Zweckentfremdungsverbot nach wie vor verfassungsmäßig

Zweckentfremdungsverbot nach wie vor verfassungsmäßig; kein Leerstand bei wirksamem Mietvertrag

1. Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist in Berlin nach wie vor verfassungsmäßig. 2. Ein Leerstand im Sinne des Zweckentfremdungsrechts liegt nicht vor, wenn die Räume vermietet sind und der Einzug des Mieters durch den Vermieter nicht vereitelt wird. (Leitsätze der Redaktion)

Das Amtsgericht hat den Betroffenen wegen einer Zuwiderhandlung gegen § 1 Abs. 1 der Zweiten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum - 2. ZwVbVO - vom 15. März 1994 nach § 5 dieser Verordnung (zu ergänzen ist: in Verbindung mit Art. 6 § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regulierung von Ingenieur- und Architektenleistungen), indem er eine von ihm verwaltete 1,5-Zimmer-Wohnung ab Juli 1994 bis zum 3. Juli 1995 leerstehen ließ, zu einer Geldbuße von 10.000,00 DM verurteilt. Mit seiner nach § 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 OWiG zulässigen Rechtsbeschwerde rügt der Betroffene die Verletzung sachlichen Rechts. Das Rechtsmittel, mit dem er Freispruch beantragt, hat nur hinsichtlich der Höhe der Geldbuße Erfolg.

Das Amtsgericht hat festgestellt: Der Betroffene und seine Ehefrau sind Eigentümer des Miethauses in Berlin-Schöneberg. Die Wohnungen werden durch ihn verwaltet. Eine in diesem Haus gelegene 49,05 qm große Wohnung, die seit Oktober 1993 leerstand, vermietete der Betroffene im Januar 1994, wobei vereinbart wurde, daß zunächst die Ofenheizung entfernt, alsdann die Wohnung durch den Ehemann der Mieterin renoviert und schließlich eine Gastherme durch den Betroffenen installiert werden sollte. Die Mieterin bezog die Wohnung allerdings nicht und beendete, nachdem der Mietzins für zwei oder drei Monate gezahlt worden war, das Mietverhältnis im Einvernehmen mit dem Betroffenen spätestens im Juni 1994. Jedenfalls zur Ausführung der Schönheitsreparaturen und zum Einbau der Gastherme war es nicht gekommen. Im November 1994 schloß der Betroffene einen schriftlichen Mietvertrag mit dem Zeugen, wobei er als Beginn des Mietverhältnisses den 1. Oktober 1994 bestimmte und mit dem Zeugen mündlich vereinbarte, daß dieser erst dann einziehe und den Mietzins zu zahlen habe, wenn er - der Betroffene - Schönheitsreparaturen ausgeführt und die Gastherme installiert habe. Bis zum 3. Juli 1995 erfolgte der Einbau der Therme nicht. Mindestens bis zu diesem Zeitpunkt blieb die Wohnung unbewohnt.

1. Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde ist die 2. ZwVbVO nach wie vor verfassungsmäßig. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats auch in jüngster Vergangenheit (vgl. Beschlüsse vom 16. Mai 1997 - 5 Ws [B] 269/97 - und 30. Mai 1997 - 5 Ws [B] 325/97 -). Auf die durch die Rechtsbeschwerde erörterte Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt zum Zeitpunkt des Urteils im Juli 1997 kommt es im übrigen nicht an. Die Rechtsbeschwerde übersieht § 4 Abs. 4 Satz 1 OWiG. Entscheidend ist die Geltung der 2. ZwVbVO zur Tatzeit. Ein späterer Wegfall dieser Verordnung würde der Verurteilung nicht entgegenstehen. Sie gilt nur so lange, bis die Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt ein Ende gefunden hat (vgl. OVG Berlin, ZMR 1985, 282), ist mithin für sich ändernde wirtschaftliche Verhältnisse gedacht und damit ein "Zeitgesetz" im Sinne von § 4 Abs. 4 Satz 1 OWiG (vgl. Rogall in Karlsruher Kommentar, OWiG, § 4 Rdnr. 37; Göhler, OWiG 11. Aufl. § 4 Rdnr. 10).

2. Die Feststellungen des angefochtenen Urteils tragen den Schuldspruch wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 1 2. ZwVbVO.

Der Betroffene hat die Wohnung zweckentfremdet verwendet, indem er sie absichtlich leerstehen ließ (§ 1 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c 2. ZwVbVO).

