Zweckgebundene zusätzliche Mietkaution für besondere Schadensrisiken (hier Haustierhaltung)

Die gesetzliche Begrenzung zur Höhe der Mietkaution verbietet nicht eine Überschreitung der Grenze zur Absicherung von zusätzlichen Risiken (hier: Zusatzkaution für die Erlaubnis zur Hundehaltung in Wohnung mit Parkett).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Mieter) stellten eine Mietsicherheit in Höhe der dreifachen Nettokaltmiete. Anlässlich der widerruflichen Genehmigung für die Haltung eines Podenco-Mischlings vereinbarten die Parteien die Leistung einer zweckgebundenen Kaution i.H.v. 2.030 € (81,27 m2 x 25 €/m2) wegen der möglichen Beschädigung des Parkettfußbodens; die Kl. leisteten die Sicherheit. Die Kl. waren Erstbezieher der mit einem sehr hochwertigen Parkett ausgestatteten Wohnung; sie verlangen die Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen sowie außergerichtlichen Anwaltskosten und sind der Auffassung, die Leistung der weiteren Sicherheit sei mit Blick auf die in § 551 Abs. 1 BGB bestimmte Begrenzung von Mietsicherheiten und des in § 551 Abs. 4 BGB bestimmten Abweichungsverbots zum Nachteil des Mieters ohne Rechtsgrund erfolgt. Die Bekl. ist der Auffassung, die Vereinbarung einer zweckgebundenen Kaution sei zulässig gewesen. Bei einer derartigen Wohnung mit einem neuen, hochwertigen Parkettboden werde typischerweise keine Genehmigung zur Hundehaltung erteilt, weil der Hund durch seine Krallen das Parkett beschädigt.

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

I. Den Kl. steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch gegen den Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Fall BGB nicht zu.

Die Leistung der Sonderkaution in Höhe der Klageforderung ist mit Rechtsgrund erfolgt, nämlich der Vereinbarung vom August 2018 hierüber. Diese ist nicht gemäß den §§ 551 Abs. 4, 139 BGB unwirksam.

Insoweit ist maßgeblich, dass die Bekl. den Kl. mit der Gestattung der Hundehaltung weitergehende Rechte an der Mietsache als durch den ursprünglichen Mietvertrag eingeräumt hat, die hinsichtlich der Mietsache ein besonderes Schadensrisiko beinhalten (vgl. Flatow in Schmitt-Futterer, 15. Aufl. 2021, § 551 BGB Rn. 38). Es besteht nicht grundsätzlich ein Zustimmungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter hinsichtlich der Hundehaltung. Für die Frage des Zustimmungsanspruchs ist eine Störungsprognose gemäß § 242 BGB entscheidungserheblich. Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil vom 20. März 2012 zum Geschäftszeichen VIII ZR 168/12 (GE 2013, 678) zutreffend und nachvollziehbar erläutert: „Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (Senatsurteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, aaO. Rn. 19).“ (Rn. 19).

Aus der Vielgestaltigkeit und Individualität der Abwägungskriterien folgt, dass eine Verpflichtung der Bekl. zur Erteilung der Zustimmung zur Hundehaltung nicht ohne Weiteres angenommen werden kann, eine solche Verpflichtung behaupten auch die Kl. nicht.

