Zwischenmietverhältnis

Zwischenmietverhältnis; Räumungsverlangen des Eigentümers; Missbrauchseinwand des Untermieters

Die Gewährung von Mieterschutz für den Untermieter bei einem gewerblichen Zwischenmietverhältnis muß nicht durch den Weiterbestand der gegenwärtigen Rechtsverhältnisse erfolgen.

Der Kl. kann von dem Bekl. gem. § 556 BGB die Räu-mung und Herausgabe des von diesem angemieteten Gebäudes verlangen. Die Kündigung der Hausverwaltung des Kl. vom 12.10.1991 hat ent-sprechend der zwischen den Parteien bestehenden Vereinbarung über die Mietzeit vom 31.10.1985 dazu geführt, daß das Mietverhältnis zum 28.2.1991 endete.

Der Bekl. kann sich demgegenüber nicht mit Erfolg darauf stützen, daß der Kl. ein berechtigtes Interesse am Ende des Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b BGB nicht geltend gemacht hat. Diese Vorschrift ist ausschließlich auf Mietverhältnisse über Wohnraum anwendbar, während zwischen den Parteien ein solcher über Gewerberaum bestand.

Zum einen konnte der Bekl. als juristische Person schon aus rein tatsächlichen Gründen keine Räume zur Deckung von eigenem Wohnbedarf an-mieten, wobei es nicht darauf ankommt, daß er das Mietgebäude seinen Mitgliedern zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt hat. Denn ein Gewerberaummietverhältnis liegt auch dann vor, wenn der vom Mieter verfolgte Zweck der Anmietung zum Wohnen geeigneter Räume in der Weitervermietung zu Wohnzwecken liegt (vgl. BGHZ 94, S. 11, 14 f.). Rechtlich unbeachtlich ist dabei, daß der Bekl. bei der Weitervermietung nach seinen eigenen Angaben keine Absicht zur Gewinnerzielung hat und bei der Weitergabe der Räume möglicherweise auch vereinsrechtliche Gesichtspunkte eine Rolle spielen.

Auch die neuesten Entscheidungen von BGH (GE 1991, S. 511 f.) und BVerfG (GE 1991, S. 771 f.) führen nicht dazu, daß sich der Bekl auf Mieterschutz berufen kann. Diese betreffen inhaltlich allein das Verhältnis des Vermieters zu dem Untermieter. Sie sagen nichts über eine Veränderung der rechtlichen Betrachtungsweise des Verhältnisses zwischen Vermieter und Mieter als Zwischenvermieter aus. Auf die Frage aber, ob sich die Untermieter und Mitglieder des Bekl. gegenüber dem hiesigen Kl. über den Grundsatz von Treu und Glauben auf die §§ 564 b, 556 a ff. BGB berufen könnten, kommt es vorliegend nicht an. Sollten sich hier einzelne oder alle Untermieter mit Erfolg einem Räumungsbegehren des Kl. widersetzen können, weil dieses als rechtsmißbräuchlich einzustufen wäre, so kann dies doch keinen Einfluß auf die Rechtsposition des Bekl. haben. Welchen Inhalt in einem solchen Fall das Verhältnis zwischen Untermieter und Vermieter haben würde, ist nicht Gegenstand des Rechtsstreits. Der Bekl. geht zu Unrecht davon aus, daß die Gewährung von Mieterschutz für die Untermieter nur durch den Weiterbestand der gegenwärtigen Rechtsverhältnisse erfolgen kann (vgl. auch BGHZ 84, S. 90, 99 f.). Eine Rechtsvermehrung auf seiten des Bekl. findet nicht statt.

Für den Erfolg der Klage kann es darüber hinaus keine Rollen spielen, daß eine Räumung des Gebäudes durch den Bekl. zur Zeit faktisch nicht möglich ist, da der unmittelbare Besitz von den Untermietern ausgeübt wird. Gegen diese kann der Kl. aber einen unmittelbaren Anspruch auf Räumung aus § 556 Abs. 3 BGB herleiten. Um diesen letztlich durchsetzen zu können, muß auch ausgeschlossen sein, daß der Bekl. weiterhin eigene Miet- und Nutzungsrechte geltend machen kann.

Anmerkung: vgl. dazu auch AG Tiergarten, GE 1991, 1259)

Bekanntlich haben Bundesgerichtshof und Bundesverfassungsgericht in den Fällen, in denen ein gewerblicher Zwischenvermieter eingeschaltet wird und der eigentliche Wohnungsmieter rechtlich gesehen nur Untermieter ist, diesem Untermieter praktisch denselben Schutz angedeihen zu lassen wie einem Hauptmieter, wenn das Zwischenmietverhältnis beendet worden ist (vgl. GE 91, 511, 771).

Auf diese Entscheidung berief sich nun seinerseits ein Zwischenvermieter, und zwar ein Verein, dessen Satzungszweck es war, Räume anzumieten, die er seinerseits seinen Mitgliedern untervermietete.

Mit dieser Argumentation drang er jedoch beim Landgericht Berlin nicht durch (Urteil der 62. Kammer vom 12. Dezember 1991).

Die Kammer bestätigte die ständige Rechtsprechung, wonach ein Gewerbemietverhältnis auch dann vorliegt, wenn der vom Mieter verfolgte Zweck die Weitervermietung zu Wohnzwecken ist.

Die neueren Entscheidungen von BGH und Bundesverfassungsgericht führten nicht dazu, daß nun der Zwischenvermieter sich auf Mieterschutz berufen könne, meinte das Gericht. Diese Entscheidungen beträfen ausschließlich das Verhältnis zwischen dem Vermieter und den Untermietern, die sich dem Räumungsbegehren des Vermieters gegenüber mit dem Einwand der Rechtsmißbräuchlichkeit wehren könnten.

Daß ein Zwischenvermieter gekündigt würde, ändere ja eben daran nichts, denn die Gewährung von Mieterschutz für die Untermieter sei gerade nicht vom Weiterbestand des Zwischenmietverhältnisses abhängig.