Allerdings hat das Amtsgericht zu Unrecht angenommen, daß der Leerstand bereits mit dem Abschluß des Aufhebungsvertrages mit der Vormieterin begonnen habe. Gemäß § 1 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c 2. ZwVbVO setzt die Tatbestandsmäßigkeit erst drei Monate nach dem Zeitpunkt ein, zu dem die Wohnung tatsächlich und rechtlich frei wurde. Tatsächlich stand die Wohnung nach den Urteilsfeststellungen bereits seit Herbst 1993 leer, da sie von der Mieterin nicht bezogen worden ist. Rechtlich frei war sie jedoch so lange nicht, wie der Mietvertrag, der nach den Feststellungen kein bloßer Scheinmietvertrag war, Bestand hatte. Die sich offensichtlich auf Nr. 2 (1) c) der AV 2. ZwVbVO stützende Auffassung des Amtsgerichts, die Dreimonatsfrist sei deshalb nicht zu berücksichtigen, weil die Wohnung vor dem Juni 1994 nicht ordnungsgemäß genutzt worden sei, trifft nicht zu. Ein Leerstand ist grundsätzlich unvermeidbar, wenn der Wohnraum bereits vermietet ist (vgl. Böhle, Zweckentfremdung von Wohnraum, Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG Rdnr. 59). Die Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken stellt eine ordnungsgemäße Nutzung dar. Ob der Mieter die Wohnung auch tatsächlich bezieht, ist für den Leerstand im Sinne von § 1 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c 2. ZwVbVO jedenfalls dann unbeachtlich, wenn sein Einzug nicht durch den Vermieter vereitelt worden ist. Zwar hat der Betroffene die Gasheizung nicht eingebaut; der Senat versteht das angefochtene Urteil jedoch dahingehend, daß dies daran gescheitert, daß die Mieterin die von ihr zu leistenden Vorarbeiten nicht erbracht hatte, da sie sich nach Abschluß des Mietvertrages entschloß, doch in ihrer bisherigen Wohnung zu bleiben.

Mithin begann der Leerstand erst am 1. Oktober 1994.

Zu Recht hat das Amtsgericht dagegen angenommen, daß dieser Leerstand nicht durch den Abschluß des Mietvertrages mit dem Zeugen P. im November 1994 beendet worden ist. Es ist bereits zweifelhaft, ob eine Vereinbarung, nach der die gegenseitigen Pflichten und Rechte erst dann entstehen sollen, wenn eine Bedingung erfüllt ist, deren Eintritt ausschließlich vom Willen einer der beiden Parteien abhängt, überhaupt als gültiger Vertrag angesehen werden kann. Es liegt nahe, derartige Abreden noch nicht als Rechtsgeschäft, sondern als bloße Option einzustufen (vgl. Heinrichs in Palandt, BGB 56. Aufl., Einf. vor § 158 Rdnr. 10; Westermann in Münchener Kommentar, BGB 3. Aufl., § 158 Rdnr. 21). Der Senat kann diese Frage offenlassen. Selbst wenn ein Mietvertrag zustande gekommen sein sollte, hätte er den Leerstand nur dann beseitigen können, wenn der Betroffene auch tatsächlich die Absicht gehabt hätte, dem Mieter eine ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken umgehend zu ermöglichen.

Die maßgebliche Absicht, eine Wohnung leerstehen zu lassen, darf anhand objektiver Merkmale indiziert werden, ohne daß allerdings eine Einzelfallprüfung gänzlich entbehrlich würde (vgl. Senat GE 1996, 1241 = NStZ-RR 1997, 55). Im vorliegenden Fall wird die Absicht des Betroffenen, durch die Vereinbarung mit dem Zeugen nicht den Leerstand der Wohnung zu beenden, sondern diesen vielmehr zu verschleiern, bereits dadurch deutlich, daß er den Vertragsbeginn auf den 1. Oktober 1994 festsetzte. Auch der Umstand, daß die Vereinbarung über den tatsächlichen Beginn der vertraglichen Rechte und Pflichten außerhalb des schriftlichen Vertrages mündlich getroffen und keine zeitliche Grenze festgesetzt worden ist, innerhalb derer die Wohnung bezugsfertig sein mußte, belegt diese Absicht.

Der Plan des Betroffenen, die Gastherme installieren zu lassen, machte den Leerstand nicht unvermeidbar und widerlegt nicht das absichtliche Leerstehenlassen der Wohnung.

