Zwischenmietverhältnis

Zwischenmietverhältnis; Räumungsverlangen des Eigentümers; Missbrauchseinwand des Untermieters

Dem Untermieter bei einem gewerblichen Zwischenmietverhältnis ist der Einwand des Rechtsmißbrauchs gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nur dann zu versagen, wenn er die Wohnung in Kenntnis seiner schlechten Rechtsposition gemietet hat; für diese Kenntnis reicht es nicht aus, daß der Untermieter über die fehlende Eigentümerstellung seines Vertragspartners informiert ist.

1. Im Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes vom 21. April 1983 (BGHZ 84, 90 ff.) ist das Veralten des Eigentümers, der vom Untermieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB ohne Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 564 b, 556 a BGB Räumung fordert, deswegen als rechtsmißbräuchlich angesehen worden, weil der Eigentümer ein an sich dem Kün digungsschutz für Wohnraum unterliegendes Objekt einem gewerblichen Zwischenvermieter in Kenntnis des Umstandes überlassen hat, daß es letztlich zu Wohnzwecken benutzt werden soll, und weil die allein zu sei-nem Vorteil erfolgte Einschaltung eines gewerblichen Zwischenvermieters keinen überzeugenden Grund in sich trägt, ihn, was die Möglichkeit der Wiedererlangung der Mietsache angeht, zum Nachteil des Untermieters besser zu stellen, als einen Vermieter, der unmittelbar an den Benutzer vermietet (BGH a.a.O. S. 98). Zudem weiß der Eigentümer, daß ein Woh-nungsmieter sich nicht ohne zwingenden Grund darauf einläßt, eine Wohnung zu mieten, für die Kündigungsschutz nicht besteht. Diese Gesichtspunkte und der den §§ 564 b, 556 a BGB zugrunde liegende gesetzgeberi-sche Gedanke, den vertragstreuen Mieter vor willkürlicher Kündigung und vor Verlust der Wohnung als Lebensmittelpunkt zu schützen (BGH a.a.O: S. 97; vgl. auch BVerfG NJW 1991, 157 f.) rechtfertigen es, dem Untermieter den Einwand des Rechtsmißbrauchs gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nur dann zu versagen, wenn er die Wohnung in Kenntnis seiner schlechten Rechtsposition gemietet hat (BGH - Beschluß vom 20. März 1991 - VIII ARZ 6/90 - GE 1991, 511 = NJW 1991, 1815).

2. Für diese Kenntnis reicht es jedoch nicht aus, daß der Untermieter über die fehlende Eigentümerstellung seines Vertragspartners informiert ist. Denn die Untervermietung durch einen gewerblichen Zwischenvermieter wird von einem juristischen Laien in der Regel nicht als Untermiete im Rechtssinne gewertet. Der Rechtsunkundige versteht unter Untermiete entsprechend dem Sprachgebrauch des täglichen Lebens die Vermietung eines - in der Regel möblierten - Teiles der vom Hauptmieter selbst ge-nutzten Wohnung, wie der Kammer aus einer Vielzahl der von ihr entschiedenen Fälle bekannt ist. In diesen Fällen der Untermiete erscheint der Un termieter auch nicht schutzwürdig, weil er sich darüber im klaren ist, daß sein Recht zum Verblieben in den von ihm gemieteten Räumen vom Be-stand des Hauptmietverhältnisses abhängt, weil er nur einen Teil davon von dem sich auch nach außen nicht als Verfügungsberechtigten gerierenden Hauptmieter gemietet hat. Demgegenüber wird der rechtsunkundige Laie den Mietvertrag über eine vollständige Wohnung, den er mit einem Vermieter schließt, der die Wohnung nicht unmittelbar nutzt oder genutzt hat, selbst dann nicht als Untermietvertrag im Rechtssinne mit der Folge des Verlustes des Kündigungsschutzes ansehen, wenn ihm bekannt ist, daß die Wohnung dem Vermieter nicht gehört.

Er wird vielmehr davon aus-gehen, daß ein "normales" Mietverhältnis mit dem üblichen Kündigungsschutz für Wohnraum besteht und er die Wohnung allenfalls dann räumen muß, wenn sein Vertragspartner ein berechtigtes Interesse an einer Kün-digung nachweisen kann. Deshalb kann dem Untermieter die Berufung auf ein rechtsmißbräuchliches Verhalten des Eigentümers nicht schon dann versagt werden, wenn er bei Abschluß des Mietvertrages die Eigentumsverhältnisse kannte und sich über die wirkliche Rechtslage hinsichtlich des Kündigungsschutzes hätte informieren können (BGH, a.a.O.; GE 1991, 513 = NJW 1991, 1816).

3. Die vom BGH in seinem Rechtsentscheid vom 20. März 1991 - VIII ARZ 6/90 - (a.a.O.) entwickelten Grundsätze, die auch einer verfassungsgerichtlichen Überprüfung standgehalten haben (BVerfG - Beschluß vom 18. Juli 1987 - 1 BvR 538/90 - sind aus folgenden Gründen für den vorliegenden Fall anwendbar:

Die Kl., die herstellt und verkauft, hat sich ihrem eigenen Vortrag nach der Zwischenvermieterin bedient, weil ihre eigenen Angestellten mit der Vermietung von Wohnraum nicht vertraut waren und die damit verbundene Buchhaltung auch getrennt von dem eigentlichen Geschäftsbetrieb der Kl. geführt werden sollte; zudem sollen steuerrechtliche Gesichtspunkte eine Rolle gespielt haben. Damit diente die Einschaltung der ... als Zwischenvermieterin allein dem Vorteil der Kl. Zudem brauchten die Bekl. trotz des - zugunsten der Kl. unterstellten - Hinweises der ... darauf, daß nicht sie, sondern die Kl. die Eigentümerin des Grundstücks war, schon deswegen nicht davon auszugehen, daß ihnen kein Kündigungsschutz zusteht, weil unstreitig mit der Kl. teilweise die Vorverhandlungen über den Abschluß des Mietvertrages geführt worden sind und sie selbst während des Miet verhältnisses Rechte und Pflichten des Vermieters wahrgenommen hat, indem sie mit den Bekl. über das Mietverhältnis korrespondiert und Mieter-versammlungen einberufen und durchgeführt hat. Für die Bekl. stellte sich somit die Kl. auch nach außen teilweise als Vermieterin dar - wesentlich mehr als bei einem nach außen völlig unabhängig vom Eigentümer han delnden gewerblichen Zwischenvermieter -, so daß die Bekl. ohne ausdrückliche Belehrung über den Verlust des Kündigungsschutzes nicht mit einem Verlust ihrer Wohnung durch Kündigung des Hauptmietverhältnisses zwischen der Kl. und der ... zu rechnen brauchten.

Ein derartiger ausdrücklicher Hinweis ist aber unstreitig bei Abschluß des Mietverhältnisses nicht erfolgt.

4. Der Einwand des Rechtsmißbrauchs entfällt auch nicht deswegen, weil der nunmehrige Hauptmieter des Grundstücks den Bekl. den Abschluß ei-nes neuen Mietvertrages angeboten hat und die Kl. in der mündlichen Ver-handlung vor der Kammer erklärt hat, sie würde den Bekl. für das neue Mietverhältnis vollen Kündigungsschutz zusichern.

Denn der neue Hauptmieter hat lediglich den Abschluß eines neuen Miet-vertrages mit einer um 30 % gesteigerten Miete angeboten. Zu dem Ab-schluß eines derartigen, insoweit von dem bisherigen Mietvertrag abweichenden Vertrages sind die Bekl. nicht verpflichtet.