; Verein Hafenstraße e. V.

Ein Mieter, der von einem nicht erwerbswirtschaftlich tätigen Verein Räume zu Wohnzwecken gemietet hat und gegenüber seinem Vermieter Kündigungsschutz genießen würde, kann sich gegenüber dem Herausgabeanspruch des Hauptvermieters/Eigentümers nach beendigtem Hauptmietverhältnis nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen, wenn der Eigentümer das Mietobjekt an den Verein zur eigenverantwortlichen und selbstbestimmten Instandsetzung und Verwaltung sowie zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung durch Vermietung überlassen hat und Zweck sowohl des Hauptmietvertrages zwischen Eigentümer und Verein als auch der Mietverträge zwischen Verein und Endmieter die Förderung selbstbestimmten Wohnens auf gewaltfreier Basis war und der Hauptmietvertrag vor dem Hintergrund des nicht erreichten gemeinsamen Zwecks aus wichtigem Grund fristlos gekündigt worden ist.

I. Das Landgericht Hamburg hat dem Senat mit Beschluß vom 3. November 1992 gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz ZPO die nach-stehenden Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Kann sich der Untermieter, der Räume zu Wohnzwecken angemietet hat und der gegenüber seinem Vermieter Kündigungsschutz genießen würde, gegenüber dem Herausgabeanspruch des Hauptvermieters/Eigentümers nach beendigtem Hauptmietverhältnis auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen, wenn Gegenstand des Hauptmietvertrages die Weitervermietung zu Wohnzwecken war?

2. Gilt das auch dann, wenn das Hauptmietverhältnis aus wichtigem Grund gekündigt worden ist, den der Untermieter nicht gesetzt hat?

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. ist seit dem 26. Mai 1989 Eigentümerin der Grundstücke St. Pauli, Hafenstraße 116, 120, 122 und 126 und Bernhard-Nocht-Straße 165, 22 und 24. Die Rechtsvorgängerin der Kl., die Freie und Hansestadt Hamburg, stellte die-se Grundstücke gemäß Vertrag vom 19. November 1987 - bezeichnet als Pachtvertrag (i. W.: Vertrag) - dem Verein Hafenstraße e. V. zur Verfügung. Zweck dieses Vertrages war gemäß § 2 Abs. 1 "die Überlassung des Ver-tragsgegenstandes an den Pächter zur eigenverantwortlichen und selbstbestimmten Instandsetzung und Verwaltung sowie zur alleinigen und aus-schließlichen Nutzung (s. §§ 3, 4 dieses Vertrages). Der Pächter wird durch Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken selbstbestimmtes Wohnen auf gewaltfreier Basis fördern".

Dem Abschluß des Vertrages vorausgegangen war, daß von den Bewohnern der Hafenstraßenhäuser Barrikaden und ähnliche Befestigungen er-richtet worden waren, um eine bevorstehende Räumung der Häuser zu verhindern. Die Freie und Hansestadt Hamburg (i. W.: FHH) bzw. die da-malige Vermieterin, die stadteigene Siedlungs-Aktiengesellschaft SAGA, hatte gegen alle Bewohner, die ein mietvertragliches Recht zum Besitz hatten, Räumungstitel erwirkt.

Der Vertrag vom 19. November 1987 kam zustande, nachdem die Bewohner errichtete Barrikaden auflagengemäß beseitigt hatten. Die FHH verzichtete im Gegenzug in § 18 Abs. 2 dieses Vertrages auf eine Vollstreckung aus bestehenden Räumungstiteln.

Die Bekl. des vorliegenden Rechtsstreits sind Bewohner des Hauses Ha-fenstraße und haben mit dem Verein Hafenstraße e. V. am 18. März 1988 bzw. 5. April 1988 Mietverträge über Wohnraum abgeschlossen, wobei die in Anlage 1 zum Vertrag vom 19. November 1987 vereinbarten Mindestbe-dingungen der Einzelmietverträge Vertragsbestandteil dieser Mietverträge geworden sind.

Die Kl. kündigte den Vertrag mit dem Verein Hafenstraße e. V., in den sie gemäß § 571 BGB eingetreten war, mehrfach - zuletzt am 15. Mai 1990 - aus wichtigem Grund, u. a. wegen Verstoßes gegen § 17 Abs. 2 des Ver-trages, in dem sich der Verein wie folgt verpflichtet hatte:

"Der Pächter ist verpflichtet, darauf hinzuwirken, daß aus dem Pachtobjekt heraus keine strafbaren Handlungen begangen werden."

