Zweitwohnung

Zweitwohnung; Zweckentfremdungsverbot

Eine Zweitwohnung unterliegt nur dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn der Wohnzweck auf Dauer völlig aufgegeben ist. (Leitsatz der Redaktion)

I. 1. Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines kleinen Einfamilienhauses (ca. 106 m2 Wohnfläche) mit Garten (ca. 800 m2) in N. Für den ersten Stock dieses Hauses hat sie ihrer Schwester ein dingliches Wohnrecht, verbunden mit dem Recht, die gemeinschaftlichen Anlagen und Räume des Hauses zu benutzen, eingeräumt (notarielle Urkunde vom 31.10.1977). Die Antragstellerin und ihre Schwester wohnen seit mehreren Jahren in der Nähe des Hauses in gemieteten Wohnungen, die An-tragstellerin in einem Einzimmer-Appartement (ca. 31 m2).

Aufgrund eines Hinweises machte die Antragsgegnerin die Antragstellerin darauf aufmerksam, daß in dem Leerstehenlassen des Einfamilienhauses eine verbotene Zweckentfremdung liege. Die Antragstellerin entgegnete dem zunächst, das Haus sei wegen Kaminschäden nicht bewohnbar. Fer-ner machte sie geltend, das Haus sei von ihr möbliert, sie halte sich dort zeitweise auf, vor allem, um Klavier zu spielen und den Garten zu benutzen und zu pflegen; sie nutze das Haus als Zweitwohnung. Eine Ortseinsicht durch die Behörde ergab, daß der Kamin in Ordnung, das Haus zwar teil-weise renovierungsbedürftig, aber bewohnbar sei.

Mit Anordnung vom 29.7.1991 gab das Amt für Wohnen und Stadterneuerung der Antragstellerin auf, die leerstehende Wohnung im Haus zusammen mit ihrer Schwester bis spätestens 30.9.1991 wieder uneingeschränkt Wohnzwecken zuzuführen. Mit Bescheiden vom 28.2.1992 drohte das Amt für Wohnungswesen der Antragstellerin und ihrer Schwester jeweils ein weiteres Zwangsgeld von je 4.000 DM an, wenn die Anordnung vom 29.7.1991 nicht bis spätestens 31.3.1992 erfüllt sei.

2. Mit ihrem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes beantragte die Antragstellerin, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs ge-gen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 29.7.1991 wiederherzustellen.

Das Verwaltungsgericht lehnte den Antrag ab. Die von der Antragstellerin vorgetragene Nutzung (Einlagern von Möbeln, mehrmaliger Aufenthalt wöchentlich, Klavierspielen, Nutzung des Gartens) sei keine Wohnnutzung. Daß die Antragstellerin nunmehr in dem Haus melderechtlich einen Zweitwohnsitz angemeldet habe und behaupte, sie übernachte dort auch zeitweise, könne nicht mehr berücksichtigt werden, da diese behaupteten Tatsachen zeitlich nach dem Erlaß des Widerspruchsbescheids lägen. Als Wohnen sei die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten anzusehen. Der Wohnraum solle dem Inhaber das Heim bieten, Mittelpunkt seines persönlichen Le-bens sein. Die Wohnung diene nicht nur zum Schlafen, zur Einnahme der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und zur Geselligkeit, sondern auch zur Entfaltung der Persönlichkeit im Rahmen der Freizeitgestaltung. Verglichen mit der Breite der Tätigkeiten, die eine Wohnnutzung ausmachten, habe die Antragstellerin bis Anfang Januar 1992 ihr Anwesen nur in einem sehr eingeschränkten Umfange genutzt, nämlich im wesentlichen nur zum Unterstellen überzähliger Möbel, zum Klavierspielen und als Gartenhaus. Die vorgetragenen Umstände deuteten jedenfalls nicht darauf hin, daß das Haus Mittelpunkt ihres persönlichen Lebens sein solle, zumal sie in der Nähe ihren Hauptwohnsitz habe. Die Anordnung sei auch im Hinblick auf den dadurch ausgeübten mittelbaren Vermietungszwang - die Antragstellerin und ihre Schwester könnten auch selbst in das Haus einziehen - rechtmäßig, da gegen die Schwester eine gleichlautende An-ordnung ergangen sei und die Räume im Erdgeschoß und im Obergeschoß in ihrer Gesamtheit vermietet werden könnten, auch wenn sich im Obergeschoß keine sanitären Anlagen befänden.

Da somit eine ungenehmigte Zweckentfremdung in Gestalt des Leerstehenlassens vorliege, sei die angegriffene Anordnung nicht zu beanstanden. Der Mangel an Wohnraum in N. rechtfertige die sofortige Vollziehung, die Zwangsgeldandrohung sei angemessen.

