Zweifamilienhaus (Begriff)

Zweifamilienhaus (Begriff); Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Zweifamilienhaus; Ausstattung; Küchenausstattung

1. Die Einstufung eines Gebäudes als Ein- bzw. Zweifamilienhaus im Sinne des § 5 11. BMG hängt von der Ausstattung des Hauses am 1. Januar 1981 ab.

2. Unter einem Zweifamilienhaus im Sinne des § 5 Nr. 2 11. BMG ist in Anlehnung an § 3 Abs. 2 Ziffer 2 AMVOB ein Wohnungsgebäude zu verstehen, das nach seiner baulichen Gestaltung außer den für das Hauspersonal (Hauswart, Heizer, Gärtner u. dgl.) bestimmten Wohnräumen nicht mehr als zwei Wohnungen enthält.

Zwar war die Wohnung des Kl. bereits vor dem 31. Dezember 1949 bewohnt und bewohnbar und ist somit Altbau, der im Lande Berlin grundsätzlich preisgebunden ist (vgl. § 1 I. BMG in Verbindung mit §§ 1 und 3 Abs. 1 AMVOB). Die vom Kl. gemietete Wohnung war jedoch gemäß § 5 Nr. 2 XI. BMG am 1. Januar 1981 preisfrei geworden. Danach sind die Mietpreise für Altbauwohnungen in Zweifamilienhäusern ab 1. Januar 1981 freigegeben worden. Dabei kommt es auf die bauliche Ausstattung des Hauses am 1. Januar 1981 an. Ob das betreffende Wohnhaus während eines Zeitraumes vor dem 1. Januar 1981 ein Dreifamilienhaus gewesen ist, ist ebenso unbeachtlich wie eine nach diesem Stichtag erfolgte bauliche Veränderung. Auch wenn die genannten Voraussetzungen nachträglich wegfallen, bleibt der Wohnraum von der Preisbindung ausgenommen (§ 3 Abs. 2 Ziffer 3 AMVOB).

Unter einem Zweifamilienhaus ist in Anlehnung an § 3 Abs. 2 Ziffer 2 AMVOB ein Wohngebäude zu verstehen, das nach seiner baulichen Gestaltung außer den für das Hauspersonal (Hauswart, Heizer, Gärtner und dergleichen) bestimmten Wohnräumen nicht mehr als zwei Wohnungen enthält. Der Begriff "Wohnung" wird in Rechtsprechung und Literatur in Anlehnung an DIN 283 Bl. 1 als eine Summe von Räumen definiert, die die Führung eines selbständigen Haushaltes ermöglichen und insbesondere über eine Küche oder Kochnische mit den für eine Küche erforderlichen Versorgungsleitungen wie Wasserleitung, Abflußleitung, Kamin bzw. Elektro- oder Gasanschluß sowie eigene Wasserversorgung, Ausguß und Abort verfügen (vgl. Mietrecht, 2. Aufl., IV 156; Roquette, Mietrecht des BGB, 1966, Rndn. 141 zu § 535 BGB; Staudinger-Sonnenschein, Kommentar zum BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, 1981, Rndn. 143 zu § 564 b BGB; KG, JR 1971, 114; LG Essen, WuM 1977, 206).

Das Haus ist ausweislich der das Grundstück betreffenden Bauakten des Bezirksamtes im Jahre 1928 mit einem Kellergeschoß und darin befindlichen Wirtschaftsräumen, je einer 3 1/2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoß und ersten Stock und einem darüber befindlichen Dachgeschoß mit einem Trockenboden, zwei Bodenkammern, zwei Aufenthaltsräumen und einem WC errichtet worden. Die Dachgeschoßräume enthielten mithin bei Errichtung des Hauses zwar ein eigenes WC, aber keine Küche und stellten somit keine selbständige Wohnung dar. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme wiesen sie auch am 1. Januar 1981 trotz zwischenzeitlich erfolgter Umbauten keinen Raum mit den für eine Küche erforderlichen Versorgungsleitungen und Anschlüssen auf.

