Zweckentfremdungsverbotsverordnung

Zweckentfremdungsverbotsverordnung; Eberswalde

Die Zweckentfremdungsverbotsverordnung für Brandenburg in der Fassung vom 10. Februar 1993 galt zumindest für die Stadt Eberswalde nicht. (Leitsatz der Redaktion)

Die Beteiligten streiten darüber, ob die Nutzung einer im Eigentum der Kl. stehenden Wohnung als Zahnarztpraxis einer Genehmigung nach der Verordnung über die Zweckentfremdung von Wohnraum bedarf und ob die Kl. zur Zahlung einer Ausgleichsabgabe oder zur Schaffung von Ersatzwohnraum verpflichtet ist. Die Kl. beantragte im April 1993 eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum für die Nutzung der 104 qm großen, im Tenor bezeichneten Wohnung als Zahnarztpraxis. Mit Bescheid vom 9. Juni 1993 erteilte der Bekl. die beantragte Genehmigung mit der Auflage, daß die Kl. bis zum 10. Juni 1995 Ersatzwohnraum schaffen müsse, andernfalls eine einmalige Abstandssumme in Höhe von 156.000 DM zu zahlen habe. Gegen die Verpflichtung zur Schaffung von Ersatzwohnraum und die Festsetzung der Ausgleichsabgabe erhob die Kl. mit Schreiben vom 16. Juni 1993 Widerspruch, den der Bekl. mit Widerspruchsbescheid vom 5. August 1993 zurückwies.

Die mit dem Hauptantrag verfolgte zulässige Feststellungsklage ist begründet. Die Kl. bedarf für die Nutzung der im Erdgeschoß ihres Hauses F.-P.-Str. belegenen Wohnung als Zahnarztpraxis keiner Zweckentfremdungsgenehmigung, weil die Wohnung einem Zweckentfremdungsverbot nicht unterliegt.

Es kann dahingestellt bleiben, ob - wie die Kl. vorgetragen hat - die streitbefangene Wohnung aufgrund ihres Zustandes als Wohnraum auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr angenommen wurde und es sich unter Umständen deshalb nicht mehr um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts handelte. Zumindest für die Stadt Eberswalde galt die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 10. Februar 1993 (ZwVbV 1993, GVBl. S. 92) nicht. Denn diese Verordnung ist jedenfalls insoweit nicht von Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstieges sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG) gedeckt. Die vorgenannte Vorschrift ermächtigt die Landesregierungen, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf. Aufgabe dieser gesetzlichen Regelung ist es, in Gebieten mit unzureichender Wohnraumversorgung die zweckentsprechende Verwendung von Wohnraum zu sichern (BVerfGE 55, 249, 258). Dabei reicht es aus, daß die Versorgung "gefährdet" ist; es genügen mithin latente Versorgungsschwierigkeiten, vorausgesetzt, daß es sich um Schwierigkeiten handelt, die als Folge der Mangelsituation grundsätzlich bestehen. Hinzutreten muß, daß diese Gefährdung eine besondere ist; die jeweilige Gemeinde muß durch sachliche Eigenarten gekennzeichnet sein, die geeignet sind, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm so eine spezifische Labilität zu vermitteln (BVerwG, Buchholz 454.51 Nr. 9 und 10).

Dem Landesverordnungsgeber wird durch Artikel 6 § 1 MRVerwG ein "Beurteilungsspielraum" eingeräumt. Es bleibt weitgehend seiner Entscheidung überlassen, wie weit er sich auf einzelne evidente Faktoren als maßgebende Indizien einer Mangelsituation stützen kann und will (BVerwGE 59, 195, 199). Vorliegend hat der Verordnungsgeber von dieser Ermächtigung jedoch nicht in rechtsfehlerfreier Weise Gebrauch gemacht. Denn das von ihm herangezogene Kriterium ist nicht geeignet, die Annahme einer besonderen Gefährdung der Wohnraumversorgung in Eberswalde zu tragen.

§ 1 Abs. 1 ZwVbV 1993 führt die Gemeinden, in denen ein Zweckentfremdungsverbot gelten soll, nicht selbst auf, sondern verweist auf § 2 der Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf vom 21. November 1991 (GVBl. S. 500) und macht sich damit die dieser Regelung zugrunde liegende Wertung zu eigen. Diese Bestimmung, die ihre Ermächtigungsgrundlage in § 2 Abs. 1 des Gesetzes über die Gewährleistung von Belegungsrechten im kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungswesen vom 22. Juli 1990 findet, das mit Maßgaben nach Anlage II Kapitel XIV, Abschnitt III Einigungsvertrag vom 31. August 1990 in Kraft geblieben war, nennt unter anderem die Stadt Eberswalde als Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf. Nach der vom Gericht eingeholten Auskunft des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr soll der Verordnungsgeber als maßgebliches Kriterium für die Aufnahme einer Gemeinde in diese Verordnung das Verhältnis der vorhandenen Wohnungseinheiten zur Anzahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine gewählt haben. Ein erhöhter Wohnungsbedarf soll dann angenommen worden sein, wenn in einer Gemeinde bezogen auf 100 bewohnte Wohnungen mehr als fünf Wohnberechtigungsscheine an Wohnungssuchende ausgestellt wurden. Tatsächlich wurde der erhöhte Wohnbedarf dadurch festgestellt, daß die bis zum 30. Juni 1991 beantragten Wohnberechtigungsscheine der Erhebung zugrunde gelegt wurden.

