Zweckentfremdungsverbot weiter wirksam

Zweckentfremdungsverbot weiter wirksam; sprunghafte Anhebung der Ausgleichsabgabe rechtmäßig

1. Das Zweckentfremdungsverbot ist in Berlin nach wie vor wirksam.

2. Eine lange Zeit unverändert erhobene Ausgleichsabgabe von 2,80 DM/m2 kann auf 10 DM/m2 angehoben werden (Leitsätze der Redaktion).

Der Kl. ist Eigentümer des Altbau Miethauses in Berlin-Wedding. Er wendet sich gegen die Anhebung der monatlichen Ausgleichszahlung für die Zweckentfremdung von Wohnraum. Mit fünf Bescheiden aus den Jahren 1984 bis 1990 genehmigte das Bezirksamt Wedding von Berlin - Wohnungsamt - die Nutzung von insgesamt 12 Wohnungen im Haus des Kl. zu gewerblichen Zwecken ("behindertengerechtes Ärztehaus") unter der Auflage einer monatlichen Ausgleichszahlung in Höhe von 2,80 DM/m2 - in einem Fall einer Wohnung ohne Sammelheizung von 2,40 DM/m2 - und dem Vorbehalt der Neufestsetzung nach zwei Jahren.

Mit an die Hausverwaltung gerichteten, gleichlautenden Bescheiden vom 10. November 1994 hob das Wohnungsamt die Ausgleichsabgabe unter Bezugnahme auf die mit Wirkung vom 1. Juli 1994 geänderten Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen auf 10 DM/m2 bzw. im Fall der Wohnung ohne Sammelheizung auf 9 DM/m2 ab dem 1. Dezember 1994 an.

I. Das der Forderung einer Ausgleichszahlung zugrunde liegende Zweckentfremdungsverbot ist nach wie vor wirksam. (...) Die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ist im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung im vorliegenden Verfahren nicht durch eine Änderung der Verhältnisse unwirksam geworden. Rechtsverordnungen, deren zeitliche Geltung - wie hier - nicht vom Verordnungsgeber selbst begrenzt wird, beanspruchen grundsätzlich so lange Geltung, bis sie förmlich aufgehoben werden. Ein automatisches Außerkrafttreten kann nur angenommen werden, wenn die Verordnung offensichtlich gegenstandslos oder funktionslos und damit obsolet geworden ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1979 - BVerwG 8 C 2.79 - BVerwGE 59, 195, 197). Die Beurteilung, ob die Voraussetzungen der Ermächtigungsgrundlage - die besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen - in Berlin noch gegeben sind, unterfällt der normativen Gestaltungsfreiheit des Verordnungsgebers (vgl. BVerfGE 38, 348, 360 f.). Seine Aufgabe ist es, die Konsequenzen aus einem Wandel der Verhältnisse zu ziehen. Erst wenn das Zweckentfremdungsverbot "offensichtlich entbehrlich" wäre, könnte ihr automatisches Außerkrafttreten angenommen werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1979, a. a. O., S. 197 f. und Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9). Das Verbot wird erst dann offensichtlich entbehrlich, wenn eine Entwicklung in dem Sinne abgeschlossen ist, daß ein Ende der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt deutlich in Erscheinung tritt (BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1979 a. a. O., S. 198).

Eine in diesem Sinne deutlich zutage getretene Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist derzeit - noch - nicht zu erkennen. Als Indiz für ein Fortbestehen einer Gefährdungslage kann zunächst die Bestimmung Berlins zu einem gefährdeten Gebiet im Sinne des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22. April 1993 (BGBI. I S. 466, 487) durch Verordnung vom 11. Mai 1993 (GVBI. S. 216) gelten, ebenso wie die Bestimmung Berlins zu einem Gebiet nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB durch Verordnung vom 22. September 1995 (GVBI. S. 632) (vgl. Urteile des Senats vom 1. Juli 1996 - OVG 5 B 52.94 - und 13. Februar 1997 - OVG 5 B 45.95 -).

