Zweckentfremdungsverbot, Gemischte Nutzung von drei 1-Zimmerwohnungen in einem Mehrfamilienhaus

Werden drei in einem Mehrfamilienhaus gelegene 1-Zimmerwohnungen wechselnd zu Wohn- und zu gewerblichen Zwecken genutzt, liegt für zwei der Wohnungen eine zweckfremde Nutzung vor.

Eine Behandlung als 3-Zimmerwohnung, die teilweise für berufliche Zwecke mitbenutzt wird, ist nicht vom Gesetz gedeckt.

Einen subjektiven Wohnungsbegriff kennt das Gesetz nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. wendet sich gegen zweckentfremdungsrechtliche Rückführungsaufforderungen.

Sie ist Eigentümerin von drei 1-Zimmer-Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus in Berlin.

Nach einem anonymen Hinweis auf eine Zweckentfremdung von zwei Wohnungen hörte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin - Bezirksamt - die Kl. zu einer zweckfremden Nutzung an.

Da die Kl. sich in diesem Verfahren nicht äußerte, forderte das Bezirksamt sie auf, die im Vorderhaus 2. OG Mitte-links und im 4. OG gelegenen Wohnungen wieder Wohnzwecken zuzuführen. Zugleich drohte es ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 10.000 € für den Fall an, dass die Kl. der Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen sollte.

Hiergegen legt die Kl. Widerspruch ein, den sie damit begründete, dass ein unverhältnismäßiger Eingriff in ihr Eigentumsgrundrecht, ihre Berufsausübungs- sowie die Kunstfreiheit vorliege. Sie könne ihre künstlerische Tätigkeit in nur einer Wohnung nicht ausüben. Sie arbeite in den betreffenden beiden Wohnungen in einem möglichst staub- und völlig fettfreien Bereich mit ihren Rechnern und weiterem technischen Equipment an ihren Synchronaufträgen, ihrer Fotografie und ihrer Kunst. Staub aus Textilien oder einem Bett sowie Küchendünste seien den Geräten, mehr aber noch der Malerei abträglich. Solange Farbmischungen auslüfteten, könne wegen der Emissionen dort nicht gegessen und geschlafen werden. Andere Orte stünden der Kl. für ihre künstlerische Tätigkeit nicht zur Verfügung.

Das Bezirksamt wies den Widerspruch mit der Begründung zurück, das öffentliche Interesse an einer Rückführung des Wohnraums zu Wohnzwecken überwiege das Interesse der Kl., sich in unmittelbarer Nähe zu ihrer Wohnung ein Atelier einzurichten.

Mit ihrer Klage führte die Kl. zunächst aus, sie übe in ihren drei Wohnungen verschiedene, raumgreifende Berufe aus, die inhaltlich untrennbar miteinander verbunden seien. Zugleich wohne sie in allen drei Wohnungen, als sei es eine 3-Zimmer-Wohnung. Sie benötige jedenfalls zwei der Räumlichkeiten zur Aufbewahrung von Buchveröffentlichungen, Aufsätzen, Archivalien, Forschungsbibliothek und Unterlagen, Fotos, Gemälden und Grafikmappen. Eine Einlagerung sei nicht möglich, da sie die Materialien aus beruflichen Gründen ständig zur Hand haben müsse. Die Wohnung im 2. OG Mitte links, die sie bis August 2019 jeweils für mehrere Monate befristet vermietet habe, halte sie für ihre außerhalb Berlins lebende betagte Mutter vor. Zudem nutze sie sie für ihre Arbeit als Synchronsprecherin. Die räumliche Nähe dieses Arbeitszimmers zu der weiteren Wohnung der Kl. im 2. OG sei wegen ihrer Tag-und-Nacht-Synchronarbeit zwingend. Sie schlafe und frühstücke dort aber auch, zudem sei der Raum auf den Empfang von Kunstinteressenten, die Beherbergung von Gästen, Feiern und Gespräche mit Kollegen ausgerichtet. Der Wohnraum im 4. OG sei nur oberflächlich renoviert, könne im jetzigen Zustand nicht vermietet werden, eigne sich aber noch zur Nutzung als Atelier und zur Lagerung ihrer Kunstwerke.