3. Mit der Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihren Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes weiter. Sie hat im wesentlichen vorgetragen: Sie nutze das Haus als Zweitwohnung, sei nunmehr dort auch mit zweitem Wohnsitz gemeldet. Das Haus sei voll eingerichtet. Sie halte sich, wie ihre Schwester, dort mehrmals in der Woche auf, spiele Klavier, gehe sonstigen Freizeitbeschäftigungen (Radio hören, lesen, Karten spielen) nach und nehme dort auch Mahlzeiten ein. Zeitweilig übernachte sie, wie auch schon früher, in dem Haus. Dies geschehe allerdings deswegen sel tener, weil ihre Mietwohnung nur zehn Gehminuten entfernt sei. Außerdem nutzten und pflegten sie und ihre Schwester den Garten.

4. Die Antragsgegnerin beantragte, die Beschwerde zurückzuweisen. Es sei nicht glaubhaft gemacht, daß es sich bei dem im Streit stehenden Haus um den Mittelpunkt des persönlichen Lebens der Antragstellerin handle. Ihre Angaben reichten für eine derartige Annahme nicht aus. Es liege kein Zweitwohnsitz und keine Nutzung zu Wohnzwecken vor. Von einer Wohnnutzung könne nur gesprochen werden, wenn eine Wohnung zur Führung eines selbständigen Haushalts verwendet werde. Dazu genügten die blo-ße Unterbringung von Möbeln, das Klavierspielen und die Nutzung des Gartens nicht.

II. Die zulässige Beschwerde (§§ 146 ff. VwGO) ist begründet. Das Ver-waltungsgericht hat den Antrag, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs bzw. der Klage gegen die Anordnung, das im Streit stehende Ein-familienhaus wieder Wohnzwecken zuzuführen, wiederherzustellen (§ 80 Abs. 5 VwGO), zu Unrecht abgelehnt.

Da - wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - formelle Be-denken gegen die angefochtene Anordnung und ihre sofortige Vollziehung nicht bestehen, insbesondere die für letztere gegebene Begründung den Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO entspricht, kommt es für den Antrag, gemäß § 80 Abs. 5 VwGO die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen, auf eine Abwägung des öffentlichen Interesses an der sofortigen Vollziehung mit dem privaten Interesse der Antragstellerin an einer Aussetzung an; dabei fallen die Erfolgsaussichten der Klage wesentlich ins Gewicht (vgl. Kopp, VwGO, 9. Aufl. 1992, Rdnr. 82 zu § 80). Danach muß der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes Erfolg haben, da gegen die Rechtmäßigkeit der angegriffenen Verfügung vom 29.7.1991 erhebliche Bedenken bestehen.

1. Das Verwaltungsgericht geht zu Recht davon aus, daß das Leerstehenlassen einer Wohnung eine unzulässige Zweckentfremdung darstellt (vgl. BVerfGE 38, 348), die gemäß Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 LStVG i. V. m. Art. 6 §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes (MRVerbG) vom 4.11.1971 (BGBl. I S. 1745) und § 1 der Ersten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (BayRS 2330-12-1) unterbunden werden kann. Es hat ferner nicht verkannt, daß die Nutzung einer Wohnung auch nur als Zweitwohnung keine Zweckentfremdung darstellt (vgl. Schwender in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 3, Zweckentfremdungsverbot unter 7.). Gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, das im Streit stehende Haus werde nicht als Zweitwohnung genutzt, sondern seine geringfügige Nutzung durch die An-tragstellerin und ihre Schwester stehe einem unzulässigen Leerstehenlassen gleich, bestehen jedoch grundlegende Bedenken.

2. Zum Wohnen gehört, wie das Verwaltungsgericht ausführt, die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts ver-bundenen Tätigkeiten. Die Wohnung dient zum Schlafen, zur Einnahme der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und zur Entfaltung der Geselligkeit sowie in vielfacher Beziehung zur Freizeitgestaltung (vgl. BayObLG ZMR 1982, 59 m. w. N). Das Verwaltungsgericht berücksichtigt aber bei diesem rechtlich zutreffenden Ausgangspunkt nach Ansicht des erkennenden Senats nicht genügend, daß diese Merkmale bei einer Zweit-wohnung nicht in vollem Umfang erfüllt sein müssen. Eine Zweitwohnung bildet gerade nicht den Mittelpunkt der Lebensführung; der Wohnungsinha-ber muß sich insbesondere dort nicht überwiegend aufhalten, vielmehr ge-nügt es, wenn er die Wohnung auch nur sporadisch benutzt und sein Auf-enthalt nur in Teilen die genannten Merkmale des Wohnens erfüllt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1988, C 563). So wird es, um den Begriff des Wohnens zu erfüllen, nicht für nötig gehal-ten, daß die Wohnung die Möglichkeit bietet, dort nächtigen zu können und daß der Wohnungsinhaber dort auch tatsächlich nächtigt (vgl. BayObLG a. a. O., m. w. N.). Entscheidend für die Abgrenzung einer Nutzung als Zweitwohnung zum Leerstehenlassen wird sein, ob der Wohnzweck auf Dauer völlig aufgegeben und die Wohnung damit anderen als Wohnzwecken zugeführt wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank E 40) oder ob noch von ei-ner Eigennutzung gesprochen werden kann, die wenigstens in Teilen die genannten Funktionen des Wohnens erfüllt, sofern das nicht nur gänzlich unwesentlich oder als vorgetäuscht anzusehen ist (vgl. Schwender a. a. O. Anm. 3).

