Zwei zeitlich nacheinander gemietete Wohnungen in unterschiedlichen Stockwerken als eine Familienwohnung

Mieten Ehepartner eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Gebäudes und rund zwanzig Jahre später zusätzlich noch eine Wohnung im zweiten Obergeschoss zur Nutzung durch drei Personen, können beide Wohnungen gemeinsam als eine „Familienwohnung“ anzusehen sein. Wenn dann später nach dem Tode des Ehemannes die Ehefrau vornehmlich die Wohnung im ersten Obergeschoss nutzt und die Tochter hauptsächlich die Wohnung im zweiten Obergeschoss, liegt hinsichtlich der Wohnung im zweiten Obergeschoss keine verbotene Überlassung an Dritte i.S.v. § 540 BGB vor. Anders kann es nur dann liegen, wenn der Vermieter schlüssig darlegt und beweist, dass die Ehefrau ihr Gewahrsam an der Wohnung im zweiten Obergeschoss vollständig aufgegeben habe und sich dort nicht mehr aufhalte.

1. Der Kl. hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB.

Das Mietverhältnis wurde nicht wirksam durch Kündigung vom 3.1.2022 beendet. Die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB liegen nicht vor. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Die Vorschrift besteht aus zwei Tatbestandselementen, nämlich der unbefugten Gebrauchsüberlassung als vertragswidrige Handlung des Mieters und der dadurch bedingten erheblichen Rechtsverletzung auf Vermieterseite als Handlungserfolg. Die Tatbestandselemente müssen kumulativ vorliegen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 543 Rn. 143).

Vorliegend fehlt es an einer unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte. Dritter i.S.d. § 540 ist grundsätzlich jeder, der nicht Partei des Mietvertrags ist. Bei bestimmten Personengruppen wird aber davon ausgegangen, dass ihre Aufnahme in die Mietsache auch ohne Erlaubnis des Vermieters vertragsgemäß ist. So wird die Familie des Mieters von der Erlaubnispflicht ausgenommen wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung stehenden persönlichen Beziehung. Familienangehörige gelten damit nicht als Dritte i.S.v. § 540. Dabei gilt für alle Personengruppen, dass sie nur dann nicht Dritte sind, wenn sie mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt bilden (vgl. BeckOGK/Emmerich, 1.1.2023, BGB § 540 Rn. 13, 14; vgl. MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 540 Rn. 8). Die Privilegierung greift nicht mehr ein, wenn diese Personen die gemieteten Räume anstelle des Mieters selbständig entgeltlich oder unentgeltlich nutzen. Der Mieter darf den Personen die Wohnung nicht zum selbständigen Gebrauch überlassen und selber ausziehen. Besonderheiten gelten bei der Ehewohnung. Solange die Wohnung noch als Ehewohnung anzusehen ist, ist der nicht mietende Ehegatte kein Dritter, selbst wenn er die Wohnung alleine nutzt (vgl. BeckOGK/Emmerich, 1.1.2023, BGB § 540 Rn. 21).

Ob und in welchem Umfang Gebrauchsüberlassung an andere Personen vertragsgemäßer Gebrauch als verlängerter Eigengebrauch (§ 535), oder aber Gebrauchsüberlassung an Dritte ist (§ 540), ist Auslegungssache. Auszulegen sind der Mietvertragszweck und die näheren Umstände des Mietgebrauchs nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (§ 157). Dabei kann die Abschlussfreiheit des Vermieters nicht beeinträchtigt sein, wenn der Mieter nach dem Inhalt des Vertrages die Mietsache von vornherein mit seinen Haushalts- oder Betriebsangehörigen zusammen gebrauchen, bzw. sich derjenigen beim Gebrauch bedienen darf (vgl. BeckOK MietR/Weber, 30. Ed. 1.8.2022, BGB § 540 Rn. 7).