Im weiteren Verlauf des Verfahrens erklärt sie ergänzend, überwiegend privat zu malen; nur selten verkaufe sie auch ein Bild. Ihren Hauptwohnsitz habe sie mittlerweile in die Wohnung im 4. OG verlegt, wo sie jeden Sommer wegen der Hitze übernachte. Hierzu reichte sie eine erweiterte Meldebescheinigung des Bezirksamts vom 10. Juli 2020 ein. Sie erklärt des Weiteren, auch die Wohnung im 2. OG Mitte links überwiegend privat zu nutzen, da sie dort nicht ununterbrochen Tag und Nacht arbeite und die für ihre Arbeit benötigten technischen Geräte auch zur Freizeitgestaltung nutze. In den Räumlichkeiten lese sie, trinke Kaffee, backe und esse Kuchen, züchte Blumen, bastle, bohre und nähe.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Sie ist zulässig, aber unbegründet. Die Bescheide des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 11. September 2019 in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 21. November 2019 sind rechtmäßig und verletzen die Kl. nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO).

1. Rechtsgrundlage der Rückführungsaufforderungen ist § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes - ZwVbG - in der hier maßgeblichen Fassung vom 9. April 2018 (GVBl. S. 211). Wird Wohnraum danach ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt nach dieser Bestimmung anordnen, dass Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Rückführungsgebot). Das zuständige Bezirksamt setzt hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

a) Die Wohnungen sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG, weil sie zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Die Kl. ist als Eigentümerin auch Verfügungsberechtigte.

b) Sie nutzt den Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckfremd. Eine Zweckentfremdung liegt nach § 2 Abs. 1 ZwVbG vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird. Die Kl. nutzt die Wohnung nicht zu Wohnzwecken, insbesondere nicht als Zweit- bzw. Nebenwohnung im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 ZwVbG. Zwar ist auch das Zweit- bzw. Nebenwohnen eine Nutzung zu Wohnzwecken (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -, juris Rn. 54; Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - VG 6 K 1569.16 -, juris Rn. 29). Die Voraussetzungen einer Nutzung der Räumlichkeiten als Nebenwohnungen sind indes nicht erfüllt.

Zum Wohnen gehört die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Juni 1995 - 1 M 1801.95 -, juris Rn. 5). Eine Wohnung dient zum Schlafen, zur Einnahme der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und zur Entfaltung der Geselligkeit sowie in vielfacher Beziehung zur Freizeitgestaltung (vgl. VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011 - VG 23 K 167.10 -, juris, Rn. 15 m.w.N.; Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018 - 6 K 537.17 -, juris Rn. 35).

Die zum Hauptwohnen entwickelten Kriterien für das Wohnen müssen für eine Zweitwohnung nicht in vollem Umfang erfüllt sein (vgl. VGH München, Urteil vom 24. Januar 1995 - 24 B 94.3202 -, BeckRS 1995, 16813; OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Juni 1995, aaO.; VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011, aaO.). Insbesondere muss sie gerade nicht den Mittelpunkt der Lebensführung bilden. Vielmehr genügt es, wenn der Wohnungsinhaber die Wohnung auch nur sporadisch benutzt und sein Aufenthalt nur in geringerem Maße die genannten Merkmale des Wohnens erfüllt. Auf eine Bedürfnisprüfung kommt es dabei nicht an; der Anlass für die Nutzung einer Zweitwohnung ist unerheblich (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 25. Oktober 1990 - OVG 5 B 89.88 - GE 1991, 1087). Entscheidend für die Abgrenzung der Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung gegenüber einer anderen zweckfremden Nutzung muss aber stets bleiben, dass noch entscheidende Merkmale des Wohnens als einer umfassenden eigenständigen Lebensgestaltung in eigenen Räumen verbleiben (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Juni 1995, aaO.). Der Schutz der Zweitwohnung greift insbesondere dann nicht mehr, wenn die Funktion des Wohnens ganz unwesentlich ist oder nur zum Schein erfolgt (vgl. VGH München, Urteil vom 24. Januar 1995, aaO.; OVG Hamburg, Beschluss vom 3. März 1995 - Bf V 37/94 -, juris Rn. 45; zum Ganzen Urteil der Kammer vom 9. August 2016 - VG 6 K 112.16 -, juris Rn. 25; zuletzt Beschluss der Kammer vom 2. November 2020 - VG 6 L 197.20 -, juris Rn. 21 ff.). Auf subjektive Vorstellungen kommt es hierbei nicht an. Nach objektiven Kriterien stellt allein der Aufenthalt von Personen in den Räumen zu privaten Zwecken einschließlich des Übernachtens noch keine Nutzung zu „Wohnzwecken“ im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne dar (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 26. Juli 1990 - OVG 5 B 64.89 -, GE 1993, 597, und Beschluss vom 26. April 2019 - OVG 5 S 24.18 -, juris Rn. 8; entsprechend zum Wohnungsbindungsrecht VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011, aaO.).

