Zwingend erforderlicher Stichtagszuschlag zum Mietspiegel im Rahmen der Mietpreisbremse

1. Soweit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat, muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete zu den Werten ein Stichtagszuschlag hinzugerechnet werden.

2. Soweit der BGH bei der Mieterhöhung im Bestand einen solchen Zuschlag nur bei „ungewöhnlichen Steigerungen“ ansetzen will, ist dies zumindest bei der Ermittlung der zulässigen maximalen Wiedervermietungsmiete zu eng.

3. Eine einfache Lüftung ohne Feuchtigkeitssensor in einem innenliegenden Bad ist ausreichend, damit das Negativmerkmal WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung (Merkmalgruppe Bad/WC der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels) nicht verwirklicht ist.

4. Dass die Fahrradabstellmöglichkeiten nicht überdacht sind, führt nicht zur Annahme des Negativmerkmals der „fehlenden Fahrradabstellmöglichkeit“.

5. Allein die Nichtdämmung eines Gebäudes begründet keine unzureichende Wärmedämmung.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. macht aus abgetretenem Recht gegen die Bekl. Ansprüche im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse geltend (Rückzahlung überzahlter Mieten für Juni und Juli 2017 i.H.v. jeweils 182,97 €). Das Amtsgericht hat die Klage mangels Aktivlegitimation der Kl. abgewiesen. Die ZK 67 des hiesigen Gerichts hat die Berufung aus demselben Grund zurückgewiesen. Der BGH hat diese Entscheidung durch Urteil vom 8.4.2020 aufgehoben und den Rechtsstreit an die hiesige Kammer zurückverwiesen, wobei er ausgeführt hat, dass die Kl. aktivlegitimiert sei. […]

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten für die Monate Juni und Juli 2017 in Höhe von jeweils 182,97 € aus den §§ 556g, 812, 398 BGB zu.

Die Bekl. haben nicht gegen die MietpreisbegrenzungsVO Berlin verstoßen (§ 556d BGB). […] Die durch die Bekl. gezahlte (muss heißen: „vereinbarte“) Nettokaltmiete entspricht jedenfalls auch der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2015 zzgl. eines vorzunehmenden Stichtagszuschlages zzgl. 10 %.

Im Einzelnen: Die Merkmalsgruppe 1 (Bad) ist positiv zu bewerten.

Dem unstreitigen wohnwerterhöhenden Merkmal des Einhebelmischers steht kein Negativmerkmal gegenüber. Ob die Lüftung mit Feuchtigkeitssensor ausgestattet ist, oder laut ist, wie die Kl. meint, ist unerheblich. Der Feuchtigkeitssensor wäre für ein wohnwerterhöhendes Merkmal notwendig. Eine unstreitig hier vorhandene einfache Lüftung ist dagegen ausreichend, damit das Negativmerkmal nicht verwirklicht ist.

Die Merkmalgruppe 2 ist unstreitig positiv zu bewerten.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist ebenfalls positiv zu bewerten.

Merkmalgruppe 4 ist neutral. Das Negativmerkmal der „fehlenden Fahrradabstellmöglichkeit“ ist nicht gegeben. Dass die Fahrradabstellmöglichkeiten nicht überdacht sind, ist unerheblich. Vielmehr wäre dann ggf. das wohnwerterhöhende Merkmal gegeben. Ausweislich der eingereichten Fotos befinden sich auf dem Hof Fahrradabstellmöglichkeiten mit Anschlussmöglichkeit.

Die pauschale Behauptung der unzureichenden Wärmedämmung der Kl. greift nicht durch. Allein die Nichtdämmung eines Gebäudes begründet keine unzureichende Wärmedämmung (LG Berlin, Urteil vom 5. April 2016 - 63 S 209/15 - GE 2016, 72, Rn. 19 f., juris m.w.N.). Auf die Ausführungen der Bekl. zur Zulässigkeit einer Dämmung wegen des Denkmalschutzes kommt es daher nicht an.

Merkmalgruppe 5 ist unstreitig positiv.

Es ergibt sich ein Zuschlag zum Mittelwert von 80 %.

