Zweifel an lauteren Motiven einer Eigenbedarfskündigung

Vermag das Gericht trotz Ausschöpfung der Beweismittel nicht positiv festzustellen, dass der Vermieter aus lauteren Motiven handelt, kann dies die Abweisung der auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage rechtfertigen.

Der Kl. nimmt die Bekl. wegen Eigenbedarfs auf Räumung und Herausgabe einer in den 1980er Jahren angemieteten Dreizimmerwohnung in Anspruch. Nachdem der Kl. die Wohnung 2020 gekauft hatte und als neuer Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten war, erklärte er Mitte 2020 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs, um seinen Schwestern die Gründung eines eigenen Haushalts zu ermöglichen. Diese seien Studentinnen und bezögen BAföG; die Leistungen reichten nicht aus, damit seine Schwestern sich auf dem Berliner Mietmarkt mit Wohnraum versorgen könnten. Er selbst verdiene genug, um den Wohnungskredit abzuzahlen und sei auf die Mietzahlungen der Bekl. nicht angewiesen. Er könne also seinen Schwestern helfen und wolle das auch; dies sei für ihn als Bruder wegen des engen Familienverhältnisses selbstverständlich, und er fühle sich dazu auch verpflichtet. Das AG hat die Klage abgewiesen.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

2. Sie ist jedoch nicht begründet, denn das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Wie schon das Amtsgericht vermag auch die Kammer sich nicht davon zu überzeugen, dass der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht. Zwar füllen das Kündigungsschreiben und der ergänzende Sachvortrag des Kl. die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voll und ganz aus, und die Kammer bezweifelt auf Grundlage der protokollierten Angaben der im ersten Rechtszug als Zeuginnen gehörten Schwestern des Kl. auch nicht, dass diese nach erfolgreicher Vollstreckung eines stattgebenden Urteils wie angekündigt in die Wohnung einziehen würden.

Die Kammer vermag sich aber nicht mit der für eine Räumungsverurteilung der Bekl. erforderlichen Sicherheit die Überzeugung zu verschaffen, dass der Kl. tatsächlich aus lauteren Motiven familiärer Verbundenheit handelt und es ihm beim Kauf der Wohnung sowie der anschließenden Eigenbedarfskündigung um die Unterstützung seiner Schwestern ging. Nicht selten wird die Kammer in ihrer täglichen Praxis mit lediglich vorgetäuschten oder konstruierten Eigenbedarfskonstellationen befasst, sodass auch vorliegend der Gedanke nicht von vornherein von der Hand zu weisen ist, dass die Wohnung durch den schlüssig dargelegten Eigenbedarf zum Zwecke der Wert- und Ertragssteigerung „entmietet“ werden soll. Dies ließe sich ohne nennenswerte Gefahr der Entdeckung umsetzen, indem sich beispielsweise binnen überschaubarer Zeit nach dem Einzug der Eigenbedarfspersonen in die Wohnung eine Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Vermieters ergäbe oder er sich mit den Bedarfspersonen überwürfe, sodass er die Bedarfspersonen aus nachvollziehbaren Gründen nicht länger unterstützen könnte oder wollte. Ein arglistig handelnder Vermieter müsste die Bedarfspersonen oder andere Dritte in solche Pläne noch nicht einmal einweihen, sodass diese als gutgläubige Zeugen bereitstünden; denn er könnte darauf vertrauen, dass die Bedarfspersonen die Wohnung aus Dankbarkeit für die genossene Unterstützung ohne Widerstand aufgeben würden.

Die Kammer legt Wert darauf, zu betonen, dass sie keinerlei konkrete Anhaltspunkte für einen gegen den Kl. gerichteten Verdacht hat, er handele arglistig und der geltend gemachte Eigenbedarf sei in dem skizzierten oder einem anderen Sinne vorgeschoben. Die Angaben seiner Schwestern im Rahmen ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung stellen sich vielmehr, wie das Amtsgericht formuliert hat, als „positiv ergiebig“ dar; anders als das Amtsgericht sieht die Kammer auch keine triftigen Anhaltspunkte für eine Unaufrichtigkeit der Zeuginnen, und schließlich hat der Kl. selbst in der mündlichen Verhandlung vom 23. März 2022 im Rahmen seiner persönlichen Anhörung glaubwürdig gewirkt.

Ausgehend von der „Nullhypothese“, dass eine Manipulation des Gerichts und aller übrigen Prozessbeteiligten einschließlich der Zeugen in einer Konstellation wie der vorliegenden nicht auszuschließen ist, verbleiben aber gleichwohl restliche Zweifel der Kammer an den vorgetragenen Motiven des Kl., sodass die Kammer sich i.S.d. § 286 ZPO nicht vom tatsächlichen Vorliegen des streitigen Eigenbedarfs überzeugen kann. Der Kl. hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung angegeben, er sei bei monatlichen Ausgaben für die Wohnung von […] nicht auf die von den Bekl. vereinnahmte Miete angewiesen. Er habe mit seinen Schwestern noch nicht darüber gesprochen, wie viel Miete sie zu zahlen bereit seien, gehe aber von einem Betrag in der Größenordnung von … € bis … € aus, so wie es für die beiden passe. Schließlich müssten seine Schwestern von rund … € BAföG im Monat leben. Für die Wohnung müssten sie ja nicht nur die Miete, sondern auch noch Strom und so weiter zahlen. Er gehe davon aus, dass die Schwestern die Wohnung sicher für ein paar Jahre benötigen würden, zumindest bis sie nach dem Studium eigenes Geld verdienten. Die Rückfrage der Kammer, dass er also beabsichtige, seine Schwestern über Jahre in Form einer verbilligten Miete aus eigenen Mitteln mit Beträgen in der Größenordnung von … € monatlich zu unterstützen, hat er bejaht und auf das enge Familienverhältnis verwiesen.