In § 9 Abs. 2 lit. e des Vertrages ist bestimmt:

"2. Beide Parteien können den Vertrag bei Vorliegen eines wichtigen Grun-des fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund für eine solche Kündigung durch die Verpächterin liegt insbesondere vor, wenn ...

e) der Pächter oder solche Personen, für die er nach den Bestimmungen dieses Vertrages verantwortlich ist (Mieter, mit Genehmigung des Pächters aufgenommene Untermieter, Ehegatten und Lebensgefährten oder andere im Pachtobjekt wohnende Personen), gegen eine der in den § 2 Ziff. 2, § 3, § 4, § 5 Ziff. 2, § 6, § 7 Ziff. 1 und 3, § 11, § 13 oder § 17 dieses Vertrages festgelegten Verpflichtungen nachhaltig verstoßen, d. h. trotz zweimaliger Abmahnung mit angemessener Fristsetzung (mindestens 1 Monat) die genannten vertraglichen Bestimmungen nicht eingehalten wer-den und der Verpächterin eine Fortsetzung des Vertrages nicht länger zu-mutbar ist."

Das Landgericht Hamburg, Zivilkammer 11, stellte mit Urteil vom 7. Januar 1991 fest, daß das mit Vertrag vom 19. November 1987 begründete Ver-tragsverhältnis zwischen der Kl. und dem Verein durch die fristlose Kün-digung vom 14. August 1992 beendet sei. Der Verein wurde verurteilt, die Grundstücke geräumt herauszugeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Vereins Hafenstraße e. V. ist mit Urteil dieses Senats vom 4. November 1991 - Az. 4 U 24/91 - rechtskräftig mit der Maßgabe zurückgewiesen worden, daß der im landgerichtlichen Tenor genannte Zeitpunkt der frist losen Kündigung entfällt. Zur Begründung hat der Senat u. a. ausgeführt, daß der Pachtvertrag seitens des Eigentümers aus wichtigem Grund an-gesichts mehrerer aus den überlassenen Häusern heraus begangener Gewalt- und Straftaten wirksam fristlos gekündigt und beendet worden ist, da der Vertragszweck, selbstbestimmtes Wohnen auf gewaltfreier Basis durch Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken zu fördern, nicht er-reicht worden und der Kl. eine Fortsetzung des Vertrages daher nicht zu-zumuten ist (vgl. Urteil dieses Senats vom 4. November 1991 - Az. 4 U 24/91 -).

Mit der am 20. Dezember 1991 beim Amtsgericht Hamburg anhängig ge-machten Klage verlangt die Kl. von den Bekl. Räumung der Wohnung im Erdgeschoß rechts des Hauses Hafenstraße 122 sowie im einzelnen auf-geführter Gemeinschaftsräume. Das Herausgabeverlangen wird auf § 556 Abs. 3 BGB sowie § 985 BGB gestützt.

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 13. Februar 1992 abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, daß die Bekl. Kün-digungsschutz in Anspruch nehmen könnten. Das Bundesverfassungsgericht habe in seinem Beschluß vom 11. Juni 1991 - 1 BvR 538/90 - (vgl. WuM 1991, 422 ff.) eine Gleichbehandlung des Mieters in einem "gestuften" Mietverhältnis mit dem Normalmieter, der unmittelbar vom Eigentümer anmiete, verlangt. Gründe für eine Ungleichbehandlung der Bekl., die infolge der Zwischenschaltung des Vereins Hafenstraße e. V. nicht in ei-nem mietvertraglichen Verhältnis zur Kl. ständen, seien nicht ersichtlich.

Gegen das Urteil des Amtsgerichts ist form- und fristgerecht Berufung ein-gelegt und ordnungsgemäß begründet worden. Das Landgericht sieht sich zur Zeit an einer Entscheidung des Rechtsstreits gehindert, da der Rechtsfrage, ob - über die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung im Rah-men von Bauherrenmodellen hinaus - dem Endmieter die Kündigungsschutzbestimmungen zur Seite stehen, wenn der Vertrag zwischen seinem Vermieter und dem Eigentümer wegfällt, grundsätzliche Bedeutung zukomme.

Das Landgericht hält es für fraglich, ob die vom Bundesverfassungsgericht in dem angeführten Beschluß vom 11. Juni 1991 für geboten gehaltene te-leologische Reduktion des § 556 Abs. 3 BGB nur in der entschiedenen Fall-konstellation der gewerblichen Zwischenvermietung oder auch in weiteren Fällen der Weitervermietung zu Wohnzwecken zu erfolgen habe. Aus der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts könne gefolgert werden, daß jeder Mieter, der bei unmittelbarer Anmietung vom Hauptvermieter/Ei-gentümer Kündigungsschutz genießen würde, diesen nicht deshalb verliere, weil er den Wohnraum von einem Hauptmieter angemietet habe. Als Beispiele, in denen sich die Rechtsfrage, von deren grundsätzlicher Be-deutung das Landgericht ausgeht, auch künftig stellen werde, werden Mietverträge zwischen Eigentümer und Unternehmen mit dem Zweck der Wohnraumbeschaffung für Mitarbeiter sowie Verträge, die sozialpflegerisch tätige Einrichtungen abschließen, um für den betreuten Personenkreis Wohnraum zur Verfügung zu haben, genannt.