Vermutet wird aber auch bei einem qualifizierten Mietspiegel nur, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Erhebungsstichtages innerhalb der Spanne lag. Die Einordnung innerhalb der Spanne ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel gerade nicht vornehmen kann, da er ja eine abstrakte generelle Datenbasis darstellt, in die eben jede Wohnung eingeordnet werden muss. Letztendlich wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert der Spanne und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist. Es ist Aufgabe des Tatrichters, die konkrete Bandbreite der allein maßgeblichen Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne des qualifizierten Mietspiegels zu ermitteln. Hierbei handelt es sich im Prozess um eine Schätzung gem. § 287 Abs. 2 ZPO. Soweit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat, muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete zu den Werten ein Stichtagszuschlag hinzugerechnet werden. Dies gilt auch bei Ermittlung der maximalen Wiedervermietungsmiete. Anderenfalls käme es zu einem verfassungswidrigen Mietpreisstopp. Soweit der BGH bei der Mieterhöhung im Bestand einen solchen Zuschlag nur bei „ungewöhnlichen Steigerungen“ einen solchen Stichtagszuschlag ansetzen will, ist dies deshalb zumindest bei der Ermittlung der zulässigen maximalen Wiedervermietungsmiete zu eng. Soweit eine Steigerung der Miete zwischen Mietspiegelerhebung und Zugang des Erhöhungsverlangens messbar ist, muss diese auch berücksichtigt werden. Bei der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gem. §§ 556d ff. BGB müssen die Mietvertragsparteien all diese Überlegungen vor oder spätestens bei Abschluss des Mietvertrages tun. Bei der Bestandsmietenerhöhung können die Vertragsparteien sich einigen. Eine Vereinbarung ist unabhängig von der tatsächlichen Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Einschränkungen wirksam. Das ist hier anders.

Die Vereinbarung ist dann gem. § 556g Abs. 1 BGB teilunwirksam. Das rechtfertigt es aber nicht, an dieser Stelle einen anderen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete anzunehmen.

Auch im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB ist die Einzelvergleichsmiete maßgeblich, und nicht der Mietspiegelfeldoberwert. So kann die Indizwirkung erschüttert sein, wenn zwischen dem Stichtag der Mietspiegelerstellung und dem Zugang des Erhöhungsverlangens eine erhebliche Mietenentwicklung stattgefunden hat. In diesem Fall können die Gerichte einen Stichtagszuschlag zu den Mietspiegelwerten hinzurechnen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 14. Aufl. 2019, BGB § 556d Rn. 53; so auch BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15 -, juris).

Die Kammer schließt sich dieser Auffassung an.

Im vorliegenden Fall begann das Mietverhältnis fast ein Jahr nach dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2015.

Im Berliner Mietspiegel 2017 sind die Werte des einschlägigen Feldes erheblich gestiegen. Die Voraussetzungen der Interpolation (vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15 -, juris) sind gegeben. Die Kammer macht von ihrem Ermessen Gebrauch und schätzt die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 287 ZPO entsprechend wie folgt auf mindestens 8,90 €/m2, wie durch die Parteien zu Mietvertragsbeginn vereinbart.

Nach dem Berliner Mietspiegel 2015 ergibt sich bereits zum Erhebungsstichtag (1. September 2014) zzgl. 10 % eine Neuvermietungsmiete von 8,79 €/m2. Nach Interpolation aufgrund linearer Steigung zum Mietspiegel 2017 ergibt sich im Juni 2015 zu Mietvertragsbeginn bereits eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,63 €/m2. Mithin liegt kein pflichtwidriger Verstoß der Bekl. vor.

Soweit zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat, muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete bei Geltung der Mietpreisbremse zu den Werten des Mietspiegels ein Stichtagszuschlag hinzugerechnet werden. Soweit der BGH bei der Mieterhöhung in Bestandsmietverhältnissen zwar einen Stichtagszuschlag, diesen aber nur bei „ungewöhnlichen Steigerungen“ ansetzen will, ist dies zumindest bei der Ermittlung der zulässigen maximalen Wiedervermietungsmiete zu eng, so das Landgericht Berlin (ZK 63).

Die Klägerin (die einschlägig bekannte Conny GmbH) macht aus abgetretenem Recht der Mieter Ansprüche im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse geltend (Rückzahlung überzahlter Mieten für Juni und Juli 2017 i.H.v. jeweils 182,97 €).

Das AG hat die Klage mangels Aktivlegitimation der Klägerin abgewiesen. Das LG Berlin [ZK 67] hat die Berufung aus demselben Grund zurückgewiesen. Der BGH hat diese Entscheidung durch Urteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19 - (GE 2020, 725) aufgehoben und den Rechtsstreit an die ZK 63 zurückverwiesen, wobei er ausgeführt hat, dass die Klägerin aktivlegitimiert sei.

Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Ihr steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten zu, weil die Beklagten nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen haben, denn die vereinbarte Nettokaltmiete entspricht jedenfalls auch der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2015 zuzüglich eines vorzunehmenden Stichtagszuschlages plus 10 %.

Das Landgericht ermittelt dann mit Hilfe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel die ortsübliche Einzelvergleichsmiete und ermittelt einen Zuschlag zum Mittelwert von 80 %.

Im Rahmen der Orientierungshilfe entscheidet die Kammer, dass eine einfache Lüftung ohne Feuchtigkeitssensor in einem innenliegenden Bad ausreichend ist, damit das Negativmerkmal WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung (Merkmalgruppe Bad/WC der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels) nicht verwirklicht ist.

Außerdem, dass nicht überdachte Fahrradabstellmöglichkeiten nicht zur Annahme des Negativmerkmals der „fehlenden Fahrradabstellmöglichkeit“ führt und allein die Nichtdämmung eines Gebäudes keine unzureichende Wärmedämmung begründet.

Soweit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat, muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete zu den Werten ein Stichtagszuschlag hinzugerechnet werden. Dies gilt auch bei Ermittlung der maximalen Wiedervermietungsmiete. Anderenfalls käme es zu einem verfassungswidrigen Mietpreisstopp.

Soweit der BGH bei der Mieterhöhung im Bestand nur bei „ungewöhnlichen Steigerungen“ einen solchen Stichtagszuschlag ansetzen will, ist dies deshalb zumindest bei der Ermittlung der zulässigen maximalen Wiedervermietungsmiete zu eng. Soweit eine Steigerung der Miete zwischen Mietspiegelerhebung und Zugang des Erhöhungsverlangens messbar ist, muss diese auch berücksichtigt werden. Bei der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nach der Mietpreisbremse müssen die Mietvertragsparteien, so das Landgericht, all diese Überlegungen vor oder spätestens bei Abschluss des Mietvertrages anstellen.

Auch im Rahmen der Mietpreisbremse ist die Einzelvergleichsmiete maßgeblich, und nicht der Mietspiegelfeldoberwert.

Im vorliegenden Fall hat das Mietverhältnis fast ein Jahr nach dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2015 begonnen.

Im Berliner Mietspiegel 2017 sind die Werte des einschlägigen Feldes erheblich gestiegen. Die Kammer schätzt die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 287 ZPO entsprechend auf mindestens 8,90 €/m2. Das haben die Parteien auch zu Mietvertragsbeginn vereinbart. Nach dem Berliner Mietspiegel 2015 ergibt sich bereits zum Erhebungsstichtag (1. September 2014) plus 10 % eine Neuvermietungsmiete von 8,79 €/m2. Nimmt man eine lineare Steigung zum Mietspiegel 2017 an, ergibt sich durch

Interpolation im Juni 2015 zu Mietvertragsbeginn bereits eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,63 €/m2. Mithin hätten die Vermieter nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen.

Die Entscheidung der ZK 63, bei Ermittlung der ortsüblichen Miete im Rahmen der Mietpreisbremse ohne Wenn und Aber einen Stichtagszuschlag zu den Mietspiegelwerten für geboten zu halten, gibt Vermietern ein gewisses Maß an Sicherheit für die zulässige Miethöhe beim Abschluss eines neuen Mietvertrages.

Die Berechnungsweise der Kammer ist nachvollziehbar. Man ermittelt, bezogen auf das einschlägige Mietspiegelfeld, schlicht die zeitanteilige Differenz zwischen dem alten und dem neuen Mietspiegel.

Ein erfreuliches Nebenprodukt der Entscheidung ist, dass sie auch den Rechtsrobotern die Arbeit erschwert. Wenn künftig nämlich eine angeblich gegen die Mietpreisbremse verstoßende Mietpreisvereinbarung gerügt wird, reicht es nicht mehr aus, auf die Spannen des Mietspiegels und die Anwendung der Orientierungshilfe zu verweisen, sondern es ist auch ein Stichtagszuschlag zu ermitteln; jedenfalls betrifft das alle Verfahren, die in den Zuständigkeitsbereich der ZK 63 fallen (Amtsgerichte Schöneberg und Wedding).

Darüber hinaus ist es fraglich, ob der neue Berliner Mietspiegel 2021 überhaupt für eine Mietermittlung im Rahmen der Mietpreisbremse geeignet ist.