Im Übrigen ist es allgemein bekannt, dass Hunde (anders als Katzen) ihre Krallen nicht einziehen können, so dass grundsätzlich eine erhöhte Beschädigungsgefahr für ein hochwertiges und noch leidlich neues Holzparkett anzunehmen ist. Die Kl. haben keine konkreten Umstände vorgetragen, aus denen das Fehlen dieser besonderen Schadensneigung folgte. Unerheblich ist insoweit, ob die Gefahr einer Beschädigung des Parketts durch den bestimmungsgemäßen, menschlichen Gebrauch nicht höher ist, denn dieses Risiko ist mit der Miete abgegolten. Maßgeblich ist, dass die Bekl. nicht verpflichtet war, den Parkettboden einem weiteren Risiko auszusetzen. Hieraus folgt, dass die Vereinbarung einer Verpflichtung der Kl. zur Leistung einer weiteren Sicherheit erst deren Hundehaltung in der Wohnung ermöglicht hat. Die Annahme, die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit sowie die Bestimmung der Unwirksamkeit einer abweichenden Vereinbarung hiervon zu Lasten des Mieters gemäß § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB verböte die Absicherung von Sonderrisiken (außerhalb des gesetzlich geregelten Falls von baulichen Maßnahmen durch den Mieter), führte in tatsächlicher Hinsicht zu einer deutlich restriktiveren Zubilligung weitergehender Rechte an der Mietsache. Im Übrigen berührt die Vereinbarung und Leistung einer Sicherheit für ein besonderes Risiko auch nicht den grundlegenden Zweck der gesetzlichen Begrenzung der Höhe der Mietsicherheit in § 551 Abs. 1 BGB, nämlich der Herstellung eines angemessenen Ausgleichs der jeweiligen Interessen der Vertragsparteien unter besonderer Berücksichtigung der die Mobilität hemmenden Belastung des Mieters bei einem Wohnungswechsel (vgl. Bieber in MüKo, 8. Aufl. 2020, § 551 BGB Rn. 1).

Die gesetzliche Begrenzung der Höhe der Mietkaution auf drei Monatsmieten verbietet nicht eine Überschreitung dieser Grenze zur Absicherung von zusätzlichen Risiken. Der Vermieter darf deshalb eine Zusatzkaution beispielsweise für die Erlaubnis zur Hundehaltung in einer Neubauwohnung mit hochwertigem Parkett vereinbaren.

Die Kläger (Mieter) hatten bereits eine Mietsicherheit in Höhe der dreifachen Nettokaltmiete gestellt. Anlässlich einer widerruflichen Genehmigung für die Haltung eines Hundes vereinbarten die Parteien eine weitere, zweckgebundene Kaution in Höhe von 2.030 € (25 €/m2) wegen der möglichen Beschädigung des Parkettfußbodens. Die Kläger, Erstbezieher der mit einem sehr hochwertigen Parkett ausgestatteten Wohnung, leisteten die Sicherheit und verlangen später die Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen sowie außergerichtlichen Anwaltskosten mit der Begründung, die Zusatzkaution verstoße gegen die gesetzlich unabdingbare Begrenzung von Kautionen auf insgesamt drei Monatsmieten.

Das Amtsgericht wies die Klage der Mieter ab. Für die Leistung der Sonderkaution habe es einen Rechtsgrund, nämlich die Vereinbarung hierüber, gegeben, die wirksam sei. Mit der Gestattung der Hundehaltung habe ihnen die Vermieterin weitergehende, ein besonderes Schadensrisiko beinhaltende Rechte an der Mietsache als durch den ursprünglichen Mietvertrag eingeräumt. Es bestehe nämlich nicht grundsätzlich ein Zustimmungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Hundehaltung. Der hänge vielmehr vom Einzelfall, insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönlichen Verhältnissen, namentlich Alter, und berechtigten Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisheriger Handhabung durch den Vermieter sowie besonderer Bedürfnisse des Mieters ab.

Aus der Vielgestaltigkeit und Individualität der Abwägungskriterien folge, dass eine Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung der Zustimmung zur Hundehaltung nicht ohne Weiteres angenommen werden könne.

Im Übrigen sei es allgemein bekannt, dass Hunde (anders als Katzen) ihre Krallen nicht einziehen können, so dass grundsätzlich eine erhöhte Beschädigungsgefahr für ein hochwertiges und noch leidlich neues Holzparkett anzunehmen sei. Unerheblich sei insoweit, dass Parkett auch durch den bestimmungsgemäßen menschlichen Gebrauch beschädigt werden könne, denn dieses Risiko sei mit der Miete abgegolten. Entscheidend sei, dass die Beklagte nicht verpflichtet war, den Parkettboden einem weiteren Risiko auszusetzen, woraus folge, dass die Zusatzkaution erst die Hundehaltung in der Wohnung ermöglichte.

Die Annahme, die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten verböte die Absicherung von Sonderrisiken (außerhalb des gesetzlich ohnehin geregelten Falls von baulichen Maßnahmen durch den Mieter), würde zu einer deutlich restriktiveren Zubilligung weitergehender Rechte an der Mietsache führen.