3. Ausgehend von diesen Grundsätzen kann hier eine Nutzung als Zweit-wohnung nicht ohne weiteres verneint werden. Das Haus ist unstreitig be-wohnbar und möbliert. Die Behörde geht selbst davon aus, daß sich die An-tragstellerin und ihre Schwester in der Woche, jedenfalls in den wärmeren Jahreszeiten, mindestens einmal oder mehrmals im Garten und im Haus aufhalten und dort verschiedenen Tätigkeiten und Freizeitbeschäftigungen nachgehen. Nach den in den Verwaltungsakten befindlichen Angaben der Nachbarn halten sich die Antragstellerin und ihre Schwester mehrmals in der Woche im Haus und Garten auf. Damit jedenfalls teilweise übereinstimmend hat die Antragstellerin im Widerspruchsverfahren und im gerichtlichen Verfahren vorgetragen, sie suche das Haus mehrmals in der Woche auf, pflege und nutze den Garten, spiele im Haus Klavier, nehme auch Mahlzeiten ein und gehe anderen Freizeitbeschäftigungen (Radio hören, lesen, Karten spielen) allein oder zusammen mit ihrer Schwester nach. Ob der Antragstellerin, wie das Verwaltungsgericht meint, entgegengehalten werden kann, die erst 1992 erfolgte Anmeldung mit zweitem Wohnsitz und die gelegentlichen Übernachtungen seit dieser Zeit könne sie nicht mehr geltend machen, weil diese Umstände erst nach Erlaß des Widerspruchsbescheids eingetreten seien, erscheint zweifelhaft. Der maß-gebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit eines Verwaltungsakts durch das Verwaltungsgericht ist grundsätzlich dem anzuwendenden materiellen Recht zu entnehmen (vgl. Kopp, Rdnr. 22 zu § 113). Nach dem Sinn des Zweckentfremdungsverbots liegt es nahe, für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer dieses Verbot durchsetzenden Anordnung die Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Hauptsacheverfahren als maßgeblich anzusehen. Dafür spricht auch, daß die angefochtene Verfügung Merkmale eines Dauerverwaltungsakts trägt (vgl. hierzu Kopp, Rdnr. 25 zu § 113 und die dort aufgeführten Beispiele). Die Frage des für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit maßgeblichen Zeit-punkts ist ggf. im Hauptsacheverfahren näher und abschließend zu klären. Darüber hinaus behauptet die Antragstellerin, sie habe auch schon vor 1992 gelegentlich im Haus übernachtet.

4. Bestehen sonach begründete Zweifel daran, ob von einem zweckentfremdungsrechtlichen Leerstehenlassen des Hauses gesprochen werden kann, so ergeben sich gegen die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung vom 29.7.1991 durchgreifende Bedenken. In einem solchen Fall muß die nach § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmende Abwägung des öffentlichen Interesses an der sofortigen Durchsetzung der behördlichen Anordnung mit dem privaten Interesse der Antragstellerin an einem Aufschub zur Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung führen, um dem verfassungsrechtlichen Gebot eines effektiven Rechtsschutzes zu genügen. Das Verwaltungsgericht wird im Hauptsacheverfahren nicht nur die vorstehend aufgeworfenen Rechtsfragen weiter zu klären haben, sondern es wird sich dazu auch eine verläßliche Tatsachengrundlage zu verschaffen haben, was voraussichtlich nur durch Einnahme eines Augenscheins und durch Vernehmung von Zeugen und ggf. durch Parteivernehmung möglich sein wird.