Die Frage, ob die Dachgeschoßräume am 1. Januar 1981 als selbständige Wohnung zu werten waren, konnte nicht schon deshalb dahingestellt bleiben, weil die Räume zu diesem Zeitpunkt nicht der selbständigen Haushaltsführung, sondern den Kindern der Bekl. zu 2) als Wohn- und Schlafräume dienten. Für die Frage, ob das Haus der Bekl. zu 2) am 1. Januar 1981 als Zweifamilien- oder Dreifamilienhaus zu werten war, kommt es nicht auf die tatsächliche Nutzung der Dachgeschoßräume sondern darauf an, ob sie nach ihrer baulichen Ausstattung als selbständige Wohnung gewertet werden konnten.

Eine Prüfung dieser Frage erübrigte sich auch nicht deshalb, weil es sich insoweit um Räume gehandelt hat, die für den Hauswart oder sonstiges Hauspersonal bestimmt waren. Abgesehen davon, daß die Dachgeschoßräume jedenfalls am 1. Januar 1981 nicht von einem Hauswart oder sonstigem Hauspersonal bewohnt worden sind, haben die Räume auch in dem davor liegenden Zeitraum nur vorübergehend einem Hauswart als Unterkunft gedient und waren somit von ihrer Anlage her nicht ständig zu Aufenthaltsräumen für Hauspersonal bestimmt. Die letzten Mieter, die vor den Kindern der Bekl. im Dachgeschoß gewohnt haben, waren unstreitig nicht als Hauswarte tätig. Im Jahre 1956 hatte der frühere Grundstückseigentümer zwar die baupolizeiliche Erlaubnis zum Ausbau des Dachgeschosses zu einer Hauswartwohnung beantragt und erhalten und nach den Feststellungen des Wohnungsamtes hat dort auch noch im Januar 1961 ein Hauswart gewohnt. In den Jahren davor ist dies jedoch nicht der Fall gewesen. Die beiden Wohnräume im Dachgeschoß sind bei Errichtung des Hauses jeweils einer der beiden Wohnungen zugeordnet worden und waren nach dem Kriege als Teil der im ersten Stock belegenen Wohnung zusammen mit dieser vermietet.

Allerdings wird die Behauptung der Bekl., das Dachgeschoß habe bis zum 1. Januar 1981 keinerlei sanitäre Einrichtungen, insbesondere kein eigenes WC mit Wasserspülung, aufgewiesen, durch den Inhalt der beigezogenen Bauakte widerlegt. Danach befand sich seit der Errichtung des Hauses im Jahre 1928 im Dachgeschoß eine Toilette mit eigener Wasserspülung. Nach dem Prüfbericht des Wohnungsamtes vom 21. Januar 1961 war zu dieser Zeit über das WC hinaus bereits ein Badezimmer im Dachgeschoß vorhanden. Nach dem Inhalt der Bauakte war dies spätestens vom Jahre 1969 an der Fall. Durch Bauschein Nr. 517 vom 4. März 1969 wurden der Ausbau des Dachgeschosses und der Einbau einer Ölzentralheizung "nach Maßgabe der beigefügten Zeichnung", die unter anderem neben dem WC im Bereich des ehemaligen Trockenbodens ein Badezimmer auswies, genehmigt. Nach dem baupolizeilichen Besichtigungsbericht vom 28. November 1969 ist "in der Wohnung im Dachgeschoß im Bad bei vorhandener Fußbodenentwässerung ein Heizkessel aufgestellt" worden. Gleiches ergibt sich aus dem Gutachten des Bezirksschornsteinfegers vom 3. Juni 1969. Im übrigen haben auch die in der Berufungsinstanz als Zeugen vernommenen Kinder der Bekl. zu 2) bestätigt, daß in der Zeit, in welcher sie im Dachgeschoß gewohnt haben (die Zeugin S. bis etwa 1976, der Zeuge K. bis 1980/81), im Dachgeschoß eine Toilette mit eigener Spülung und Handwaschgelegenheit sowie eine alte Badewanne mit Badeofen und Heizkessel vorhanden gewesen sind. Die Zeugen haben lediglich bekundet, daß sie das Bad/WC wegen seines schlechten Erhaltungszustandes nicht benutzt, sondern stets das Badezimmer der Bekl. aufgesucht hätten.