Für den Fall, daß Kündigungsschutz bejaht werde, stelle sich die weitere mietrechtliche Frage von grundsätzlicher Bedeutung, ob der vertragstreue Endmieter den Kündigungsschutz gegenüber dem Hauptvermieter/Eigentümer auch dann geltend machen könne, wenn das Hauptmietverhältnis aus wichtigem Grund gekündigt worden sei. Von Bedeutung sei insoweit auch, ob der wichtige Grund, der zur Beendigung des Hauptmietverhältnisses geführt habe, durch den jeweiligen Untermieter gesetzt worden sei. Das Landgericht erwägt in diesem Zusammenhang die Erforderlichkeit ei-ner Beweisaufnahme zu der Frage, ob der Bekl. bekannt gewesen sei, daß der Verein Hafenstraße von der Kl. zur Auskunftserteilung über die Bele-gung der Wohnungen aufgefordert worden sei.

Die Parteien haben Gelegenheit erhalten, zu den Vorlagefragen Stellung zu nehmen; sie haben hiervon auch Gebrauch gemacht.

II. Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbs. ZPO zulässig.

1. Die vom Landgericht, welches mit dem zugrunde liegenden Rechtsstreit als Berufungsgericht im Sinne von § 541 ZPO befaßt ist, gestellten Vorla-gefragen haben Rechtsfragen zum Gegenstand, die sich aus einem Miet-vertragsverhältnis über Wohnraum ergeben und von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne der genannten Vorschrift sind.

2. Gegen die Zulässigkeit der Fassung der Vorlagefragen bestehen aller-dings Bedenken, da sie das für den zu entscheidenden Rechtsstreit maß-gebliche Problem nicht hinreichend eingrenzen (vgl. zur Problematik Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1989, Rz. VIII 157).

Der Senat vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß die Frage der Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage in eigener Zuständigkeit von Amts wegen geprüft werden muß (vgl. Rechtsentscheid des Senats vom 18. Januar 1991 - 4 U 41/89 m. w. N. - WuM 1991, 152, 153).

Die vom Landgericht formulierten Fragen sind so allgemein gehalten und breit angelegt, daß sie den Senat nötigen würden, umfangreiche abstrakt lehrbuchhafte Ausführungen zu machen.

Anders als die vom Landgericht vorgelegten Fragen vermuten lassen, ist entscheidungserheblich nicht die allgemeine Frage des Kündigungsschutzes des Endmieters bei irgendeiner Beendigung eines Hauptmietverhältnisses. Da sowohl die Art der Beendigung als auch die Art und Ausgestaltung des Hauptmietverhältnisses feststehen und nur die Frage des Kündigungsschutzes bei dieser feststehenden Grundkonstellation entscheidungserheblich sein kann, muß bei der Formulierung der Vorlagefrage das hier in Frage stehende konkrete Hauptmietverhältnis berücksichtigt werden, das sich durch zweierlei auszeichnet: Zum einen handelt es sich bei dem Hauptmieter Verein Hafenstraße e. V. (i. W.: Verein) um einen nicht-erwerbswirtschaftlichen Verein, zum anderen ist Gegenstand und Zweck des Vertrages zwischen der FHH und dem Verein die Überlassung der be-zeichneten Grundstücke an den Verein zur eigenverantwortlichen und selbstbestimmten Instandsetzung und Verwaltung sowie zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung durch Vermietung von Wohnraum, wobei sich der Verein verpflichtet, durch die Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken selbstbestimmtes Wohnen auf gewaltfreier Basis zu fördern und diesen Vertragszweck auch zum Gegenstand der Mietverträge mit den Bewohnern der besagten Häuser zu machen, was auch geschehen ist.

Da in dem der Vorlage zugrunde liegenden Rechtsstreit auch die Art und der Grund der Beendigung des Hauptmietverhältnisses feststehen, nämlich, daß der Vertrag seitens des Eigentümers aus wichtigem Grund fristlos gekündigt und beendet worden ist (vgl. Urteil dieses Senats vom 4. No-vember 1991 - 4 U 24/91 -), hat die Vorlagefrage auch diesem Umstand Rechnung zu tragen.

Damit ist für die Entscheidung des Rechtsstreits letztlich lediglich die Rechtsfrage von Bedeutung, ob in einem Fall der Auflösung des der Vor-lage zugrunde liegenden besonderen Hauptmietverhältnisses infolge Kün-digung aus wichtigem Grunde ein Kündigungsschutz des Endmieters be-stehen kann.