Wegen der niedrigen Wohnungsmieten versuchen viele Vermieter, Wohnraum gewerblich zu dann höheren Preisen zu vermieten und vermeintliche Lücken im Zweckentfremdungsverbot zu nutzen. Eine dieser Lücken könnte die gewerbliche (Zwischen-) Vermietung mit dem Endzweck "Wohnen" sein. In einer neueren Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin klingt das an, doch das OVG ist wohl noch nicht auf dieser Linie. Wohnraum zu niedrigen Mieten ist knapp; für den Vermieter lassern sich damit keine großen Gewinne machen. Es liegt deshalb nahe, mit einer anderweitigen Nutzung höhere Erträge zu erwirtschaften, wenn dem das Zweckentfremdungsverbot nicht entgegenstünde. Bußgeld- und Verwaltungsstreitverfahren hierzu gewinnen zunehmend an Bedeutung, weswegen in letzter Zeit auch in beinahe jedem Heft des GRUNDEIGENTUM Entscheidungen dazu veröffentlicht wurden.

In seiner neuesten Entscheidung vom 4. Februar 1993 hatte sich das Oberverwaltungsgericht Berlin mit der Unterbringung von polnischen Arbeitnehmern zu beschäftigen. Eine solche vorübergehende Nutzung als Schlafstelle widerspricht dem Zweckentfremdungsverbot, so daß die Entscheidungsgründe recht knapp ausfallen konnten. Nicht ganz so einfach, für die Praxis aber ebenso bedeutsam, sind zwei ältere Entscheidungen des OVG Berlin vom 26. Juli 1990 und vom 4. Dezember 1989, die wegen der Bedeutung hier ebenfalls mitgeteilt werden sollen.

In der Entscheidung vom 26. Juli 1990 hatte es das OVG Berlin mit einem Kläger zu tun, der Wohnräume als Gewerberäume nutzen wollte und glaubte, sich auf eine Lücke im Zweckentfremdungsrecht berufen zu können, wenn er sich dort polizeilich anmeldete und eine Liege aufstellte. Seiner Argumentation, dies reiche ihm für seine Wohnbedürfnisse, vermochte das Gericht nicht zu folgen und stellte fest, der Begriff des Wohnzwecks sei allein nach objektiven Kriterien zu messen, schon allein deshalb, weil sonst eine Überprüfung durch die Behörde nicht mehr möglich sein würde.

In seiner Entscheidung vom 4. Dezember 1989 stellte das OVG Berlin fest, daß auch eine Nutzung als Aussiedlerheim keine Wohnraumnutzung sei, sondern lediglich vorübergehender Natur ("Durchgangsstation"), weswegen grundsätzlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen müsse. Das Gericht führt dann weiter die Umstände an, die im Genehmigungsverfahren durch die Behörde geprüft werden müssen. Schließlich entfällt nach Ansicht des Gerichts die Genehmigungspflicht nicht deshalb, weil das Haus vorher faktisch unbewohnbar war, nachdem ein Umbau zu Eigentumswohnungen nicht vollendet wurde.

Zur verbotenen Zweckentfremdung von Wohnraum gehört nach inzwischen einhelliger Auffassung auch das Leerstehenlassen einer Wohnung. Wann das vorliegt, kann jedoch im Einzelfall zweifelhaft sein, denn der Nutzer der Wohnung muß keineswegs dort seinen Hauptwohnsitz haben. Neuerdings zeichnet sich eine großzügigere Tendenz der Verwaltungsgerichte ab, wie auch aus der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 29. September 1992 hervorgeht. Die Richter hielten eine Zweckentfremdung zumindest für zweifelhaft, wenn ein Wohnhaus überwiegend zwar Leerstand, die Eigentümerin sich aber zeitweise dort aufhielt, um Klavier zu spielen und den Garten zu pflegen. Auch eine verstärkte Nutzung während des Verwaltungsstreitverfahrens, etwa auch zum Übernachten, müsse berücksichtigt werden, denn maßgeblich sei der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Rechtsstreit. Eine Androhung von Zwangsgeld kann also rechtswidrig werden, wenn eine Zweckentfremdung bis zur Bestandskraft dieses Verwaltungsakts beseitigt wird. Ob das auch für ein festgesetztes Zwangsgeld gelten kann, war vom Verwaltungsgericht nicht zu entscheiden und dürfte wohl auch zu verneinen sein.

In GE 1993, 315 ist der Beschluß des OLG Frankfurt/Main abgedruckt, wonach die vorübergehende Unterbringung von Arbeitnehmern in einer Wohnung ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot ist. In seiner Entscheidung vom 10. März 1993 vertritt das Verwaltungsgericht Berlin die gegenteilige Auffassung. Wenn es sich auch um eine einstweilige Entscheidung auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs nach der Verwaltungsgerichtsordnung handelt, kündigt sich damit die Entscheidung in der Hauptsache an. Das Verwaltungsgericht meint, daß jedenfalls bei einer wirksamen Vermietung zu üblichen Bedingungen, die nicht nur kurzfristig sein soll, eine Zweckentfremdung ausscheidet.