Allein das Vorhandensein eines Badezimmers mit WC reichte jedoch noch nicht aus, um die Dachgeschoßräume als Wohnung zu qualifizieren. Erforderlich war vielmehr weiter das Vorhandensein einer Küche oder jedenfalls eines Raumes, der sämtliche für eine Küche erforderlichen Versorgungsleitungen und Anschlüsse aufwies, so daß er jederzeit als Küche in Betrieb genommen werden könnte. Ein solcher Raum war jedoch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme am 1. Januar 1981 nicht vorhanden.

Das ergibt sich zur Überzeugung des Senates aus den glaubwürdigen Bekundungen des Zeugen K., der seinen Angaben zufolge ab Ende der siebziger Jahre bis 1980 oder 1981 im Dachgeschoß gewohnt und in der sogenannten Kochnische geschlafen hat. Der Zeuge hat ausgesagt, daß sich weder in der sogenannten Kochnische noch in den übrigen Wohnräumen des Dachgeschosses ein Wasserhahn oder Ausguß befunden hätten. Lediglich im Bad/WC sei ein Wasserzu- und -abfluß vorhanden gewesen. Er habe in der sogenannten Kochnische ein Bett, einen kleinen Schrank und einen Schreibtisch stehen gehabt. Weitere Möbel oder Kücheneinrichtungsgegenstände seien dort nicht vorhanden gewesen. Die Zeugin S., die bis etwa 1976 im Dachgeschoß gewohnt und sich danach noch besuchsweise dort aufgehalten hat, hat diese Angaben bestätigt. Sie hat insbesondere bekundet, daß in dem als Kochnische bezeichneten Raum, der zuerst ihrer jüngeren Schwester und später dem Zeugen K. als Schlafraum gedient habe, kein Wasserhahn und kein Ausguß vorhanden gewesen seien. Der Senat trägt keine Bedenken, den Aussagen dieser Zeugen zu folgen. Allein der Umstand, daß die Zeugin die Kinder der Bekl. zu 2) sind, rechtfertigt keine Zweifel an ihrer Glaubwürdigkeit. Die einzige Abweichung zwischen ihren Aussagen ergibt sich hinsichtlich der Frage, ob die von der Zeugin S. bei einem Besuch im Wohnraum des Zeugen K. vorgefundene elektrische Kochplatte zweiflammig oder einflammig gewesen ist. Dieser Punkt ist indessen für die zutreffende Entscheidung schon deshalb ohne Bedeutung, weil allein der Anschluß einer Kochplatte den Wohnraum noch nicht zu einer Küche gemacht hätte, solange dieser Raum nicht über die sonstigen erforderlichen Versorgungsleitungen, insbesondere eine selbständige Wasserversorgung, verfügte.

Zwar ergibt sich aus den Bauakten, daß 1956 der Einbau einer Kochnische im Dachgeschoß beantragt und genehmigt und ein entsprechender Ausbau auch ausgeführt worden ist. Aus den Akten der Baupolizei ist jedoch nicht zu entnehmen, wie die sogenannte Kochnische ausgestattet war, insbesondere ob sie über einen eigenen Wasserzu- und -abfluß verfügt hat.

...

War aber am 1. Januar 1981 in der sogenannten Kochnische keine selbständige Wasserversorgung, sondern allenfalls ein elektrischer Anschluß vorhanden, der die Aufstellung einer transportablen elektrischen Kochgelegenheit ermöglichte, so kann von dem Vorhandensein einer Küche oder einer ihr gleichgestellten Kochnische nicht ausgegangen werden. Dazu reicht es nämlich nicht aus, daß sich die erforderlichen Versorgungsleitungen nur in verschiedenen Räumen befanden, d.h. im vorliegenden Fall ein Herd zwar in der sogenannten Kochnische hätte angeschlossen, das Wasser jedoch nur im Bad hätte gezapft werden können (vgl. Schmidt-Futterer/Blank sowie LG Essen a.a.O.). Es mußte vielmehr am 1. Januar 1981 ein Raum mit sämtlichen für eine Küche erforderlichen Versorgungsleitungen und Anschlüssen vorhanden sein, um von einer "Küche" oder einem "Raum mit Kochgelegenheit" im Sinne der DIN-Vorschriften sprechen zu können.

Da dies nach alledem nicht der Fall gewesen ist, ist das Haus am 1. Januar 1981 ein Zweifamilienhaus gewesen, mit der Folge, daß die Wohnung des Kl. preisfrei geworden ist.