Zwei-Wochen-Frist für Korrektur der Betriebskostenabrechnung

Zwei-Wochen-Frist für Korrektur der Betriebskostenabrechnung; rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer; Steuerberater; Nachforderung; Hausverwaltung; Grundsteuerbescheid; Jahresende

Bei einer rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nur innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis und Überprüfung (hier: durch einen Steuerberater) korrigieren (Bestätigung von AG Mitte GE 2006, 193).

Dem Bekl. (steht) keine Nachforderung für die Jahre 2001 in Höhe von 119,82 € und für 2002 in Höhe von 131,81 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu. Denn Nachforderungen für diese beiden Jahre sind gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Die Frist für die Abrechnung über die Betriebskosten des Jahres 2001 endete am 31. Dezember 2002 und die Frist für die Abrechnung über die Betriebskosten des Jahres 2002 am 31. Dezember 2003. Nach Ablauf der Frist ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Grundsätzlich stand dem Bekl. die Befugnis offen, die Kl. auch nach Ablauf der Abrechnungsfristen wegen einer nachträglichen Belastung mit Grundsteuer in Anspruch zu nehmen. Allerdings muß er eine solche Nachforderung innerhalb einer angemessenen Zeit erheben, nachdem ihm die nachträgliche Belastung zur Kenntnis gelangt ist. Versäumt er eine rechtzeitige Geltendmachung einer solchen nachträglichen Belastung, hat er die verspätete Geltendmachung zu vertreten. Maßstab für die rechtzeitige Geltendmachung ist der Rechtsgedanke des § 121 Abs. 1 BGB, wonach eine Anfechtung ohne schuldhaftes Zögern erklärt werden muß. Hier gingen der den Bekl. vertretende Hausverwaltung am 3. Dezember 2003 die Bescheide über die nachträgliche Erhebung von Grundsteuern zu. Der Bekl. war berechtigt, diese Bescheide durch seinen Steuerberater auf seine Richtigkeit überprüfen zu lassen. Denn der Bekl. war nicht gehalten, diese Bescheide zur Grundlage der Berechnung einer Nachforderung zu machen, bevor er sich von deren Richtigkeit überzeugt hatte. Der Steuerberater hat diese Prüfung innerhalb einer angemessenen Zeit vorgenommen und der Hausverwaltung am 29. Dezember 2003 mitgeteilt, daß den Bescheiden keine Bedenken entgegenstünden. Von diesem Zeitpunkt an war die den Bekl. vertretende Hausverwaltung nicht mehr gehindert, den Kl. die nachträglichen Abrechnungen zu erteilen. Sie hätte dies ohne schuldhaftes Zögern tun müssen. Der Hausverwaltung war eine Frist von höchstens zwei Wochen zuzubilligen. Innerhalb dieses Zeitraums war es ihr möglich, den Kl. und den anderen insgesamt 16 Mietern eine Abrechnung zu erteilen. Es ist nicht ersichtlich, daß die Abfassung des Schreibens vom 20. Januar 2004 besondere Schwierigkeiten verursacht hätte. Ein überhöhter Arbeitsanfall ist bei Hausverwaltungen allenfalls kurz vor Jahresende zu vermuten, weil bis zu diesem Zeitpunkt Nebenkostenabrechnungen erstellt werden müssen. Der Zeitpunkt des 20. Januar 2004 war jedenfalls zu spät.

Wenn das Finanzamt die Grundsteuer rückwirkend erhöht, kann grundsätzlich der Vermieter auch schon erteilte Betriebskostenabrechnungen zuungunsten der Mieter korrigieren. Er muß das jedoch unverzüglich tun.

Dem Vermieter ging eine nachträgliche Belastung mit Grundsteuer zu, die er zunächst dem Steuerberater zur Prüfung übersandte. Nachdem dieser mitgeteilt hatte, daß den Bescheiden keine Bedenken entgegenstünden, wartete die Hausverwaltung mehr als zwei Wochen mit der Geltendmachung der Nachforderung gegenüber den Mietern.

Das Landgericht Berlin urteilte, hier sei der Rechtsgedanke des § 121 BGB anzuwenden, wonach die Nachforderung ohne schuldhaftes Zögern geltend zu machen sei, und damit entsprechend der Rechtsprechung zur Erklärung der Anfechtung innerhalb von zwei Wochen. Diese Zwei-Wochen-Frist sei hier nicht gewahrt, da das Ergebnis der Prüfung durch den Steuerberater der Hausverwaltung am 29. Dezember mitgeteilt worden sei, während die Betriebskostennachforderung dem Mieter erst am 20. Januar des Folgejahres zuging.