Der Senat ist an den Wortlaut der Vorlagefragen nicht gebunden. Er kann sie vielmehr, sofern dadurch ihr rechtlicher Kern nicht verändert wird, um-formulieren und insbesondere eingrenzen, so daß dem erkennbaren Hauptanliegen des vorlegenden Gerichts im Hinblick auf eine mögliche Entscheidungserheblichkeit Rechnung getragen wird (s. Rechtsentscheid des Senats vom 18. Januar 1991 - 4 U 41/89 - WuM 1991, 152, 153; Bub/Treier/Fischer, a. a. O., Rz. 158; MüKo-Rimmelspacher, ZPO 1992, Rz. 32 zu § 541; Zöller/Schneider, ZPO, 17. Aufl., 1991, Rz. 64 zu § 541 jeweils m. w. N.).

Die beiden Vorlagefragen können somit nach der Eingrenzung auf den streitentscheidenden Kern wie folgt zusammengefaßt werden:

Kann sich der Untermieter, der von einem nicht erwerbswirtschaftlich tä-tigen Verein Räume zu Wohnzwecken gemietet hat und gegenüber sei-nem Vermieter Kündigungsschutz genießen würde, gegenüber dem Herausgabeanspruch des Hauptvermieters/Eigentümers nach beendigtem Hauptmietverhältnis auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen, wenn der Eigentümer den Pachtgegenstand an den Verein zur ei-genverantwortlichen und selbstbestimmten Instandsetzung und Verwaltung sowie zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung durch Vermietung überlassen hat und Zweck sowohl des Mietvertrages zwischen Eigentümer und Verein als auch des Vertrages zwischen Verein und Endmieter die Förderung selbstbestimmten Wohnens auf gewaltfreier Basis war und der Hauptmietvertrag vor dem Hintergrund des nicht erreichten gemeinsamen Zwecks aus wichtigem Grund fristlos gekündigt worden ist?

3. Der in dieser Formulierung entscheidungserheblichen Vorlagefrage kommt - allerdings nur in einem begrenzten Umfang - grundsätzliche Be-deutung im Sinne von § 541 ZPO zu. Wie der beschließende Senat mehr-fach ausgeführt hat (s. z. B. den bereits angeführten Rechtsentscheid vom 18. Januar 1991, WuM 1991, 153, 154) hängt die grundsätzliche Bedeutung einer Rechtsfrage nicht davon ab, daß bereits eine kontroverse Mei-nungsbildung in Rechtsprechung und/oder Rechtsliteratur stattgefunden hat. Vielmehr reicht es aus, daß diese Frage auch künftig wiederholt auftre-ten wird und unterschiedliche Auffassungen in Rechtsprechung und Literatur zu erwarten sind. Für den vorliegenden Fall ist folgendes zu berücksichtigen: Nach dem Urteil des Senats vom 4. November 1991 sind von der Kl. in ca. 40 Fällen Räumungsklagen beim Amtsgericht Hamburg erhoben worden. Für die Verfahren sind verschiedene Abteilungen des Amtsgerichts Hamburg zuständig gewesen, die überdies in rechtlicher Hinsicht zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangt sind, so daß zum Teil stattgebende Urteile (s. z. B. die Entscheidungen der Abt. 43 b vom 10. März 1992, WuM 1992, 480 ff. und vom 24. April 1992, DWW 1992, 245 ff.), zum Teil klageabweisende Urteile (s. außer dem Urteil der Abt. 38 im vorliegenden Verfahren, das Urteil der Abt. 40 b vom 18. März 1992, WuM 1992, 484 ff.) vorliegen. Da die unterlegene Partei jeweils Berufung eingelegt hat, sind die Verfahren nunmehr überwiegend in der Berufungsinstanz beim Landgericht anhängig, wobei sich die Zuständigkeit auf drei Kammern verteilt. Nach dem Vorlagebeschluß sind die nicht bereits anderweitig erledigten Berufungsverfahren mit Rücksicht auf das Rechtsentscheidsverfahren ausgesetzt worden. Die Rechtsfrage ist somit für eine nicht unbeträchtliche Anzahl bereits anhängiger Verfahren von Bedeutung. Dabei gibt das Rechtsentscheidsverfahren die Gewähr, daß in den vorliegenden Parallelverfahren divergierende Entscheidungen der Berufungskammern vermieden werden. Angesichts der bereits aufgetretenen Divergenzen bei den verschiedenen Abteilungen des Amtsgerichts liegt es nahe, daß ohne ei-nen verbindlichen Rechtsentscheid eine einheitliche Rechtsauffassung bei den Berufungskammern des Landgerichts sich nicht ausbilden wird.