Wie bereits ausgeführt, hat die Kammer keinen Anlass, an den Angaben des Kl. zu zweifeln; es spricht objektiv nichts dagegen, dass er aus familiärer Verbundenheit bereit sei, zumindest mittelfristig über mehrere Jahre einen erheblichen Teil seines Nettoeinkommens in der Größenordnung von 15 % dem Unterhalt seinen Schwestern zu widmen. Auf der anderen Seite bestreiten die Bekl. aber das tatsächliche Vorliegen des behaupteten Eigenbedarfs und gibt es keine Indizien oder gar einen Beweis für die vorgetragene Motivation des Kl. Insbesondere haben seine Schwestern, worauf das Amtsgericht seine Entscheidung maßgeblich gestützt hat, keinerlei Angaben dazu machen können, aus welchen Gründen der Kl. ihnen die Wohnung überlassen möchte. Die gegenüber beiden Zeuginnen gleich lautende Frage, wie es komme, dass nun ausgerechnet ihr Bruder ihnen die Wohnung überlassen wolle, haben beide Zeuginnen unbeantwortet gelassen. Die jüngere Schwester hat darauf mit der Angabe reagiert, dass ihr Bruder ihnen die Wohnung „für wenig Geld“ überlassen werde. Die ältere Schwester hat angegeben, es sei für zwei Studentinnen mit BAföG in Berlin so gut wie unmöglich, anderweitig eine Wohnung zu erhalten. Auf die zweifelnde Rückfrage des Amtsrichters, ob ihr Bruder sich dann einfach mal so bereit erklärt habe, seinen Schwestern seine Wohnung zu überlassen, hat sie erwidert, das habe sich angeboten; und natürlich hätten die Zeuginnen das dann nicht abgelehnt, wenn sie sowieso auf der Suche waren.

Weitere Beweismittel hat der Kl. nicht angeboten. Da ihm der Vollbeweis für das Vorliegen des Eigenbedarfs obliegt, führen die verbleibenden Zweifel der Kammer zur Abweisung der Klage.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Der Vermieter muss im Räumungsprozess nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Kündigungsgründe beweisen. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin meint, ein vorgetäuschter Eigenbedarf sei nicht auszuschließen, wenn der Vermieter kein Handeln „aus lauteren Motiven“ nachweisen könne.

Der Vermieter hatte nach dem Kauf der Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt, um seinen Schwestern die Gründung eines eigenen Haushalts zu ermöglichen. Im Räumungsprozess wurden die Schwestern als Zeuginnen gehört; das Amtsgericht sah zwar keine Anhaltspunkte für eine Falschaussage, wies die Klage aber gleichwohl ab. Die Berufung war erfolglos.

Das Landgericht Berlin führt zwar aus, es gebe keinerlei konkrete Anhaltspunkte für einen vorgetäuschten Eigenbedarf und die Kammer habe keinen Anlass, an den Angaben des Klägers zu zweifeln. Es gebe auch keine Indizien oder gar einen Beweis für die von den Mietern vorgetragene Motivation des Klägers, die Wohnung nur zu „entmieten“. Es blieben aber restliche Zweifel der Kammer an der Motivation des Klägers, die nicht ausgeräumt seien, weswegen die Klage abzuweisen sei.

Die Revision wurde nicht zugelassen.

Das Urteil verstößt gegen § 286 ZPO, wonach die Gründe für die richterliche Überzeugung im Urteil anzugeben sind. Die Kammer betont mehrfach, dass es keinen Anlass gebe, an den Angaben des Klägers zu zweifeln, wofür auch keine Indizien ersichtlich seien. Sie sei aber in der täglichen Praxis nicht selten mit vorgetäuschten Eigenbedarfskonstellationen befasst; die daraus folgenden Zweifel habe der Kläger nicht ausgeräumt.

Die Kammer stellt die Nullhypothese auf, dass eine Manipulation des Gerichts nicht auszuschließen ist mit der Folge, dass ohne ausreichende Indizien für die Alternativhypothese unlautere Motive bei der Eigenbedarfskündigung anzunehmen sind. Das ist ein Verstoß gegen Denkgesetze, wie ein Ausflug in die Statistik zeigt.

Die Nullhypothese stellt den aktuellen Zustand (den Standard) dar, während die Alternativhypothese eine neue Annahme beinhaltet, die überprüft werden soll. Die Nullhypothese besagt, dass es keinen Effekt in der Population oder Grundgesamtheit durch die Stichprobe gibt, während die Stichprobe genügend Beweise gegen die Nullhypothese liefert. Die Nullhypothese wird so lange als wahr angenommen, bis die Stichprobe Beweise liefert, um sie abzulehnen.

Im Strafprozess ist die Nullhypothese die, dass der Angeklagte als unschuldig gilt bis zur Annahme der Alternativhypothese wegen der Beweise. Im Zivilprozess ist die Nullhypothese die, dass die Angaben der Partei dem Wahrheitsgebot der ZPO (§ 138) entsprechen bis zur Annahme der Alternativhypothese wegen der Stichprobe (der Indizien).

Nach Ansicht der Kammer ist die Nullhypothese die, dass alle Vermieter aus unlauteren Motiven handeln, solange nicht Indizien für die Alternativhypothese sprechen. Dazu bedarf es keines weiteren Kommentars.