aa) Nach diesen Maßstäben hat die Kl. bereits nicht hinreichend glaubhaft gemacht, dass sie beide Wohnungen zu Wohnzwecken nutzt. Ihr Vortrag ist derart widersprüchlich und verfahrensangepasst, dass das Gericht nicht sicher festzustellen vermag, wie die Kl. die Wohnungen in der Vergangenheit tatsächlich genutzt hat und derzeit nutzt.

Das Bezirksamt hat ein zweckentfremdungsrechtliches Verfahren wegen anonymer Bürgerhinweise auf eine zweckfremde Nutzung der Wohnung im 4. OG als Atelier, der Wohnung im 2. OG Mitte links als Ferienwohnung eingeleitet. Hierzu angehört äußerte sich die Kl. erst im Widerspruchsverfahren durch ihren Bevollmächtigten dahin, dass sie grundrechtlich geschützt - künstlerisch tätig und dabei auf beide, in räumlicher Nähe gelegene Wohnungen angewiesen sei. Andere Nutzungen dieser Wohnungen wie Schlafen oder Essen seien dabei jedenfalls zeitweise ausgeschlossen, da dies die verwendeten Geräte und geschaffenen Gemälde beschädigen könnte; zudem seien Emissionen aus den bei der Malerei verwendeten Materialien für Menschen schädlich. Die Kl. sah in der Rückführungsaufforderung einen unverhältnismäßigen Eingriff, da ihr keine Räumlichkeiten für diese Tätigkeiten zur Verfügung stünden und sie hierfür auch keine anderen bekommen könnte.

Hierzu im Widerspruch steht der Vortrag der Kl. im gerichtlichen Verfahren. Zwar erklärte sie zunächst in Übereinstimmung mit ihren im Verwaltungsverfahren vorgebrachten Angaben, freiberuflich tätige Künstlerin zu sein und die Wohnung im 4. OG als Atelier zu nutzen, wo sie die fertigen und noch trocknenden Gemälde, Fotoausdrucke, Dias, Mappen, Projektoren, Fotoequipment, Arbeitskleidung, Kunstbände, Malmaterialien und Künstlerbedarf lagere. Eine Vermietung komme hingegen in dem derzeitigen, nur oberflächlich renovierten Zustand nicht in Betracht. Erst auf den Hinweis des Bekl., dass es sich dabei um eine gewerbliche Nutzung und mithin um eine Zweckentfremdung handle, trug die Kl. verfahrensangepasst vor, sie male primär privat; die Malerei sei vielmehr Hobby und Leidenschaft. Nur ganz selten verkaufe sie ein Bild. 2019 habe sie nur ein Bild verkauft, 2020 gar keines. Sie male anhaltend weiter, einfach für sich. Dem steht entgegen, dass die Kl. zuvor noch erklärt hatte, freiberufliche Malerin zu sein und die Wohnung im 2. OG Mitte links unter anderem für Gespräche mit Kunstinteressenten zu nutzen. In diesem Zusammenhang hatte sie eine Bewunderin namentlich benannt, die „diverse“ Bilder von der Kl. erworben habe. Ebenso hatte sie als einen Anlass für die Nutzung der Wohnung im 4. OG als Atelier die Ablehnung eines Antrags auf Bewilligung geförderter Atelierflächen bei dem Bund Bildender Künstler genannt, dem sie angehöre.