Darüber hinaus ist davon auszugehen, daß bisher der Kl. nicht sämtliche Bewohner, die aufgrund eines Mietvertrages mit dem Verein in einem der Häuser eine Wohnung bewohnen, namentlich bekannt sind. Es ist daher damit zu rechnen, daß noch weitere Verfahren anhängig gemacht werden, bei denen sich dieselbe Rechtsfrage stellen wird.

Die Vorlagefrage ist in der sonstigen Rechtsprechung nicht beantwortet worden: Rechtsentscheide liegen ersichtlich nicht vor. In drei Rechtsentscheiden ist lediglich die Frage beantwortet worden, ob der zwischen Ei-gentümer und gemeinnützigem Verein abgeschlossene Mietvertrag als "Mietverhältnis über Wohnraum" anzusehen ist, wenn der Mieter mit dem Vertrag bezweckt, die angemieteten Räume an Dritte, z. B. seine Mitglieder oder von ihm betreute Personen weiterzuvermieten. Diese Frage ist von den Oberlandesgerichten Karlsruhe (Rechtsentscheid vom 24. Oktober 1983, NJW 1984, 373 = WuM 1984, 10), Braunschweig (Rechtsentscheid vom 27. Juni 1984, WuM 1984, 237) und Stuttgart (Rechtsentscheid vom 25. Oktober 1984, NJW 1985, 1966 = WuM 1985, 80) überein-stimmend verneint worden. Das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde gegen die nach Einholung des Rechtsentscheids des OLG Braunschweig ergangene Endentscheidung des LG Braunschweig nicht zur Entscheidung angenommen (WuM 1985, 335). Die Fra-ge, ob in diesen Fällen gegen die "Untermieter" der Herausgabeanspruch gem. § 556 Abs. 3 BGB durchgreift, ist in den genannten Rechtsentscheiden offengelassen worden. Das OLG Stuttgart hat ausdrücklich bemerkt, daß die Ausgestaltung des Schutzes des Untermieters im Rahmen der An-wendung des § 556 Abs. 3 eine im Einzelfall zu bewältigende Aufgabe dar-stelle.

Auch das als "Hafenstraßenentscheidung" angeführte Berufungsurteil der Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg vom 8. November 1991 (HmbGE 1991, 398 ff.) beantwortet die Rechtsfrage nicht, jedenfalls be-stand aufgrund relevanter Unterschiede in tatsächlicher Hinsicht für die Zi-vilkammer 11 kein Anlaß, die hier maßgebliche Rechtsfrage grundsätzlich zu beantworten. Das Verfahren betraf eine Bewohnerin des Hauses Ha-fenstraße ... Dieses Haus gehört nicht zu den Häusern, die im Pachtvertrag vom 19. November 1987 dem Verein vermietet worden sind, und hatte auch einen anderen Eigentümer, die ...-Stiftung, die es mit Nutzungsvertrag vom 4. Januar 1989 dem Verein zur Verfügung gestellt hatte. Dabei war nach dem Nutzungsvertrag nicht die Weitervermietung an Wohnraummieter, sondern die Eigennutzung für Vereinszwecke vorgesehen. Hierauf ist vom Landgericht in der Entscheidung maßgeblich abgestellt worden. Die Bewohnerin, die einen Untermietvertrag mit dem Verein Hafenstraße abgeschlossen hatte, sei als "typische Untermieterin" im Sinne der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 1. Juni 1991 anzusehen und könne daher nach Beendigung des Nutzungsvertrages zwischen Ei-gentümerin und Verein Hafenstraße keinen Kündigungsschutz in Anspruch nehmen.

In der Literatur hat insbesondere Derleder versucht, die Frage auszuloten, in welchen Fällen der Weitervermietung dem Endmieter ein Kündigungsschutz zustehen soll (WuM 1991, 641 unter III insbesondere 3 a bis d, S. 643 f.). Der Fall des Vereins, der in Erfüllung seines Vereinszwecks Wohnraum anmietet, den er bestimmungsgemäß an Dritte zu Wohnzwecken weitervermietet, ist von Derleder nicht ausdrücklich behandelt worden. Seinen Ausführungen ist jedoch zu entnehmen, daß für Fälle dieser Art ei-ne Privilegierung des Eigentümers hinsichtlich des Kündigungsschutzes nicht befürwortet werden soll. Derleder will offenbar den Anwendungsbereich des § 556 Abs. 3 BGB auf den Fall der klassischen Untermiete be-grenzen, ohne dies aber in seinem Beitrag ausdrücklich auszuführen. Die Frage, wie in Fällen der Vertragsauflösung durch Kündigung aus wichtigem Grund zu entscheiden ist, wird nicht behandelt.

Langeberg (MDR 1993, 102 f.) bejaht allgemein einen Herausgabeanspruch des Eigentümers nach § 556 Abs. 3 BGB im Fall einer berechtigten fristlosen Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Eigentümer und verneint damit einen weiteren Kündigungsschutz des Endmieters.