Unbestreitbar ist es allerdings in Teilbereichen des Wohnungsmarktes zu größeren Leerständen gekommen. Dies betrifft insbesondere Wohnungen in Plattenbausiedlungen und Altbauten im Ostteil der Stadt sowie besonders große und teure Wohnungen, wie z. B. neu errichtete Dachgeschoßwohnungen. Dieser Angebotsüberhang macht sich auch in rückläufigen Mietpreisen bemerkbar (vgl. die Nachweise aus Pressemitteilungen bei Schultz und Bujewski-Crawford, GE 1997, S. 208). Das rechtfertigt aber noch nicht die Annahme, das Zweckentfremdungsverbot sei offensichtlich entbehrlich, da derzeit noch nicht absehbar ist, ob es sich um eine nachhaltige, abgeschlossene Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt handelt. Die mit dem Parlaments- und Regierungsumzug nach Berlin verbundene Wohnraumnachfrage und ihr Einfluß auf den Berliner Wohnungsmarkt ist ebensowenig sicher vorhersehbar wie die Dauer des gegenwärtigen Abwanderungstrends ins Berliner Umland und die Neubautätigkeit. Es ist in erster Linie Sache des Verordnungsgebers, die maßgebenden Daten zur Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt zu ermitteln und zu bewerten. Die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr hat der diesbezüglichen Überprüfungspflicht hier durch Änderung der Verwaltungsvorschriften Rechnung getragen. Die Ausführungsvorschriften zur Zweiten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (AV 2. ZwVbVO) vom 29. Juni 1994 (ABI. S. 161), geändert durch Verwaltungsvorschriften vom 13. Januar 1995 (ABI. S. 402), sind durch die Zweiten Verwaltungsvorschriften zur Änderung der Ausführungsvorschriften zur 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 20. Januar 1998 (ABI. S. 431) in Richtung einer Lockerung der Genehmigungspraxis bei Leerstand (Nr. 2 Abs. 1 Buchstabe c Satz 4 und 5) und bei vorrangigen öffentlichen oder überwiegenden berechtigten Eigeninteressen (Nr. 11 Abs. 4 und 5) sowie in Richtung einer Verringerung der einmaligen und der laufenden Ausgleichszahlungen (Nr. 17.2 bis 17.4) geändert worden; bei der Anordnung der sofortigen Vollziehung soll zukünftig die Wohnungsmarktlage Berücksichtigung finden (Nr. 19 Abs. 2 Satz 6). Die Senatsverwaltung wird bei der geplanten Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung die weitere Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt erneut zu überprüfen haben. Derzeit kann aber von einem automatischen Außerkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung noch nicht ausgegangen werden (vgl. für die Verhältnisse im Jahre 1993 VerfGH Berlin, Beschluß vom 26. September 1996 - VerfGH 26/95, im Jahre 1995 vgl. KG, Beschluß vom 3. Dezember 1997, GE 1998, S. 179).