Hier wurde die streitgegenständliche Wohnung im 2. OG ursprünglich seit dem Jahre 198… von der Bekl. zu 1) und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann angemietet. Diese Nutzung erfolgte zusätzlich zu der Nutzung der Wohnung im 1. OG, welche im Jahre 196… von der Bekl. zu 1) und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann angemietet wurde. Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls sind die zwei Wohnungen - auch wenn sie nicht baulich miteinander verbunden sind - als eine „Familienwohnung“ zu betrachten. Für diese Betrachtung spricht hier, dass bei Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung im 2. OG im Mietvertrag aufgenommen wurde, dass drei Personen einziehen (vgl. Mietvertrag), ursprünglich also die Nutzung der Wohnung (auch) durch die Bekl. zu 2) vereinbart wurde. Sofern der Kl. vorträgt, der zwischenzeitlich verstorbene Ehemann habe die streitgegenständliche Wohnung alleine genutzt, hat er hierfür keinen Beweis angeboten, noch ist dies sonst ersichtlich. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Familie die zwei Wohnungen in der Vergangenheit je nach Bedarf (durch die jeweiligen Familienmitglieder und mit unterschiedlichen Schwerpunkten) genutzt hat. Dass die Bekl. zu 1) den von ihr und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann gelebten Nutzungszweck der streitgegenständlichen Wohnung als Familienwohnung aufgegeben habe, ist nicht ersichtlich. Der Kl. hat nicht dargetan, dass die Bekl. zu 1) sich nie in der Wohnung im 2. OG aufhalte oder dass sie etwa keinen Schlüssel mehr für die Wohnung habe. Der Kl. stellt auch nicht in Abrede dass die Bekl. zu 1) - sei es auch mit Unterstützung durch die Bekl. zu 2) - die Dusche im 2. OG nutzt; seinen Vortrag, es gebe dort gar keine Dusche, hat er nach Vorlage von Abbildungen nicht mehr aufrecht erhalten. Der Einwand des Kl., die Bekl. zu 1) „bewohne“ die streitgegenständliche Wohnung gar nicht, greift mithin nicht. Zur Ehewohnung hat der BGH ausgeführt, dass eine Wohnung ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon dadurch verliert, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen - ggf. auch für einen längeren Zeitraum - belassen hat bzw. diese nur noch sporadisch nutzt, sondern erst mit der endgültigen Nutzungsüberlassung (vgl. BGH, NJW 2013, 2507, beck-online). Unter Berücksichtigung der in dieser Rechtsprechung zum Ausdruck kommenden Wertung, ist vorliegend davon auszugehen, dass die Familienwohnung ihre Eigenschaft als solche nicht verloren hat, da die Bekl. zu 1) unstreitig die Wohnung im 1. OG bewohnt und ihr Mitgewahrsam an der Wohnung im 2. OG nicht aufgegeben hat. Eine Nutzungsüberlassung allein an die Bekl. zu 2) liegt mithin nicht vor. Auf die konkreten Gewahrsamsverhältnisse an Gegenständen in der streitgegenständlichen Wohnung und darauf, ob und wie häufig sich die Bekl. zu 1) in der streitgegenständlichen Wohnung etwa zum Übernachten aufhält, kommt es danach nicht mehr an.

Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB liegt aus den oben genannten Gründen ebenfalls nicht vor.

rechtskräftig; der Kl. hat die zugelassene Revision nicht eingelegt

Mieten Ehepartner eine Wohnung im 1. OG eines Gebäudes und (hier: rund 20 Jahre später) zusätzlich eine weitere Wohnung im 2. OG „zur Nutzung durch drei Personen“, können beide Wohnungen gemeinsam als eine „Familienwohnung“ anzusehen sein. Nutzt nach dem Tod des Ehemannes die Ehefrau vornehmlich die Wohnung im 1. OG und die Tochter hauptsächlich die im 2. OG, liegt keine verbotene Überlassung an Dritte i.S.v. § 540 BGB vor. Anders kann es liegen, wenn der Vermieter beweist, dass die Ehefrau die Wohnung im 2. OG vollständig aufgegeben hat.