In weiteren nach dem Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 11. Juni 1991 erschienenen Beiträgen ist die hier maßgebliche Vorlagefrage nicht behandelt worden (s. z. B. Brunner/Jung, ZMR 1992, 177 ff.; Hor-nick, ZMR 1992, 224 ff.; Schüren, JZ 1992, 79 ff.).

Damit sind die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 541 ZPO hinsichtlich der präzisierten Vorlagefrage erfüllt.

III. Die Vorlagefrage beantwortet der Senat in der Sache wie aus der Be-schlußformel ersichtlich. Dabei hat er sich von nachstehenden Erwägungen leiten lassen:

1. Ausgangspunkt der Überlegungen ist die Regelung des § 556 Abs. 3 BGB, die dem Vermieter einen Herausgabeanspruch gegen einen Dritten, dem der Mieter den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, gewährt, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

Durch den Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 11. Juni 1991 (vgl. a. a. O.) hat sich an der grundsätzlichen Anwendbarkeit der Regelung des § 556 Abs. 3 BGB auf Mietverhältnisse jedweder Art und damit auch auf Mietverhältnisse über Wohnraum nichts geändert. Das Bundesverfassungsgericht hat die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB weder generell noch partiell, etwa für den Anwendungsbereich Wohnraummiete, für verfassungswidrig erklärt. Dem Beschluß des Bundesverfassungsgerichts kann auch nicht entnommen werden, daß bei gestuften Mietverhältnissen, in de-nen der Hauptmieter, der Wohnraum nicht zu eigenen Wohnzwecken, son-dern zum Zwecke der Weitervermietung anmietet, die Bejahung eines Her-ausgabeanspruchs des Vermieters gegenüber dem Endmieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB stets zu einer Ungleichbehandlung gegenüber dem di-rekt vom Eigentümer mietenden Mieter führt und damit einen Verstoß ge-gen den allgemeinen Gleichheitssatz, Art. 3 Abs. 1 GG, darstellt.

Das Bundesverfassungsgericht hat in dem Beschluß lediglich festgestellt, daß es im Fall der gewerblichen Zwischenvermietung gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstößt, einem Mieter, der Wohnraum anstatt vom Eigentümer von ei-nem - allein im Interesse des Eigentümers von diesem eingeschalteten - gewerblichen Zwischenvermieter gemietet hat, den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts (§§ 564 b, 556 a BGB) zu versagen, wenn der Ei-gentümer, der das Zwischen- oder Hauptmietverhältnis durch ordentliche Kündigung beendet hat, vom Endmieter Räumung verlangt.

Das Bundesverfassungsgericht geht dabei davon aus, daß der Regelungssachverhalt, in dem ein Mieter von einem gewerblichen Zwischenvermieter gemietet hat, vergleichbar mit dem ist, in dem ein Mieter direkt vom Eigentümer mietet, und daß daher in beiden Fällen die Frage des Kündigungsschutzes gleich zu beantworten sei. Da im Fall der Anmietung direkt vom Eigentümer die Regeln des Kündigungsschutzes des sozialen Mietrechts gelten, müsse dies auch der Fall sein bei einer Anmietung vom ge-werblichen Zwischenvermieter. Das Bundesverfassungsgericht sieht für eine Schlechterstellung des Mieters eines gewerblichen Zwischenvermieters gegenüber dem Mieter, der unmittelbar vom Eigentümer mietet, keine Gründe, die diese Schlechterstellung rechtfertigen könnten. Während das Schutzbedürfnis des Mieters eines Zwischenvermieters und das eines unmittelbar vom Eigentümer mietenden Mieters gleich sei, ließen sich keine gewichtigen Interessen des Eigentümers erkennen, die es rechtferti-gen könnten, den sozialen Mieterschutz in Fällen der Einschaltung eines gewerblichen Zwischenvermieters zu verkürzen.

Daß das Bundesverfassungsgericht die Anwendbarkeit des § 556 Abs. 3 BGB auf gestufte Wohnraummietverhältnisse im Grundsatz nicht in Frage gestellt hat, zeigt, daß es von einer uneingeschränkten Anwendbarkeit der Vorschrift auf den von ihm als "typisches Untermietverhältnis" bezeichneten Regelungssachverhalt ausgeht.

2. Richtig ist, daß bei einem durch Kündigung seitens des Vermieters be-endeten Hauptmietverhältnis und der Bejahung eines Räumungsanspruchs des Hauptvermieters gegenüber dem Endmieter gemäß § 556 Abs. 13 BGB ein sich aus den Kündigungsschutzvorschriften ergebender Schutz des vertragstreuen Endmieters entfällt und daß daher der Endmieter im Vergleich zu einem Mieter, der direkt vom Eigentümer gemietet hat, einen geringeren Schutz hat.