II. Die Anhebung der Ausgleichszahlung gibt keinen Anlaß, die Rechtmäßigkeit der Zahlungsauflage bei Arztpraxen generell oder im konkreten Fall in Frage zu stellen. Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, daß auch eine im überwiegenden öffentlichen Interesse erteilte Zweckentfremdungsgenehmigung grundsätzlich mit einer Zahlungsauflage versehen werden kann (vgl. Urteil vom 16. Dezember 1987 - OVG 5 B 177.87 -, Urteil vom 13.12.1990 - OVG 5 B 53.89 - OVGE 19, S. 56, Urteil vom 23. Januar 1992 - OVG 5 B 100.90 - und Urteil vom 30. Oktober 1997 - OVG 5 B 15.96 - [nicht rechtskräftig]). Gemäß Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 1 MRVerbG i.V.m. § 2 Abs. 4 2. ZwVbVO (§ 3 Abs. 4 ZwVbVO 1973) kann die Genehmigung unter Auflagen erteilt werden. Der Bekl. hat sein Ermessen dahingehend gebunden, daß die Genehmigung einer Zweckentfremdung, auch wenn sie im öffentlichen Interesse erteilt wird, in der Regel mit der Auflage zur Zahlung einer laufenden monatlichen Ausgleichszahlung zu verbinden ist (§ 2 Abs. 7 Satz 1 2. ZwVbVO/§ 3 Abs. 5 ZwVbVO 1973) und auf die Erhebung einer Ausgleichszahlung nur verzichtet wird, wenn die Maßnahme ausschließlich öffentlichen Interessen dient, d. h. nicht mit privaten erwerbswirtschaftlichen Interessen verbunden ist (vgl. Nr. 10 Abs. 4 lit. a) i. V. m. Nr. 11 Abs. 6 lit. a) der Ausführungsvorschriften zur Zweckentfremdungsverbot-Verordnung [AV ZwVbVO] vom 2. August 1985 [ABI. S. 1956] und Nr. 17 Abs. 8 AV-2. ZwVbVO in der Fassung der AV vom 13. Januar 1995 [ABl. S. 402]). Die daran ausgerichtete Ermessenspraxis des Bekl. ist nicht zu beanstanden. Die auf den Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 4. Februar 1975 (- 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348, 369) gestützte Rüge des Kl. geht fehl. Das Bundesverfassungsgericht hat in dieser Entscheidung ausgeführt, daß die Auferlegung von Geldleistungen nicht zu fiskalischen Zwecken mißbraucht werden dürfe und die Auflage daher zum Beispiel ausscheide, wenn die Genehmigung nicht nur im privaten, sondern auch im öffentlichen Interesse erteilt werde. Damit hat das Gericht aber keine Aussage dazu getroffen, welches Gewicht die öffentlichen Interessen an der Zweckentfremdung gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung der Wohnräume einerseits und gegenüber dem privaten Interesse an der Zweckentfremdung andererseits haben muß, damit eine Zahlungsauflage unzulässig wird. Das vom Bundesverfassungsgericht gegebene Beispiel ist im Zusammenhang mit dem vorangestellten Satz zu sehen, wonach sich die Auflage streng am Zweck der Ermächtigung auszurichten habe. Der Bekl. hält sich mit seiner Auflagenpraxis aber im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung. Zweck der Auflage ist es, einen gewissen Ausgleich für den durch die zweckfremde Nutzung vorübergehend eintretenden Wohnraumverlust zu schaffen (BVerfGE 55, 249, 259). Daß die Auferlegung einer Geldleistung nicht zu fiskalischen Zwecken mißbraucht wird, wird hinreichend sicher dadurch ausgeschlossen, daß die aus der Ausgleichszahlung fließenden Mittel ausschließlich für den Sozialen Wohnungsbau verwendet werden (§ 3 2. ZwVbVO/§ 4 ZwVbVO 1973) und die Abgabe nur verlangt wird, solange ein erwerbswirtschaftliches Interesse des Verfügungsberechtigten an der Zweckentfremdung besteht. Die Auflage darf nur dazu dienen, das entgegenstehende öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraumes als Hindernis für die Genehmigung zu beseitigen. Das bedeutet, daß die Auflage in denjenigen Fällen unzulässig wird, in denen das öffentliche Interesse an der

chaftliches Interesse des Verfügungsberechtigten an der Zweckentfremdung besteht. Die Auflage darf nur dazu dienen, das entgegenstehende öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraumes als Hindernis für die Genehmigung zu beseitigen. Das bedeutet, daß die Auflage in denjenigen Fällen unzulässig wird, in denen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraumes durch ein anderes öffentliches Interesse in einem Maße verdrängt wird, daß jede andere Entscheidung als die - auflagenfreie - Genehmigung rechtswidrig wäre. So liegt der Fall aber bei Arztpraxen regelmäßig nicht. Nicht immer rechtfertigt die Einrichtung einer Arztpraxis eine Genehmigung (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13 S. 56). Aufgrund der Befürwortungen u. a. durch den Gesundheitsstadtrat konnte im Fall des Kl. überhaupt erst ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Einrichtung der Arztpraxen anerkannt werden, das zur Genehmigungserteilung berechtigt hat, aber kein die Beifügung von Auflagen ausschließendes öffentliches Interesse. Das nach wie vor entgegenstehende öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums soll mit der Ausgleichszahlung überwunden werden. Die Auflage ist daher auch im Fall der Genehmigung von Arztpraxen im überwiegenden öffentlichen Interesse grundsätzlich zulässig.

