Zweifamilienhaus mit illegal zu Wohnzwecken genutzten weiteren Räumen

Zweifamilienhaus mit illegal zu Wohnzwecken genutzten weiteren Räumen; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Zweifamilienhaus; Wohnraumbegriff; Zweckentfremdungsverbot; Baurechtswidrigkeit

1. Der Wohnraumbegriff der Altbaumietenverordnung Berlin ist an den zum Zweckentfremdungsverbot von Wohnungen entwickelten Maßstäben auszurichten.

2. Räume im ausgebauten Dachgeschoß eines Zweifamilienhauses, die illegal zu Wohnzwecken genutzt werden, heben die Freistellung des Zweifamilienhauses von der Mietpreisbindung nicht auf.

Der Kl. ist Eigentümer eines Grundstückes, das 1934/35 mit einem Zweifamilienhaus bebaut wurde. Die obere Wohnung bewohnen der Kl. und seine Frau, die untere Wohnung der Beigeladene und seine Familie. Eine weitere Raumeinheit, bestehend aus zwei Zimmern mit abgeschrägten Wänden von einer Größe von 3,15 m mal 3,25 m bzw,. 3,2 mal 3,2 m und mehreren kleineren Nebengelassen, ist 1940 durch den Ausbau des Dachgeschosses entstanden. Die bauaufsichtliche Genehmigung zum Dachgeschoßausbau ist dem Voreigentümer nach Gewährung einer Befreiung von der für Zubehörräume nach § 26 Nr. 4 BauO 1929 geforderten lichten Höhe von 2,20 m auf vorhandene 2,11 m durch Bauschein Nr. 1419/1954 nachträglich unter nachstehenden Nebenbestimmungen ("Besondere Bedingungen") erteilt worden.

1) Die Aufenthaltsräume im Dachgeschoß des Wohnhauses dürfen nur als Zubehörräume zu den in den Hauptgeschossen gelegenen Wohnungen benutzt werden.

2) Die mit U. bezeichneten Räume dürfen nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen benutzt, in ihnen keine Feuerstätten aufgestellt werden.

3) Der Abortraum muß direkte Belichtung und Belüftung nach außen erhalten.

4) Über die Benutzbarkeit der Schornsteine und der Feuerstätten ist bis zur Gebrauchsabnahme eine Bescheinigung des Bezirksschornsteinfegermeisters vorzulegen.

Tatsächlich wurden die Dachgeschoßräume in der Raumaufteilung: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche mit Herd und Spüle, Flur sowie Bad/Toilette mit WC zu selbständigen Wohnzwecken benutzt. Seit Ende 1982 stehen die Dachgeschoßräume leer.

Nach § 3 Abs. 2 Nr. 3 AMVOB in der nach § 5 des 11. Bundesmietengesetzes (BGBl. I 1979 S. 1202/GVBl. Bln. 1979 S. 1344) ab 1. Januar 1981 geltenden Fassung finden die Mietpreisvorschriften keine Anwendung auf die Vermietung von Wohnraum in einem Zweifamilienhaus. Das Wohnhaus des Kl. ist ein Zweifamilienhaus, denn es ist für zwei selbständige Wohnungen mit bauaufsichtlicher Genehmigung gebaut und genutzt worden. Die Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken, die von 1940 bis Ende 1982 andauerte, hat nicht bewirkt, daß aus dem Zweifamilienhaus mietpreisrechtlich ein Drei- oder Mehrfamilienhaus geworden ist, denn die Räume des Dachgeschosses sind nicht "Wohnraum" im Sinne des § 1 AMVOB.

Der Begriff Wohnraum wird in der AMVOB nicht näher erläutert. Nach dem zum Zweckentfremdungsverbot von Wohnräumen ergangenen Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 4. Februar 1975 fallen unter den dort verwendeten Wohnraumbegriff nicht "bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten", weil deren Erhaltung nicht Zweck des Gesetzes sei (BVerfGE 38, 348 [364]). Das Bundesverwaltungsgericht hat sich diese Wertung zu eigen gemacht und im Urteil vom 25. Juni 1982 ergänzend ausgeführt, daß einem Raum die Wohnraumqualität fehlt, wenn Mängel oder Mißstände vorliegen, die ein Bewohnen auf Dauer entweder unzulässig oder unzumutbar machen (BVerwG, NJW 1983, 640). Der Senat folgt dieser Rechtsprechung auch für den Bereich der Berliner Mietpreisbindung. Deren Sinn wird darin gesehen, einem in der Gesamtbevölkerung Berlins besonders stark vertretenen, in bescheidenen Einkommensverhältnissen lebenden Personenkreis die Wohnraumversorgung preislich zu sichern (BGH, NJW 1979, 2559 [2560[; BVerwG, Beschl. vom 1. September 1983 - 8 B 54.83 -). An dieser Sicherungsfunktion fehlt es gegenüber Räumen, die zu Wohnzwecken nicht genutzt werden dürfen oder mangels Eignung nicht genutzt werden können.

Die Nutzung der Dachgeschoßräume im Hause des Kl. zu Wohnzwecken ist gesetzlich ausgeschlossen. Die Räume sind als selbständige Wohnung bauaufsichtlich weder genehmigt worden noch genehmigungsfähig. Sowohl nach der im Zeitpunkt des Dachgeschoßausbaues geltenden Bauordnung vom 9. November 1929 - ABl. S. 1188 - als auch nach der BauO 1958 und späteren Fassungen gelten Dachgeschosse nicht als Vollgeschosse. Dachgeschoßwohnungen unterliegen, soweit sie überhaupt zulässig sind, besonderen bauordnungsrechtlichen Anforderungen. Hierzu gehören Bestimmungen über die lichte Höhe, die ein bestimmtes Mindestmaß nicht unterschreiten darf. Nach § 62 Nr. 4 Satz 4 BauO 1979 kann gestattet werden, die lichte Höhe von Aufenthaltsräumen im Dachraum bis auf 2,30 m zu verringern; nach § 26 Nr. 4 BauO 1929 durften Zubehörräume im Dachgeschoß, die als Aufenthaltsräume zugelassen waren, nicht weniger als 2,2 m lichte Höhe aufweisen, Eine lichte Höhe von 2,11 m genügte zu keiner Zeit den an Wohnungen im Dachgeschoß gestellten Anforderungen.

Bei dieser Sach- und Rechtslage konnte dahinstehen, ob der Dachgeschoßausbau an weiteren rechtlichen oder tatsächlichen Mängeln leidet. Bereits die unzulängliche Höhe der Räume schloß und schließt deren Einstufung als Wohnräume im Sinne des § 1 AMVOB aus. Das Wohnhaus des Kl. ist ein Zweifamilienhaus geblieben, auch wenn das Dachgeschoß rechtswidrig zu Wohnzwecken genutzt worden ist. Es ist seit dem 1. Januar 1981 nicht mehr den Preisbindungen der AMVOB unterworfen.