Zwar kann für die zweckentfremdungsrechtliche Beurteilung der Versorgungslage auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt die Situation auf dem besonderen Wohnungsmarkt herangezogen werden. Ein Nachfrageüberhang im letztgenannten Bereich erlaubte danach durchaus einen Rückschluß auf eine Mangelsituation auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt (vgl. BVerwGE 59, 195, 199; Fischer/Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Zweckentfremdungsverbot, Anmerkung 3 m. w. N.). Die vom Verordnungsgeber in bezug genommene Zahl der beantragten Wohnberechtigungsscheine im Verhältnis zu den vorhandenen Wohneinheiten ermöglicht für sich allein genommen aber keine hinreichende Aussage über die Lage auf dem sozialen Wohnungsmarkt in Brandenburg in den Jahren von 1991 - 1993.

Denn nach § 6 des Gesetzes über die Gewährleistung von Belegungsrechten war ein Wohnberechtigungsschein einem jeden volljährigen Wohnungssuchenden zu erteilen, ungeachtet seines Einkommens und seiner Motive für die Wohnungssuche. Die Zahl der beantragten Wohnberechtigungsscheine gibt deshalb lediglich annähernd die Zahl derjenigen wieder, die als Wohnungssuchende auftraten und gibt somit nur einen Anhaltspunkt für die Quantifizierung der Nachfrage. Maßgebend ist aber nicht die gesamte, auf unterschiedlichen Motiven beruhende Nachfrage, sondern der Anteil derjenigen Wohnungssuchenden, die nicht oder nicht angemessen mit Wohnraum versorgt sind (BVerwG Buchholz 454.32 § 16 WoBindG Nr. 2; VGH Kassel NJW 1978, 964). Hierauf erlaubt die Zahl der nach § 6 des Gesetzes über die Gewährleistung von Belegungsrechten beantragten Wohnberechtigungsscheine jedoch keine Rückschlüsse. Zudem muß zur Ermittlung eines Nachfrageüberhanges der Nachfrage das Angebot gegenübergestellt werden. Dazu ist auf das Angebot an freiem und angemessenem Wohnraum abzustellen; nicht ausreichend, weil nicht aussagekräftig ist demgegenüber die Gesamtzahl der vorhandenen Wohneinheiten. Die Kammer verkennt dabei nicht die tatsächlichen Probleme, die sich für den Verordnungsgeber daraus ergaben, daß Daten aus allgemeinen Erhebungen (z. B. einer Wohnraumstatistik) in Brandenburg nicht zur Verfügung standen. Andererseits war für die zweckentfremdungsrechtliche Beurteilung der Wohnraumsituation die Heranziehung weiterer Faktoren unabdingbar.

Derartige Faktoren sind im Falle der Stadt Eberswalde weder offenkundig noch ergeben sie sich aus dem Vortrag des Bekl. Die besonderen Probleme, die sich für den ostdeutschen Wohnungsmarkt aus der im Vergleich zu den übrigen Bundesländern wesentlich schlechteren Ausstattung der Wohnungen und einer Vielzahl von offenen Vermögensfragen ergaben und immer noch ergeben, sind nach Ansicht der Kammer nicht geeignet, gleichsam flächendeckend eine Mangelsituation auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt oder seinen Teilbereichen zu belegen.

In der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung von Brandenburg hieß es, daß sie in den Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf nach § 2 der Verordnung vom 21. November 1991 gelten solle. Diese Gebiete wurden dadurch ermittelt, daß die bis zum 30. Juni 1991 beantragten Wohnberechtigungsscheine verglichen wurden mit der Zahl der Wohnungen.

Mit Urteil vom 30. Mai 1996 stellte das VG Frankfurt (Oder) fest, daß die Bezugnahme auf das Zweckentfremdungsverbot unwirksam war. Zwar habe der Verordnungsgeber im Zweckentfremdungsrecht einen Ermessensspielraum. Die Zahl der beantragten Wohnberechtigungsscheine im Verhältnis zu den vorhandenen Wohneinheiten gebe jedoch keine hinreichende Aussage über die Wohnungsversorgung, weil jeder Erwachsene Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein hatte. Die Heranziehung weiterer Umstände zur Prüfung der Wohnungsmarktsituation sei deshalb unumgänglich. Da es daran fehlte, verneinte das Gericht einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot. In der Neufassung der Brandenburgischen Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 13. Dezember 1993 sind allerdings die Gemeinden namentlich aufgeführt, für die das Zweckentfremdungsverbot gilt.