Erfolglos bleiben muß auch das Vorbringen des Kl., eine Erhöhung der Ausgleichszahlung sei ungerechtfertigt, weil sein Haus an einer stark befahrenen Straße liege, weshalb der Wohnwert stark eingeschränkt sei. Dafür, daß die fraglichen Räume wegen der Lärm- und Abgasimmissionen ihre Wohnraumeigenschaft verloren hätten oder auch nur schwer vermietbar wären, spricht nichts. Eine - unterstellte - Überschreitung der Grenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung rechtfertigte diese Annahme allein noch nicht. Die Frage, ob Immissionsbelastungen dazu führen, daß das dauernde Bewohnen unzumutbar wird oder Wohnungen vom Markt nicht mehr angenommen werden, ist nur aufgrund einer Würdigung der Verhältnisse im Einzelfall zu entscheiden (vgl. BVerwG, Beschluß vom 11. Mai 1994 - BVerwG 8 B 50.94 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19). Gegen die Annahme einer solchen erheblichen Einschränkung des Wohnwertes spricht hier entscheidend, daß sich die Lage der Wohnungen an der stark befahrenen M.-straße nicht von einer Vielzahl innerstädtischer Wohnungen unterscheidet und konkret die fraglichen Wohnräume bis zur Umwandlung - soweit ersichtlich - stets beanstandungsfrei als Wohnräume genutzt wurden.

III. Die Neufestsetzung der Ausgleichsabgabe ist auch der Höhe nach rechtmäßig. Das Wohnungsamt hat sich hier in nicht zu beanstandender Weise an der Verwaltungsvorschrift der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen orientiert. Die Bemessung der Ausgleichszahlung liegt grundsätzlich im Ermessen der Behörde (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1977 - BVerwG 8 C 28.77 - BVerwGE 55, 135, 140 und BVerwG, Urteil vom 7. September 1984 - BVerwG 8 C 48.83 - Buchholz 454.51 Nr. 11 S. 29, 35 f.). Ihre Regelung durch Verwaltungsvorschrift ist sinnvoll und zulässig (vgl. Böhle, Zweckentfremdung von Wohnraum, Komm., 1994, Rndnr. 107 zu Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 1 MRVerbG, S. 94 m. w. N.). Gemäß Nummer 17 Abs. 2 AV-2. ZwVbVO beträgt in Berlin seit dem 1. Juli 1994 die monatliche Ausgleichszahlung für zweckentfremdeten Wohnraum mit Sammelheizung, Bad und Innentoilette 10 DM/m2 mit Abschlägen von jeweils 10 % für das Fehlen eines der genannten Ausstattungsmerkmale. Ausgangswert für die Bemessung sind nach der - unveröffentlichten - "Argumentationshilfe" der Senatsverwaltung für Bau und Wohnungswesen vom 1. August 1995 die zur Schaffung angemessener Ersatzräume im sozialen Wohnungsbau einzusetzenden öffentlichen Mittel. Maßgebend für die Neufestsetzung der Ausgleichsbeträge war, daß sich im öffentlich geförderten Wohnungsbau die Kosten für die Schaffung eines Quadratmeters geförderten Wohnraums von 1.400 DM im Jahre 1974 auf 5.000 DM im Jahre 1992 erhöht hatten, was einem Anstieg um 257 % entspricht. Dementsprechend wurde der Betrag für eine einmalige Ausgleichszahlung auf 5.000 DM/m2 erhöht und die laufende Ausgleichszahlung ebenfalls um 257 % von 2,80 auf 10 DM/m2 angehoben.

