Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ab 1999 nicht mehr für § 5 WiStG maßgeblich

Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ab 1999 nicht mehr für § 5 WiStG maßgeblich; Staffelmietvereinbarung

1. Zur Darlegung eines "geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum" im Sinne von § 5 WiStG kann sich der Mieter bei einem im Jahre 1999 abgeschlossenen Mietvertrag nicht mehr darauf berufen, daß wegen der Existenz einer Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und einer Verordnung zur Ausweisung Berlins als Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung ein geringes Angebot indiziert sei.

2. Ist eine Staffelmietvereinbarung wegen Überschreitung der 10-Jahres-Frist nach § 10 Abs. 2 MHG unwirksam, so erfaßt die Unwirksamkeit nicht auch den vereinbarten Ausgangsmietzins.

Der Kl. mietete von dem Bekl. mit Verträgen vom 8. November 1996 und vom 7. Januar 1999 nacheinander zwei verschiedene Wohnungen. Beide Verträge enthielten Staffelmietzinsvereinbarungen über eine längere Laufzeit als zehn Jahre.

Der Kl. forderte unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung und auf § 5 WiStG die Mietzinsanteile zurück, die über den ortsüblichen Vergleichsmietzins hinausgingen.

Das Amtsgericht hat nach Einholung von Sachverständigengutachten über die Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses der Klage wegen Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung weitestgehend stattgegeben.

Auf die Berufung des Bekl. hat das Landgericht die Klage abgewiesen, soweit sie das Mietverhältnis aus dem Jahre 1999 betraf und soweit der zurückverlangte Mietzins für das Mietverhältnis aus dem Jahre 1996 im Rahmen der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG lag.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig, weil das Landgericht die Revision zugelassen hat.

A) Die Berufung ist begründet, soweit sich der Bekl. gegen die Verurteilung zur Rückzahlung von Mietzins aus dem Mietverhältnis über die Wohnung in der L.straße wendet.

I. Der Bekl. ist insbesondere nicht wegen des Verstoßes der Staffelmietzinsvereinbarung gegen § 10 Abs. 2 S. 2 MHG zur Rückzahlung des über den ortsüblichen Vergleichsmietzins hinausgehenden Mietzinses verpflichtet. Der Verstoß führt nur zu einer Unwirksamkeit der vereinbarten Staffelerhöhungen, nicht hingegen zur Unwirksamkeit der Vereinbarung über den Ausgangsmietzins. Denn § 10 Abs. 2 MHG sieht die (beschränkte) Möglichkeit zur Vereinbarung von Staffelerhöhungen als vorweggenommene Mietzinserhöhungen. Die Vereinbarung des Ausgangsmietzinses wird vom Regelungsbereich des § 10 Abs. 2 MHG nicht betroffen, selbst wenn dieser Ausgangsmietzins bisweilen als "erste Staffelstufe" bezeichnet wird.

II. Der Bekl. ist auch nicht nach § 812 BGB i. V. m. § 134 BGB, § 5 WiStG zur Rückzahlung von Mietzins aus diesem Mietverhältnis verpflichtet, denn es ist nicht festzustellen, daß zu dem maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 3. März 1999, GE 1999, 441) ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestand. Die Kammer folgt zwar in ständiger Rechtsprechung der Ansicht, daß sich aus der Existenz der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und der Verordnungen zur Bestimmung Berlins als Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung ein tatsächliches Indiz dafür ergibt, daß ein geringes Angebot an Wohnungen mit normaler Ausstattung in normaler Lage besteht (GE 1998, 745). Auf ein solches Indiz kann sich der Mieter jedoch jedenfalls für das Jahr 1999 nicht mehr berufen. Denn die Grundlage der Indizwirkung, daß der Verordnungsgeber tatsächliche Feststellungen getroffen hat, die weitere Aufrechterhaltung der Verordnungen rechtfertigen, ist auf der Grundlage der Entscheidung des OVG Berlin vom 13. Juni 2002 (GE 2002, 1128) jedenfalls ab 1999 erschüttert. Zwar hat das OVG das Außerkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung erst für den 1. September 2000 festgestellt. Dies begründet das Gericht jedoch mit im einzelnen dargestellten Entwicklungen, die im Jahre 1998 ihren Anfang genommen haben und nach den Erkenntnissen des OVG bis zur Entscheidung im Sinne einer Entspannung des Wohnungsmarktes abgeschlossen und nachhaltig waren. Weiter führt das Gericht aus, daß spätestens im August 2000 dem Verordnungsgeber alle marktrelevanten Daten vorgelegen hätten, die ein Ende der Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt evident machten. Für die Feststellung im vorliegenden Rechtsstreit, ob tatsächlich ein geringes Angebot im Sinne von § 5 WiStG vorlag, kommt es hingegen weder darauf an, ob die Entwicklung zu einer Entspannung des Wohnungsmarktes abgeschlossen und nachhaltig war, noch darauf, ob die Anhaltspunkte hierfür dem Verordnungsgeber vorlagen. Da der von dem OVG festgestellte Zeitpunkt des 1. September 2000 jenen sicher festzustellenden Endpunkt einer Entwicklung darstellt, die nach den Ausführungen des OVG bereits Ende der 90er Jahre begonnen hat, ist ein ausreichendes Indiz für ein geringes Angebot für das hier maßgebliche Jahr 1999 nicht mehr festzustellen.

