Zweifamilienhaus mit Kutscherhaus

Zweifamilienhaus mit Kutscherhaus; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Zweifamilienhaus; Mehrfamilienhaus; Kutscherhaus; abgeschlossene Nutzungseinheit; Versorgungsleitungen; Zählereinrichtungen

1. Für die Frage, ob ein Gebäude ein Zweifamilien- oder Mehrfamilienhaus ist, kommt es maßgeblich auf die Verkehrsanschauung an.

2. Ein Zweifamilienhaus wird nicht dadurch zu einem Mehrfamilienhaus, daß an das Zweifamilienhaus eine in sich abgeschlossene Nutzungseinheit (Wohnung) angebaut worden ist, durch die andere von jeglicher Mitbenutzung ausgeschlossen sind.

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung in einem Hause, das 1883 als Einfamilienhaus errichtet und 1941 in ein Haus mit zwei abgeschlossenen Wohnungen umgebaut worden ist. Bereits im Jahre 1905 wurde an das damalige Einfamilienhaus ein Gebäude angebaut, das in den Bauakten als Kutscherwohnhaus und Remise bezeichnet ist und das die Verbindung zwischen dem damaligen Einfamilienhaus und dem von diesem getrennt stehenden Stall herstellte. Die Parteien streiten u. a. darüber, ob die Wohnung der Bekl. in einem Zwei- oder Mehrfamilienhaus gelegen ist. Mit der Klage nimmt die Kl. die Bekl. auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses nach § 2 MHG in Anspruch. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung hatte Erfolg.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) auf das Mietverhältnis der Parteien anzuwenden; denn bei der streitigen Wohnung handelt es sich um Wohnraum in einem Zweifamilienhaus. Für solchen Wohnraum hat der Gesetzgeber in § 5 Nr. 2 des XI. BMG die Miete ab 1. Januar 1981 freigegeben.

Der Argumentation der Bekl., ihre Wohnung liege in einem Dreifamilienhaus (Mehrfamilienhaus), weil die Wohnungen in der Villa und die in dem Kutscherhaus als in einem Gebäude liegend anzusehen seien, vermag die Kammer nicht zu folgen.

Für die Frage, ob ein Gebäude ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus ist, kommt es maßgeblich auf die Verkehrsanschauung an. Diese knüpft entscheidend daran an, ob die Wohnung eine in sich abgeschlossene Nutzungseinheit darstellt - bei einem Zweifamilienhaus sind zwei Wohnungen "unter einem Dache" zu einer derartigen Einheit zusammengefaßt -, die andere von jeglicher Mitbenutzung ausschließt (vgl. Urteil der Kammer vom 5.12.1983 in GE 1984, 231).

In diesem Sinne stellt die Wohnung in dem sog. Kutscherhaus eine eigene Einheit dar. Die Mieter der Wohnung im Anbau bewohnen nach der Verkehrsanschauung eben diesen und nicht eine in dem Haupthaus sich befindende Wohnung. Dieses enthält nur zwei Wohnungen, gegenüber denen die Wohnung in dem sog. Kutscherhaus sich als eine eigene abgeschlossene Nutzungseinheit in dem oben beschriebenen Sinne abgrenzt.

Daß die Versorgungsleitungen der Wohnung im Anbau mit denen des Haupthauses verbunden sind, steht dieser Feststellung nicht entgegen; denn die Verkehrsanschauung stellt in erster Linie auf die äußere bauliche Gestaltung - insbesondere eigener Eingang - ab. Eigene Versorgungsleitungen wären nur noch ein weiteres für eine in sich abgeschlossene Nutzungseinheit sprechendes Indiz (vgl. Urteil der Kammer a.a.O.). Ebensowenig kommt es daher darauf an, daß die Zählereinrichtungen in dem Haupthaus sich befinden.