Die so bemessene Zahlungsauflage ist am Zweck der Ermächtigung ausgerichtet. Sie dient dazu, die durch die Zweckentfremdung bedingten Mehraufwendungen der Allgemeinheit bei der Schaffung neuen Wohnraums zumindest teilweise zu kompensieren (vgl. BVerfGE 55, 249, 259). Dabei durfte sich der Bekl. an der Kostenentwicklung im sozialen Wohnungsbau orientieren (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1977 a. a. O. S. 140; zum Ausgleich in Form der Kosten für einen Neubau im sozialen Wohnungsbau bei der Geldleistung nach § 25 WoBindG vgl. BVerwG, Urt. vom 26. Juni 1987 - BVerwG 8 C 6.85 - BBauBI. 1989 S. 202, 203). Die Gegenansicht des Kl. vermag nicht zu überzeugen. Der Vergleich zu den im sozialen Wohnungsbau erforderlichen Neubaukosten ist schon deshalb sachgerecht, weil in Berlin die Mittel aus den Ausgleichszahlungen gemäß § 3 2. ZwVbVO zur Förderung eben dieses sozialen Wohnungsbaus einzusetzen sind. Es handelt sich dabei um Wohnraum, der nach Größe, Ausstattung und Miete für die breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet ist (vgl. § 1 Abs. 1 Il. WoBauG) und mit dem "Wohnraum zu angemessenen Bedingungen", dessen Erhaltung Zweck des Zweckentfremdungsverbots in Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG ist, vergleichbar ist. Mit seinem - unsubstantiierten - Einwand, es könne im freifinanzierten Wohnungsbau preiswerter gebaut werden, übersieht der Kl., daß bei von der öffentlichen Hand ersatzweise erstelltem Wohnraum auch nur die hierfür von der öffentlichen Hand einzusetzenden Mittel maßgebend sein können; der Verfügungsberechtigte hat es in der Hand, den Wohnraumverlust durch privat finanzierten Ersatzwohnraum auszugleichen, wenn er meint, dies selbst preiswerter bewerkstelligen zu können. Im übrigen ist die Behauptung des Kl., es könne in der Bundesrepublik zu Kosten von 2.000 DM/m2 gebaut werden, schon nicht schlüssig, weil nur ein Vergleich mit Baupreisen in der Gemeinde zulässig ist, für die das Verbot der Zweckentfremdung besteht. Daß in Berlin für den maßgeblichen Zeitraum generell deutlich niedrigere Baukosten als 5.000 DM/m2 zu leisten waren, ist vom Kl. nicht einmal behauptet, geschweige denn belegt worden, zumal nicht unterstellt werden kann, daß in Berlin im sozialen Wohnungsbau stets überhöhte Baupreise gefördert werden.

Fehler bei der Ermittlung der vom Bekl. zur Bemessung herangezogenen Kostensteigerung im sozialen Wohnungsbau lassen sich nicht feststellen. Die Anhebung der einmaligen Ausgleichsabgabe auf 5.000 DM/m2 korrespondiert mit den Angaben der Investitionsbank Berlin, wonach sich die Kosten im sozialen Wohnungsbau pro Quadratmeter geförderten Wohnraums in der Zeit von 1990 bis 1995 stets bei Preisen über 5.000 DM bewegt haben (vgl. Tätigkeitsbericht der IBB 1997, GE S. 762 ff.). Erstmals im Jahre 1996 sind sie auf 4.750 DM/m2 gesunken, was den Bekl. zur Überprüfung, nicht aber zur sofortigen Anpassung der Ausgleichszahlung verpflichtet. Der Steigerung der Neubaukosten von 1.400 DM/m2 im Jahre 1974 auf 5.000 DM/m2 im maßgeblichen Zeitraum entspricht eine Anhebung der einmaligen Ausgleichszahlung von 2,80 auf 10 DM/m2. Die konkrete Berechnung für die betreffende Wohnung erfolgt sachgerecht nach der Quadratmeterzahl der Wohnfläche mit Abzugsmöglichkeiten für das Fehlen bestimmter Ausstattungsmerkmale.