Andere Tatsachen, die entgegen den ausführlichen Ermittlungen in der genannten Entscheidung des OVG den Schluß auf ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum zuließen, hat auch der Kl. nicht vorgetragen, so daß Veranlassung für die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht besteht.

III. Der Rückzahlungsanspruch ist auch nicht nach § 812 BGB i. V. m. § 134 BGB, § 291 StGB begründet, denn der Kl. hat weder eine Zwangslage dargelegt, noch ist er unerfahren im Sinne dieser Vorschrift, wofür allein mangelnde Sprachkenntnisse nicht ausreichen. Ein Verstoß gegen § 138 Abs. 2 BGB liegt aus denselben Gründen nicht vor.

IV. Der Vertrag stellte auch kein wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB dar. Ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das allein schon den Schluß auf ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung zuläßt, wird erst bei einer Wertdifferenz von 100 % bejaht. Dieses Verhältnis ist jedoch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht erreicht (...).

B) Für die Wohnung in der P.straße ist der Bekl. jedoch im Umfang von je 176,82 DM gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB zur Rückzahlung verpflichtet, denn insoweit war die vertragliche Vereinbarung des Mietzinses wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG nichtig.

I. Der vereinbarte Mietzins überstieg den ortsüblichen Vergleichsmietzins um mehr als 20 %. (wird ausgeführt)

II. Die Mietzinsvereinbarung ist infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen zustande gekommen.

Für den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses über die Wohnung am 8. November 1996 hält die Kammer an der o. g. Ansicht fest, daß durch die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung die Verordnungen zum "Sozialklauselgesetz" und zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB das Bestehen des geringen Angebots indiziert wird. Die Entscheidung des OVG steht dem nicht entgegen, weil sie für diesen Zeitpunkt Feststellungen nicht enthält, sondern vielmehr für das Jahr 1994 ausdrücklich bestätigt, daß sich der Verordnungsgeber bei Erlaß der Zweiten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung im Rahmen der Ermächtigung gehalten hat.

Gegenteilige Anhaltspunkte für das Jahr 1996, die einer Beweisaufnahme zugänglich wären, hat auch der Bekl. nicht vorgetragen. So kommt es insbesondere nicht darauf an, daß nach den Feststellungen des Sachverständigen F. der ortsübliche Vergleichsmietzins für die Wohnung in der Zeit nach Vertragsabschluß geringfügig gesunken ist. Denn zwar stellt das Absinken des Preises nach den Regeln der Marktwirtschaft ein aussagekräftiges Indiz für ein die Nachfrage übersteigendes Angebot dar, jedoch wäre diese Entwicklung erst für die Zeit nach Vertragsabschluß festzustellen, auf die es nach den Grundsätzen der Entscheidung des OLG Hamburg (GE 1999, 441) nicht ankommt.

Aus der Tatsache, daß sich in der freien Marktwirtschaft der Preis eines Wirtschaftsgutes nach Angebot und Nachfrage richtet, ergibt sich ferner, daß der Bekl. das geringe Angebot bei der Mietpreisvereinbarung ausgenutzt hat. Denn Anhaltspunkte dafür, daß der Kl. aus besonderen Interessen ohnehin nur an dieser einen Wohnung interessiert war und die Mietzinsbildung deshalb von den Verhältnissen des Marktes unabhängig abgelaufen wäre, sind nicht erkennbar.

