Zweifamilienhaus

Zweifamilienhaus; Mietpreisbindung, Altbau; Altbauwohnung, Freigabe von der Mietpreisbindung; Mietpreisbindung, Beweislast; bauaufsichtliche Genehmigung; Ausstattung, bauliche; Wohnung, Leerstehenlassen

1. Der Vermieter hat hinsichtlich des bis zum Stichtag des § 1 I. BMG ursprünglich bezugsfertig gewesenen Wohnraumes die Beweislast dafür, daß es sich um neugeschaffenen Wohnraum handelt.

2. Eine Wohnung gilt nicht allein deswegen als preisfrei, weil die erforderliche bauaufsichtsrechtliche Genehmigung zum Bewohnen fehlte.

3. Für die Freigabe von Altbauwohnungen in Zweifamilienhäusern von der Mietpreisbindung gem. § 5 Abs. 2 XI. BMG kommt es auf die bauliche Ausstattung am 1. Januar 1981 an.

4. Ein Gebäude mit drei Wohnungen wird nicht dadurch zum Zweifamilienhaus, daß der Vermieter eine Wohnung leerstehen läßt.

Maßgebender Zeitpunkt für die Einstufung als mietpreisgebundener oder mietpreisfreier Altbauwohnraum ist nach §§ 1 I. BMG, 1 AMVOB der 31. Dezember 1949. Das Haus, in welchem sich die ehemalige Dachgeschoßwohnung der Kl. befindet, ist unstreitig im Jahre 1931 errichtet worden. Da unstreitig ist, daß die Dachgeschoßwohnung jedenfalls zum Zeitpunkt des Einzugs der Kl. in die Wohnung im Jahre 1983 mit diesen Einrichtungen versehen war, und Altbauwohnraum grundsätzlich der Preisbindung unterliegt, hat der Bekl. als Vermieter, der sich auf einen Ausnahmefall beruft, die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß es sich um neugeschaffenen Wohnraum handele (LG Berlin - 62. Kammer -, Urteil vom 8. November 1982, GE 1983, 279).

Daß eine bauaufsichtsrechtliche Genehmigung nicht mehr vorhanden war, schließt nicht aus, daß die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken genehmigungsfähig war.

Die von den Kl. gemietete Wohnung ist auch nicht am 1. Januar 1981 gemäß § 5 Nr. 2 XI BMG preisfrei geworden. Danach sind die Mietpreise für Altbauwohnungen in Zweifamilienhäusern ab 1. Januar 1981 freigegeben worden, wobei es auf die bauliche Ausstattung des Hauses am 1. Januar 1981 ankommt (Kammergericht a.a.O.). Der Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß er nach seinem Vortrag unmittelbar nach Auszug der Mieterin N. im August 1980 die gesamte Ausstattung von Küche und Bad einschließlich der Versorgungs- und Entsorgungsleitungen hat entfernen lassen und die Räume zunächst nur als Abstellkammern benutzte. Ein Gebäude mit drei Wohnungen wird nicht dadurch zu einem Zweifamilienhaus, daß der Vermieter eine Wohnung leerstehen läßt (so zutreffend Holzinger, GE 1982, 724, 726) oder Umbau- oder Modernisierungsarbeiten vornimmt. Die Tatsache, daß der Bekl. die Wohnung im Jahre 1983 erneut vermietet hat, zeigt, daß durch die von ihm vorgenommenen Maßnahmen nur vorübergehend die Eignung der Räume zu Wohnzwecken ausgeschlossen sein sollte.