Zweckentfremdungsverbot und Mangellage nach dem Wirtschaftsstrafgesetz

Zweckentfremdungsverbot und Mangellage nach dem Wirtschaftsstrafgesetz; Verwirkung eines Rückzahlungsanspruchs

1. Das Bestehen eines Zweckentfremdungsverbots ist kein Indiz für ein geringes Angebot i. S. d. § 5 WiStG.

2. Hat der Mieter jahrelang die Miete rügelos gezahlt, ist ein etwaiger Rückzahlungsanspruch wegen angeblich überhöhter Mieten verwirkt.

Die Parteien schlossen unter dem 19. März 1995 einen Mietvertrag. Vom 1. Juli 1996 bis zum 30. Juni 1997 sollten 1.518,40 DM und vom 1. Juli 1997 bis zum 30. Juni 1998 1.579,14 DM gezahlt werden. Mit der Klage verlangen die Kl. von dem Bekl. die Zahlung von 13.837,58 DM wegen angeblich überhöhter Miete. Die Kl. tragen vor, zum Zeitpunkt der Vermietung habe ein geringes Angebot an Wohnraum bestanden. Dies folge zum einen daraus, daß die Zweckentfremdungsverbot Verordnung Berlin zu diesem Zeitpunkt bis heute in Kraft sei. Bei der Bewertung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch sowie der Frage, ob ein ausgeglichener Wohnungsmarkt vorliege, sei jeweils auf vergleichbaren Wohnraum abzustellen. Altbauwohnungen in der genannten Größe seien in Berlin-Neukölln schwer anzumieten.

Den Kl. steht kein Rückzahlungsanspruch in Höhe der geltend gemachten Forderung gemäß § 812 BGB i. V. m. § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch zu. Die Kl. haben für den Zeitpunkt der Vermietung kein geringes Angebot an Wohnraum dargetan. Entgegen der Ansicht der Kl. folgt aus dem Vorliegen der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung im Land Berlin noch nicht das Vorliegen eines geringen Angebots an Wohnraum im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Bei der Verordnung handelt es sich um ein Instrument mit anderer Zielsetzung, die auf Vermeidung von Wohnungsleerstand bzw. Kündigungsschutz gerichtet ist. Weiterhin ist davon auszugehen, daß es zum Tatbestandsmerkmal des § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz gehört, daß der Vermieter eine Mangellage ausnutzt. Mit dem Bekl. ist davon auszugehen, daß ein Ausnutzen bereits nicht dann vorliegt, wenn der Mieter bereit ist, deshalb für die Wohnung so viel zu bezahlen, weil er gerade in dieser Art und Lage eine Wohnung anmieten will. Hierauf hat schon das OLG Braunschweig in GE 2000, 408 f. hingewiesen. Hinzu kommt, daß die Beschränkung auf ein bestimmtes Marktsegment eine vom Wohnungssuchenden vorgenommene Marktverengung ist, die nicht dazu führt, daß man von einem Wohnungsmangel ausgehen kann. Die von den Kl. zitierte Rechtsprechung ist insoweit nicht überzeugend. Diese Frage kann letztlich dahingestellt bleiben. Zu Recht beruft sich der Bekl. auf das Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main vom 9. November 1999.

Nach diesem Urteil ist ein Anspruch auf Rückzahlung angeblich überhöhter Mieten verwirkt, wenn, wie auch im vorliegenden Fall, der Mieter jahrelang die Miete rügelos gezahlt hat. Es ist dem Vermieter, der inzwischen andere Vermögensdispositionen in Annahme der Wirksamkeit des Vertrages getroffen hat, nicht zuzumuten, dann noch die Miete zurückzuzahlen.

Immer mehr Richter in Berlin weisen Rückzahlungsklagen wegen angeblich überhöhter Miete ab. Obwohl es ein Zweckentfremdungsgebot gibt, das ein Teil der Landgerichtskammern als "Indiz" für eine Mangellage ansieht.

Die Kläger hatten im März 1995 einen Mietvertrag über eine Altbauwohnung in Neukölln abgeschlossen. Jahre später verlangten sie Rückzahlung von über 13.000 DM und meinten, die anfänglich vereinbarte Miete sei überhöht gewesen.

Das Amtsgericht Neukölln meinte in seinem Urteil vom 13. September 2000, allein der Tatbestand des § 5 WiStG sei nicht von den klagenden Mietern dargelegt, nämlich daß ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestanden habe. Das bloße Bestehen einer Zweckentfremdungsverbot-Verordnung reiche dafür nicht aus. Ferner fehle es am Ausnutzen einer etwaigen Mangellage, und schließlich sei auch ein etwaiger Anspruch von den Mietern auf Rückzahlung verwirkt, wenn sie erst Jahre später einen Teil der vorbehaltlos gezahlten Mieten zurückverlangten.

Das Urteil entspricht in wesentlichen Teilen noch nicht der Meinung der meisten Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin. Das Landgericht Frankfurt/M. (NZM 2000, 615) ist da schon etwas weiter. Dabei kann das Urteil als Argumentationshilfe für die erste Instanz allemal dienen.