Eine Ausnutzung der subjektiven Lage des Mieters ist nach dem Gesetzeswortlaut nicht erforderlich. III. Bei der Prüfung des nichtigen Umfangs der Mietzinsvereinbarung, die für jede Staffelstufe gesondert zu erfolgen hat (OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13. Januar 2000, GE 2000, 277), ist allerdings zu berücksichtigen, daß bei einem Ansteigen des ortsüblichen Vergleichsmietzinses nach dem Vertragsschluß die Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung im Umfang des Anstiegs behoben wird (KG, RE vom 20. April 1995, NJW-RR, 1995, 1037 = GE 1995, 686). Für die Zeit ab Januar 1998 ist deshalb nur noch der Teil der Mietzinsvereinbarung nichtig, der den von diesem Zeitpunkt an bei 1.280,81 DM liegenden ortsüblichen Vergleichsmietzins um mehr als 20 % übersteigt. Gleiches gilt nach Erachten der Kammer bis zum Ende des Streitzeitraums im Juni 1999. Zwar lag der ortsübliche Vergleichsmietzins ausweislich des (um den Möblierungszuschlag korrigierten) Gutachtens ab Januar 1999 bei 1.266,14 DM und damit sogar noch unter dem zuvor ermittelten Vergleichsmietzins. Jedoch verpflichtet § 5 WiStG nach seinem Sinn und Zweck den Vermieter nicht zu einer Senkung des einmal wirksam vereinbarten Mietzinses. Insoweit gilt nichts anderes als für den Vermieter, der bei Begründung des Mietverhältnisses eine wirksame Mietzinsvereinbarung getroffen hat, weil diese den ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht wesentlich überstieg oder eine Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum nicht vorlag. Denn eine Teilnichtigkeit wegen Gesetzesverstoßes ist in § 134 BGB nur für die rechtsgeschäftliche Vereinbarung geregelt, nicht für die Realakte der späteren Erfüllung. Die Tatbestandsmerkmale "Fordern" und "Annehmen" in § 5 WiStG haben ihre Rechtfertigung darin, bestimmtes tatsächliches Verhalten unter die Bußgeldandrohung zu stellen. Zivilrechtliche Folgerungen knüpft § 134 BGB an den Verstoß gegen diese Alternativen der Verbotsnorm nicht, weil sie keine Rechtsgeschäfte betreffen.

Der Entscheidung des Kammergerichts in dem Rechtsentscheid vom 20. April 1995, daß nachträgliche Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete "zu berücksichtigen" sind, vermag die Kammer trotz des weit gefaßten Wortlauts nicht zu entnehmen, daß damit auch entschieden werden sollte, eine zunächst wirksame Mietzinsvereinbarung könne durch Sinken der ortsüblichen Vergleichsmiete unwirksam werden. Denn das Kammergericht hat in seiner Begründung maßgeblich auf die Regelung in den §§ 309, 308 Abs. 2 BGB in analoger Anwendung abgestellt. Diese Regelung betrifft aber allein die "Heilung" des nichtigen Teils einer Vereinbarung, enthält mithin keine Aussage darüber, ob ein einmal gesetzmäßiges, wirksames Rechtsgeschäft nachträglich durch bloße Änderung der tatsächlichen Verhältnisse (teil-) nichtig wird.

Für Mietverträge ab 1999 kann die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung nicht mehr Vermutungswirkung (geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum) für § 5 WiStG haben.

Der Mietzins rückfordernde Mieter hatte vom Vermieter nacheinander zwei Wohnungen gemietet, und zwar mit Mietverträgen vom 8. November 1996 und 7. Januar 1999. Es handelte sich jeweils um Staffelmietzinsvereinbarungen. Er berief sich auf die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung und auf § 5 WiStG. Das AG gab der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses wegen Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung weitestgehend statt. Das Landgericht wies in der Berufung die Klage ab, soweit sie das Mietverhältnis aus dem Jahre 1999 betraf und insoweit der zurückverlangte Mietzins für das Mietverhältnis aus dem Jahre 1996 im Rahmen der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG lag.

Das Landgericht, ZK 61, hat für Mietverträge ab 1999 ihre Rechtsprechung zu Mietrückforderungsansprüchen wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG geändert: Bisher folgte sie in ständiger Rechtsprechung der Ansicht, daß sich aus der Existenz der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und der Verordnung zur Bestimmung Berlins als Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung ein tatsächliches Indiz dafür ergibt, daß ein geringes Angebot an Wohnungen mit normaler Ausstattung in normaler Lage besteht. Die Änderung ergibt sich jetzt nach der Entscheidung des OVG Berlin zur Unwirksamkeit der genannten Verordnung (GE 2002, 1128). Dadurch sei die Indizwirkung erschüttert. Vom Datum her hat die Kammer nicht auf den 1. September 2000 abgestellt, da nach den Erkenntnissen des OVG die Entwicklung zur Entspannung des Wohnungsmarktes schon im Jahre 1998 ihren Anfang genommen habe. Für Mietvertragsabschlüsse vor 1999 bleibt die Kammer bei ihrer bisherigen Rechtsprechung.

Zur Staffelmiete prüft die ZK 61 den nichtigen Umfang der Vereinbarung für jede Staffelstufe gesondert. Dabei sei allerdings zu berücksichtigen, daß bei einem Ansteigen des ortsüblichen Vergleichsmietzinses nach dem Vertragsschluß die Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung im Umfang des Anstiegs behoben werde. Bei einer späteren Senkung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei der Vermieter nicht verpflichtet, den einmal wirksam vereinbarten Mietzins zu senken.