Zwar können geplante umfangreiche Renovierungs- oder Verbesserungsmaßnahmen den Leerstand nach Abschluß eines Mietvertrages ebenso wie vor der Vermietung zeitweise rechtfertigen. Sie müssen jedoch nachweislich in engen zeitlichen Grenzen vorgesehen sein. Ob das bedeutet, daß diese Maßnahmen unmittelbar bevorstehen (so Böhle a. a. O.) oder lediglich in absehbarer Zeit erfolgen müssen (so Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl., Rdnr. E 46), kann der Senat hier offenlassen. Denn keine dieser zeitlichen Voraussetzungen ist hier erfüllt, weil der nach den Urteilsfeststellungen bereits bei Abschluß des ersten Mietvertrages im Januar 1994 vorgesehene Einbau der Therme noch am 3. Juli 1995, fast acht Monate nach Abschluß des Mietvertrages mit dem Zeugen, nicht erfolgt war.

Entgegen der Auffassung der Revision erfüllen die Feststellungen somit auch den subjektiven Tatbestand der Zuwiderhandlung.

3. Angesichts des Rechtsfehlers bei der Feststellung des Tatzeitraums war der Rechtsfolgenausspruch aufzuheben. Der Senat konnte insoweit selbst gemäß § 79 Abs. 6 OWiG in der Sache entscheiden.

Wegen der Verkürzung des Tatzeitraums von einem Jahr auf neun Monate wird die vom Amtsgericht verhängte Geldbuße von 10.000,00 DM, deren Bemessung - bezogen auf den längeren Tatzeitraum - keine Rechtsfehler erkennen läßt, entsprechend auf 7.500,00 DM herabgesetzt. Zwar war die Dauer der Zweckentfremdung nicht ungewöhnlich lang. Die Wohnung ist zudem relativ klein, wobei allerdings zu berücksichtigen ist, daß gerade kleine, nicht übermäßig teuere Wohnungen besonders gesucht sind. Die Einkommensverhältnisse des Betroffenen sind nach den Feststellungen des Amtsgerichts gering. Der Betroffene hat sich nicht als besonders hartnäckig erwiesen und keine erkennbaren wirtschaftlichen Vorteile (§ 17 Abs. 4 OWiG) aus der Tat gezogen. Jedoch ist bei der Bemessung der Geldbuße für eine derartige - nicht geringfügige - Ordnungswidrigkeit im Rahmen der wirtschaftlichen Verhältnisse des Täters gemäß § 17 Abs. 3 Satz 2 OWiG nicht nur sein Einkommen, sondern auch sein Vermögen zu berücksichtigen. Auch wenn die Feststellungen des Amtsgerichts hierzu nur äußerst knapp sind, ergibt sich aus ihnen, daß das Vermögen des Betroffenen deutlich höher über dem Durchschnitt liegt, da er mindestens zwei Miethäuser besitzt. Die mit der Geldbuße bezweckte abschreckende Wirkung wird nur dann erzielt, wenn die Geldbuße den Täter empfindlich trifft (vgl. Steindorf in Karlsruher Kommentar, OWiG, § 17 Rdnr. 96). Der Senat geht davon aus, daß der Betroffene als Eigentümer von mindestens zwei Miethäusern von einer 7.500,00 DM unterschreitenden Geldbuße nicht empfindlich genug getroffen würde.

Ob das Zweckentfremdungsverbot, das ja eine Mangellage voraussetzt, vom Gesetzgeber aufgehoben werden sollte, wird seit einiger Zeit heftig diskutiert.

Bis dahin wenden die Gerichte es jedoch weiterhin an, wie jüngst das Kammergericht in seinem Beschluß vom 3. Dezember 1997. Es bestätigte im wesentlichen die Festsetzung des Bußgeldes gegen einen Eigentümer, der die Wohnung über längere Zeit hatte leerstehen lassen. Auch der Abschluß des Mietvertrages nutzte dem Betroffenen hier nicht, da es zum Einzug des Mieters nicht kam. Der Eigentümer hatte umfangreiche Renovierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht zügig ausgeführt, so daß nach Auffassung des Gerichts der Mietvertrag nicht den Leerstand der Wohnung beenden, sondern ihn vielmehr verschleiern sollte. Einen vorangegangenen Mietvertrag, bei dem es ebenfalls nicht zum Einzug des Mieters gekommen war, sah der Senat dagegen als erheblich im Sinne des Zweckentfremdungsrechts an. Die Umbauarbeiten, die hier schon geplant waren, waren daran gescheitert, daß die Mieterin die von ihr zu leistenden Vorarbeiten nicht erbracht hatte. Dann war aber die Wohnung rechtlich nicht frei, so daß es auf den tatsächlichen Leerstand nicht ankam. Der Tatzeitraum und damit die Geldbuße verringerten sich deshalb.