Die so zu ermittelnde Ausgleichszahlung verstößt nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Die Ausgleichszahlung dient nicht der Gewinnabschöpfung, sondern der Nachteilsausgleichung für den Wohnraumverlust. Sie darf sich aber im Hinblick auf das Übermaßverbot nicht völlig außerhalb dessen bewegen, was dem Verfügungsberechtigten an wirtschaftlichem Vorteil aus der Zweckentfremdung in Form des Differenzbetrages zwischen Wohnraum- und Gewerbemiete zufließt. Für den Vergleich maßgebend ist die erfahrungsgemäß erzielbare Miete, wie sie sich unter Berücksichtigung der Eigenart der in Rede stehenden Wohnung dem entnehmen läßt, was ortsüblich ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 7. September 1984 a. a. O. S. 35 f.). Der Ausgleichsbetrag von 10 DM/m2 liegt noch in diesem Rahmen. Zu vergleichen sind die durchschnittlichen Gewerberaummieten in Berlin mit den durchschnittlichen Wohnraummieten derselben Lage. Nach dem Berliner Mietspiegel 1992 Iag der rein rechnerische - d. h. ohne Berücksichtigung der unterschiedlichen Fallzahlen - durchschnittliche Mietpreis für von der Zweckentfremdung für Praxiszwecke betroffene Wohnungen über 90 m2 in einfacher Wohnlage mit guter Ausstattung aller Baualtersklassen bei 9,36 DM/m2 brutto kalt im Westteil der Stadt (nach dem Mietspiegel 1996 bei 10,81 DM/m2). Abzüglich der durchschnittlichen "kalten" Betriebskosten von 1,91 DM/m2 (1996: 2,37 DM/m2) entspricht dies einer durchschnittlichen Wohnungsmiete von 7,45 DM/m2 netto-kalt (1996: 8,44 DM/m2). Nach den Ergebnissen der Gebäude- und Wohnungsstichprobe vom September 1993 betrug die Durchschnittsmiete im Westteil der Stadt brutto-kalt 8,90 DM/m2 und nach den vom Verwaltungsgericht herangezogenen Angaben des Verbandes der Berlin Brandenburgischen Wohnungsunternehmen im Jahre 1995 sogar nur 6,49 DM/m2 (wohl netto-kalt). Die durchschnittliche Büromiete einfacher Nutzungsart im Westteil der Stadt betrug dagegen nach der Übersicht des Ringes Deutscher Makler (RDM) im 1. Quartal 1995 netto-kalt 20 DM/m2. Nach den RDM Jahresübersichten 1995 (GE 1996 S. 630) und 1996 (GE 1997 S. 1356) lagen die Netto Kaltmieten für Büroflächen im Westteil zwischen 18 DM/m2 (einfacher Nutzungswert), 22 DM/m2 (mittlerer Nutzungswert) und 28 DM/m2 (guter Nutzungswert). Die Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin für das 2. Halbjahr 1997 bestätigen diese Angaben (Innenstadtlage guter Ausstattung 18 bis 25 DM/m2 netto-kalt, GE 1998, S. 80). Infolge des zwischen beiden Nutzungsarten bestehenden Mietpreisunterschiedes von annähernd 10 DM/m2 ist die Verhältnismäßigkeit der Ausgleichsabgabe gewahrt.

Ein Indiz für die Angemessenheit der 10 DM/m2 ist der in derselben Höhe festgelegte Höchstbetrag für die Geldleistung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG in der am 30. Mai 1990 in Kraft getretenen Fassung des Gesetzes zur Änderung des WoBindG vom 17. Mai 1990 (BGBI. I, S. 934). Auch bei der Geldleistung nach § 25 WoBindG geht es um den Schadensausgleich für dem Wohnungsmarkt entzogenen Wohnraum durch Ausgleich in Form der Erstellung preisgünstigen Wohnraums im sozialen Wohnungsbau. Die für Berlin festgelegte Ausgleichszahlung fällt schließlich auch im Vergleich zu anderen Großstädten nicht aus dem Rahmen: In Hamburg beträgt die Ausgleichszahlung ebenfalls 10 DM/m2, in Bremen liegt sie je nach Ausstattung und Lage zwischen 7,50 und 20 DM/m2.

Die Einwände des Kl. gegen die ermittelten Vergleichszahlen greifen nicht durch, weil die von ihm angeführten Umstände (in repräsentativen, umfassend restaurierten Altbau-Mietshäusern könne die Miete höher sein als bei Neubauwohnungen, umgewandelte Wohnräume erzielten die Büromietpreise nur bei entsprechenden Investitionen, Gewerbeobjekte unterlagen einer intensiveren Abnutzung als Wohnobjekte) als Bemessungsfaktoren der am Markt erzielbaren Mietzinsen in den Mietspiegel und die Immobilienspiegel des RDM eingeflossen sind.

