Zweifamilienhaus

Zweifamilienhaus, Sonderkündigungsrecht, Eigentumsanlage, Wohnungseigentumsanlage

Auch eine Umwandlung eines Zweifamilienhauses in eine aus zwei Wohneinheiten bestehende Wohnungseigentumsanlage läßt das Recht zur Kündigung der vermieteten Wohnung gem. § 564 b Abs. 4 BGB unberührt, wenn der Sondereigentümer der vermieteten Wohnung in dem Gebäude wohnt.

Die Kl. ist im Wege der Rechtsnachfolge Vermieterin der den Bekl. im Hause vermieteten Wohnung geworden. Sie nimmt diese gemäß Sonderkündigungsrecht des § 564 b Abs. 4 BGB auf künftige Räumung und Herausgabe in Anspruch.

Bei der Wohnung handelt es sich um eine von zwei in ein und demselben Zweifamilienhaus befindlichen Wohnungen - ursprünglich im Miteigentum der seinerzeitigen Vermieter der Bekl. stehend. Diese bildeten in Ansehung der beiden Wohneinheiten gemäß § 8 WEG Teileigentum und wandelten ihr bisheriges Miteigentum an Grundstück und Gebäude in eine aus zwei Wohneinheiten bestehende Wohnungseigentumsanlage um.

Die Bekl. sind der Auffassung, der Kl. stehe das Sonderkündigungsrecht aus § 564 b Abs. 4 BGB nicht zu, weil es sich um eine Wohnungseigentumsanlage handele, die rechtlich nicht einem Zweifamilienhaus gleichzusetzen sei.

Die Kl. hat gegen die Bekl. als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der in der Entscheidungsformel näher bezeichneten Räumlichkeiten, §§ 535, 571, 564 b Abs. 4 BGB i. V. m. den Festlegungen des von den Bekl. mit den Rechtsvorgängern der Kl. geschlossenen Mietvertrages v. 15.8.1990.

Entgegen der von den Bekl. vertretenen Rechtsauffassung liegen die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen für das von der Kl. für ihre Interessenlage in Anspruch genommene Sonderkündigungsrecht aus § 564 b Abs. 4 BGB vor. Die streitbefangene, von den Bekl. innegehaltene Wohnung ist eine von zwei Wohnungen in ein und demselben Haus, dessen andere von der Kl. als Vermieterin selbst bewohnt wird.

Der Umstand, daß sich die Eigentumsverhältnisse an dem bebauten Grundstück gegenüber dem bei Begründung des Mietverhältnisses durch den Mietvertrag v. 15.8.1990 durch Umwandlung in Wohnungseigentum (zu zwei Wohneinheiten) geändert haben und auch erst sehr viel später die nunmehrige Kl. Vermieterin gemäß § 571 BGB geworden und nach Erwerb des (gesamten - hinsichtlich der im ersten Obergeschoß belegenen Wohneinheit zu je 1/2 mit ihrem Ehemann -) Objekts auch in die andere im ersten Obergeschoß belegene Wohneinheit eingezogen ist, macht die auf § 564 b Abs. 4 BGB gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nicht unwirksam. Vielmehr sind diese Änderungen in den dinglichen Rechtsverhältnissen ohne Belang.

Das Gesetz stellt in der zur Grundlage der ausgesprochenen Kündigung gemachten Norm allein darauf ab, daß es sich um ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handeln muß, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Berücksichtigt man ferner, daß nach den für die aus dem Sonderkündigungsrecht "Zweifamilienhaus" sich ergebenden Problemstellungen nach dem grundlegenden RE des BayObLG v. 31.1.991 - RE-Miet 3/90 - (WM 1991, 249 ff.), der überdies ausdrücklich die Billigung des OLG Karlsruhe nach Maßgabe seines RE v. 25.11.1991 - 9 REMiet 1/91 - (WM 1992, 49 f.) gefunden hat, es nicht entscheidend darauf ankommt, daß bereits bei Begründung des Mietverhältnisses der Vermieter eine der beiden Wohneinheiten selbst bewohnte, um ihm das Kündigungsprivileg des § 564 b Abs. 4 BGB einzuräumen, wird deutlich, daß die dinglichen Rechtsänderungen in der Folgezeit auf die Frage, ob die Kl. als Rechtsnachfolgerin aus § 564 b Abs. 4 BGB kündigen kann oder nicht, ohne Einfluß ist. Dies ist - orientiert an der Zielsetzung des Gesetzgebers, der diese Vorschrift geschaffen hat - damit begründet worden, daß es allein darauf ankommt, daß bei Begründung des Mietverhältnisses die Situation des Zweifamilienhauses gegeben gewesen sein muß, da in diesem Falle der Mieter immer damit rechnen muß, daß der Vermieter - eines Tages - die andere Wohnung selbst bezieht und damit in die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen des § 564 b Abs. 4 BGB einrückt. Hierfür ist wiederum maßgeblich, daß mit den erleichterten Kündigungsmöglichkeiten in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen den besonderen Schwierigkeiten und Umständen Rechnung getragen werden soll, die sich durch das nahe Zusammenleben von Mieter und Vermieter ergeben können (vgl. BayObLG, a. a. O., 250). So liegt es hier. Bei Anmietung der Wohnung durch die Bekl. handelte es sich hier um eine Wohnung in einem - auch nach ihrer Sicht zweifelsfrei - Zweifamilienhaus. Diesen Charakter, der Anknüpfungspunkt für das Sonderkündigungsrecht aus § 564 b Abs. 4 BGB ist, hat das Gebäude, da es keine baulichen Änderungen erfahren hat, durch die bloße Umwandlung in Wohnungseigentum nicht verloren, vielmehr sind die dinglichen Rechtsänderungen darauf ohne Einfluß geblieben. Abgesehen davon, daß die Beschränkungen für die Beendigung eines Mietverhältnisses bei Umwandlung von Wohnungen in Wohnungseigentum (Sperrfrist) ohnehin lediglich für die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung Platz greifen können, ist auch kein plausibler Grund dafür ersichtlich, daß diese Beschränkung für den besonderen Fall, daß die Wohnungseigentumsanlage aus nur zwei Wohneinheiten besteht, auf das Sonderkündigungsrecht aus § 564 b Abs. 4 BGB von Einfluß sein, dies überlagern oder gar aushebeln könnte, da Ausgangslage und Interessenslage für die gesetzliche Regelung, die maßgeblich an die tatsächlichen Verhältnisse anknüpft, unverändert geblieben sind.