Ein Ehepaar mietet in den 80ern eine Wohnung im 1. OG eines Mietshauses, 20 Jahre später eine zweite ein Geschoss höher. In diesem Mietvertrag wird vereinbart, dass dort drei Personen einziehen sollen, was auch die Tochter des Ehepaars einschließt. Irgendwann stirbt der Mann, die Ehefrau nutzt die Wohnung im 1. OG, die Tochter die im 2. OG. Der Vermieter kündigt wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung und klagt auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im 2. OG – ohne Erfolg.

Das LG sieht beide Wohnung als „Familienwohnung“ und damit als Einheit an. Damit fehle es an einer unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte. Dritter ist grundsätzlich jeder, der nicht Partei des Mietvertrags ist. Bei bestimmten Personengruppen wird aber davon ausgegangen, dass ihre Aufnahme in die Mietsache auch ohne Erlaubnis des Vermieters vertragsgemäß ist. So wird die Familie des Mieters von der Erlaubnispflicht ausgenommen, ebenso alle anderen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt bilden.

Diese Privilegierung greift aber nicht mehr ein, wenn diese Personen die gemieteten Räume anstelle des Mieters selbständig entgeltlich oder unentgeltlich nutzen. Der Mieter darf den Personen die Wohnung nicht zum selbständigen Gebrauch überlassen und selber ausziehen. Besonderheiten gelten bei der Ehewohnung. Solange die Wohnung noch als Ehewohnung anzusehen ist, ist der nicht mietende Ehegatte kein Dritter, selbst wenn er die Wohnung alleine nutzt.

Ob und in welchem Umfang Gebrauchsüberlassung an andere Personen vertragsgemäßer Gebrauch als verlängerter Eigengebrauch (§ 535), oder aber Gebrauchsüberlassung an Dritte ist (§ 540), ist Auslegungssache. Auszulegen sind der Mietvertragszweck und die näheren Umstände des Mietgebrauchs nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte.

Im konkreten Fall ergibt die Auslegung, die zwei Wohnungen – auch wenn sie nicht baulich miteinander verbunden sind – als eine „Familienwohnung“ zu betrachten. Dafür spricht, dass bei Anmietung der Wohnung im 2. OG im Mietvertrag aufgenommen wurde, dass drei Personen einziehen, ursprünglich also die Nutzung der Wohnung (auch) durch die Tochter vereinbart wurde.

Dafür, dass der zwischenzeitlich verstorbene Ehemann die Wohnung im 2. OG alleine nutzte, habe der Kläger keinen Beweis erbracht. Es sei vielmehr davon auszugehen, dass die Familie die zwei Wohnungen in der Vergangenheit je nach Bedarf (durch die jeweiligen Familienmitglieder und mit unterschiedlichen Schwerpunkten) genutzt habe. Dass die Ehefrau den von ihr und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann gelebten Nutzungszweck der Wohnung als Familienwohnung aufgegeben habe, sei nicht ersichtlich. Dass die Ehefrau sich nie in der Wohnung im 2. OG aufhalte oder keinen Schlüssel mehr dafür habe, sei vom Kläger nicht dargetan worden. Er habe auch nicht in Abrede gestellt, dass die Mutter - sei es auch mit Unterstützung durch die Tochter - die Dusche im 2. OG nutzt.

Unter Berücksichtigung der BGH-Rechtsprechung zur Ehewohnung sei vorliegend davon auszugehen, dass die Familienwohnung ihre Eigenschaft als solche nicht verloren habe, da die Mutter unstreitig die Wohnung im 1. OG bewohne und ihr Mitgewahrsam an der Wohnung im 2. OG nicht aufgegeben habe. Eine Nutzungsüberlassung allein an die Tochter liege mithin nicht vor.