3. Nach Auffassung des Senats stellt sich aber eine Versagung des Kün-digungsschutzes bei der der Vorlagefrage zugrunde liegenden Fallgestaltung - anders als im Fall der gewerblichen Zwischenvermietung - nicht als ungerechtfertigte Schlechterstellung des Endmieters im Vergleich zu ei-nem Mieter, der direkt vom Eigentümer gemietet hat, dar. Die Versagung des Kündigungsschutzes führt hier nicht zu einer verfassungsrechtlich un-zulässigen Ungleichbehandlung.

Eine Ungleichbehandlung ist dann gerechtfertigt, wenn sich dafür sachlich relevante Gesichtspunkte anführen lassen, insbesondere dann, wenn sich Unterschiede zwischen den behandelten Sachverhalten ergeben.

Dies ist vorliegend der Fall. Die in Frage stehende Vertragsgestaltung zwi-schen der FHH und dem Verein Hafenstraße e. V. unterscheidet sich we-sentlich von einer gewerblichen Zwischenvermietung, wie sie das Bundesverfassungsgericht in dem Beschluß vom 11. Juni 1991 beschreibt.

Während es im Fall der vom Bundesverfassungsgericht beschriebenen gewerblichen Zwischenvermietung darum geht, daß der Eigentümer von ihm zur Nutzung auf dem Wohnungsmarkt errichteten oder erworbenen Wohnraum einem Zwischenvermieter zur Verfügung stellt, von dem er weiß, daß er diesen Wohnraum als Wohnung weitervermietet, und diese Nutzung regelmäßig auch in seinem - des Eigentümers - Interesse liegt, hat der Vertrag zwischen der FHH und dem Verein, wie der Vertragstext ausweist und wie sich aus den Umständen ergibt, die zum Abschluß des Vertrages im Herbst 1987 geführt haben, eine gänzlich andere Zielrichtung: Im Vordergrund stand nicht eine Überlassung von Wohnraum zwecks Weitervermietung im Interesse der FHH. Die FHH erstrebte sei-nerzeit vielmehr die Räumung der Häuser und versuchte im Herbst 1987, gegen Bewohner der Häuser vorhandene Räumungstitel zu vollstrecken. Die tatsächlichen Gegebenheiten und Umstände - wie die Errichtung von Barrikaden und die Befestigung der Häuser durch die Bewohner - ließen die FHH davon Abstand nehmen, ihre Ziele durchzusetzen. Die gleichen Umstände ließen es der FHH angezeigt erscheinen, die durch Gewalt und Konfrontation bestimmte Situation um die Häuser dadurch zu entschärfen, daß man sich auf den Versuch einließ, die tatsächliche Nutzung der Häu-ser durch die Bewohner - mit Unterstützung des Vereins Hafenstraße e. V. - in vertragliche Strukturen einzubinden mit dem Ziel, selbstbestimmtes Wohnen auf gewaltfreier Basis zu erreichen.

Daher steht in der Zweckbeschreibung des Vertrages zwischen der FHH und dem Verein die Überlassung der bezeichneten Grundstücke an den Verein zur eigenverantwortlichen und selbstbestimmten Instandsetzung und Verwaltung im Vordergrund und erst danach die Überlassung zur allei-nigen und ausschließlichen Nutzung durch Vermietung von Wohnraum und Räumen zu anderen als Wohnzwecken, § 2 Abs. 1 i. V. m. § 3 und § 4 des Vertrages. Die Überlassung zur Nutzung durch Vermietung steht da-bei - wie die vom Verein Hafenstraße e. V. übernommene Verpflichtung zeigt - unter der ausdrücklichen Zweckbestimmung, daß durch die Vermietung selbstbestimmtes Wohnen auf gewaltfreier Basis gefördert wird.

Daß mit dem Vertrag eine Befriedung der Situation erreicht werden sollte, zeigen deutlich die Vereinbarungen in § 17 des Vertrages, in denen sich der Verein verpflichtet, einmal dafür zu sorgen, daß von den Bewohnern errichtete Befestigungsanlagen beseitigt und zukünftig nicht wieder errichtet werden, und zum anderen darauf hinzuwirken, daß aus den Häusern keine strafbaren Handlungen begangen werden. Bei Nichteinhaltung die-ser Verpflichtungen war die FHH nach § 9 Abs. 2 lit. e des Vertrages zur fristlosen Kündigung berechtigt. Im Falle einer fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrages bedeutete dies, daß der Verein als Vertragspartner der FHH ausschied und damit die wesentlichste Säule der gewählten Ver-tragskonstruktion entfiel.