Auch die sprunghafte Erhöhung von 2,80 auf 10 DM/m2 ist nicht unverhältnismäßig. Sie hat ihren Grund in dem starken Anstieg der Baukosten und dem langandauernden Festhalten an dem geringen Betrag von 2,80 DM/m2. Der Kl. ist durch den "Anpassungsstau" lediglich in den Genuß einer über Jahre sehr niedrigen Abgabepflicht gekommen. Es wird von ihm nach der Anhebung nicht mehr verlangt, als er zu zahlen verpflichtet wäre, wenn der Bekl. - zulässigerweise - die Ausgleichszahlung regelmäßig an die Kostensteigerung im sozialen Wohnungsbau angepaßt hätte. Vertrauensschutz kann der Kl. dagegen nicht in Anspruch nehmen, weil er durch den Vorbehalt der Neuberechnung von der jederzeit möglichen Anhebung Kenntnis hatte. Bei bestehenden Genehmigungen hat der Bekl. dem Bestandsschutz im übrigen noch dadurch besonders Rechnung getragen, daß er die Neuberechnung erstmals vornimmt, wenn seit dem Beginn der Pflicht zur Zahlung der bisher verlangten Abgabe von 2,80 DM/m2 sechs Jahre vergangen sind (vgl. Nr. 17 Abs. 1 Satz 5 AV-2. ZwVbVO, geändert durch die AV vom 13. Januar 1995). Diese sechs Jahre sind hier abgelaufen, und zwar auch im Fall der erst im Jahre 1990 erteilten Genehmigung, da sie eine rückwirkende Zahlungspflicht zur Auflage hatte. Die vom Kl. zum Vergleich herangezogenen Mieterschutzregelungen betreffen einen von Gesetzes wegen ausdrücklich anders geregelten Sachverhalt. Bei der Bemessung der Ausgleichsabgabe für die genehmigte Zweckentfremdung von Wohnraum geht es nicht um den Schutz der Mieter, sondern um den Schutz des Wohnraumbestandes. Ob der Verfügungsberechtigte die Erhöhung der Ausgleichszahlung an den Mieter weitergeben kann und will, ist seine unternehmerische Entscheidung; behält er sich seinerseits die Abwälzung der Abgabe auf den Mieter nicht vertraglich vor, so handelt er auf eigenes Risiko.

Die Nutzung von Wohnraum zu anderen als zu Wohnzwecken ist eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung, die allerdings häufig den Interessen der Allgemeinheit entspricht, etwa bei der Einrichtung von Arztpraxen. Die dann erteilte Genehmigung wird allerdings mit einer Ausgleichsabgabe verbunden, die der Eigentümer zu zahlen hat, was er natürlich im Innenverhältnis auf den Mieter abwälzt.

In dem vom OVG Berlin am 19. Februar 1998 entschiedenen Fall ging es um Arztpraxen in Wedding, für die zunächst eine Ausgleichszahlung von 2,80 DM/m2 festgesetzt war. Nach den 1994 geänderten Verwaltungsvorschriften hob das Wohnungsamt auf einen Schlag die Ausgleichszahlung auf 10 DM/m2 an. Die dagegen erhobene Klage blieb erfolglos. Das OVG Berlin meinte, das Zweckentfremdungsverbot sei nach wie vor in Kraft, auch wenn zum Teil eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sichtbar sei. Auch gegen die sprunghafte Erhöhung sei nichts einzuwenden, denn schließlich seien Eigentümer und Mieter in der Vergangenheit in den Genuß einer nicht erhöhten Ausgleichsabgabe gekommen. Immerhin ging es um eine Erhöhung der Ausgleichszahlung von 257 %. Bei solchen Sprüngen nimmt die Rechtsprechung in einem anderen Zusammenhang Sittenwidrigkeit und Wucher an; auch Gesetzgebung und Verwaltung sind nach den Grundsätzen des Vertrauensschutzes und des Rechtsstaatsprinzips nicht zu solchen Sprüngen berechtigt.