Die vertragsschließenden Parteien, die FHH als Eigentümer und der Ver-ein, verfolgten also mit dem Vertrag vorrangig gänzlich andere Ziele, als sie beim Abschluß von herkömmlichen gewerblichen Zwischenmietverträgen verfolgt werden. Der Verein wurde von der FHH nicht eingeschaltet, um die dem Eigentümer obliegende Vermietungsaufgabe für die FHH zu übernehmen. Gegenstand des Vertrages war zwar auch die Befugnis des Ver-eins, Wohnraum weiterzuvermieten, jedoch nur als notwendiges Mittel, um es dem Verein zu ermöglichen, das von diesem verpflichtend übernommene Ziel der Befriedung der Situation durch Förderung von gewaltfreiem Wohnen zu erreichen.

Zusammenfassend ist festzustellen, daß vergleichbare Regelungssachverhalte, die das Bundesverfassungsgericht veranlaßt haben, die Situation des Mieters eines im Interesse des Eigentümers eingeschalteten ge-werblichen Zwischenvermieters mit der eines unmittelbar vom Eigentümer mietenden Mieters gleichzusetzen, im vorliegenden Fall nicht gegeben sind. Angesichts einer nicht gegebenen Vergleichbarkeit der Fallgestaltungen verbietet sich hinsichtlich des zu gewährenden Kündigungsschutzes eine Gleichbehandlung der Mieter des Vereins Hafenstraße e. V. mit Mietern, die direkt vom Eigentümer mieten. Demgemäß bleibt es bei der uneingeschränkten Anwendbarkeit des § 556 Abs. 3 BGB.

Jurastudenten lernen schon frühzeitig den alten Satz, daß es immer dann kompliziert wird, wenn mehr als zwei Parteien in Vertragsbeziehungen zueinander stehen. Wenn der Eigentümer Räume vermietet, die der Mieter nicht selbst zum Wohnen nutzen will, sondern seinerseits weitervermietet, scheint der Fall recht klar. Das Hauptmietverhältnis ist kein Wohnraummietverhältnis, da der Mieter nicht selbst in den Räumen wohnen will; Kündigungsschutz nach den Grundsätzen des sozialen Mietrechts besteht daher nicht. Anders freilich im Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter: Das Untermietverhältnis kann nur mit den Gründen des § 564 b BGB gekündigt werden, sofern nicht ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht. Dies muß den Eigentümer wenig kümmern, denn gem. § 556 Abs. 3 BGB kann er nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses (für die, wie gesagt, kein Grund erforderlich ist) Herausgabe auch vom Untermieter verlangen.

In Einzelfällen kann dies ungerecht sein. Im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung hatte der Bundesgerichtshof zunächst gemeint, nach Treu und Glauben müsse jedenfalls der Untermieter geschützt werden, der nicht gewußt habe, daß er nicht vom Eigentümer die Wohnung gemietet habe.

Das Bundesverfassungsgericht (GE 1991, 771) meint schließlich generell, im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung müsse der Untermieter im Kündigungsschutz dem normalen Wohnraummieter gleichgestellt sein. In diesem Fall könne der Eigentümer eben nicht die Räume nach § 556 Abs. 3 BGB herausverlangen.

Wann nun eine "normale Untermiete" ohne Kündigungsschutz für den Untermieter im Verhältnis zum Eigentümer und wann der vom Bundesverfassungsgericht gemeinte Sonderfall vorliegt, ist ungeklärt. Über den Fall der gewerblichen Zwischenvermietung sind noch andere Möglichkeiten denkbar, bei denen ein Kündigungsschutz für den Untermieter in Betracht kommt, etwa bei der Weitervermietung durch einen gemeinnützigen Verein.

Hierzu ist nun der neueste Rechtsentscheid des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 16. April 1993 zum Sonderfall der Hamburger Hafenstraße ergangen, in dem das Gericht den Kündigungsschutz für den Untermieter ablehnt.

Das Gericht hielt eine Ungleichbehandlung und Schlechterstellung des Untermieters im Sinne der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nicht für gegeben, da hier der Zwischenvermieter nicht die Interessen des Hauptvermieters wahrnehmen sollte, sondern ein gemeinsamer Zweck - der letztlich verfehlt wurde - sowohl den Hauptmietvertrag als auch die Untermietverträge beherrschte.

Der Rechtsentscheid ist zu einem Sonderfall ergangen und sollte nicht verallgemeinert werden.

Das Hanseatische OLG Hamburg hat denn auch selbst den Wortlaut der Vorlagefrage auf den speziellen Fall umformuliert und nur eine Einzelfallentscheidung treffen wollen, die sich aus dem Rechtsentscheid selbst ergibt.

Wann in anderen Fällen der Zwischenvermietung ein Kündigungsschutz des Untermieters auch gegenüber dem Eigentümer besteht, bleibt weiter offen.