In Bezug auf die Wohnung im 2. OG Mitte-links trug sie - insoweit in Übereinstimmung mit ihren bisherigen Angaben - im gerichtlichen Verfahren vor, dort seit dem 1. September 2019 ihre freiberufliche Tätigkeit als Synchronbuchautorin und -übersetzerin auszuüben. Auch nutze sie die Räumlichkeiten, um Kunstinteressenten und Kollegen zu Gesprächen zu empfangen. Zugleich gab sie, und dies in Abweichung zu ihrem bisherigen Vortrag, eine frühere Wohnnutzung für den Zeitraum zwischen Oktober 2016 und August 2019 an. Sie habe die Wohnung zeitweise für jeweils mehrere Monate befristet an Personen aus dem weitläufigen Bekanntenkreis vermietet. Hinreichende Nachweise für den Abschluss entsprechender Mietvertragsverhältnisse reichte die Kl. allerdings nicht ein. Allein die zur Akte gereichte Bescheinigung der Berliner Philharmoniker aus dem April 2017 ist nicht dazu geeignet, einen Aufenthalt der dort genannten Regisseurin von mehr als drei Monaten, was regelmäßig auf eine zweckentfremdungsrechtskonforme Nutzung hinweist (vgl. Urteil der Kammer vom 4. März 2020 - VG 6 K 420.19 -, juris Rn. 41), in der Wohnung der Kl. zu belegen. Ebenso im Widerspruch zu ihrem ursprünglichen Vortrag gab die Kl. zudem an, dort auch zu schlafen und sich Frühstück und Abendbrot zuzubereiten. Wiederum auf die von dem Bekl. geäußerten Auffassung hin, die nunmehr von der Kl. beschriebene Nutzung sei gewerblicher und beruflicher sonstiger Art und damit zweckfremd, trug diese wiederum verfahrensangepasst vor, die Wohnung ebenfalls primär privat zu nutzen. Es sei nicht so, dass sie ununterbrochen Synchronaufträge habe und von morgens bis abends arbeite. Auf dem Computer, den sie zur Arbeit nutze, höre sie auch Musik, lese Nachrichten, schaue Filme und erledige ihre private eMail-Korrespondenz. Darüber hinaus trinke sie in der Wohnung Kaffee, esse Kuchen, lese Krimis, züchte Blumen, bastele, bohre, nähe, feiere und lebe. Eine derart geschilderte, im Schwerpunkt nicht-berufliche Nutzung lässt sich wiederum nicht mit ihrem früheren Vortrag in Einklang bringen, fast keine Einkünfte aus dem Verkauf ihrer Kunst zu generieren, dafür aber ihr Geld hauptsächlich mit der Synchronarbeit zu verdienen.

In Vorbereitung des Termins zur mündlichen Verhandlung hat die Kl. ihren Vortrag sodann ein weiteres Mal ergänzt. Wie jeden Sommer, so nun die Kl., habe sie wegen der Hitze in ihrer Wohnung im 4. OG geschlafen, zum Malen habe sie ohnehin keine Zeit. Im Termin selbst hat sie ihren Vortrag in Bezug auf diese Räumlichkeiten erneut erweitert. So will sie sich nunmehr gar überwiegend im 4. OG aufhalten, da diese Wohnung für sie am attraktivsten sei. Dort habe sie am meisten Ruhe und die beste Luft. Sie schlafe auf ausgeklappten Matratzen. Wenn sie ein Bild frisch gemalt habe, übernachte sie im 2. OG Mitte-links, da diese Wohnung über schalldichte Fenster verfüge. Dieser Vortrag wiederum ist unvereinbar mit den ursprünglich im gerichtlichen Verfahren gemachten Angaben, die Wohnung sei nur oberflächlich renoviert. Eine Vermietung sei im jetzigen Zustand unverantwortlich, die Ateliernutzung reiche bislang „noch“. Diesen Widerspruch vermochte die Kl. auch auf Vorhalt des Gerichts nicht dadurch auszuräumen, sie könne es für sich nicht verantworten, andere dort wohnen zu lassen, sie selbst aber komme damit klar. Zudem widerspricht er den früheren Angaben, wonach die Kl. ihre Leinwände mit speziellen Farbmischungen grundiere, die mehrere Tage auslüften müssten. Diese Emissionen seien schädlich und verböten es, dort zu schlafen und zu essen. Zudem erstrecke sich die Aushärtung des für ihre Malerei benutzten Leinöls teils über Monate; abgeschlossen sei der Prozess frühestens nach einem Jahr. Während dieser Zeit dünsteten die Bilder Farb-/Leinölgerüche aus. Ein Publikumsverkehr sei in dieser Zeit ungünstig, kochen unmöglich.

Den festgestellten Abweichungen im klägerischen Vortrag ließe sich auch nicht entgegengehalten, die Kl. habe ihrem zunächst bestellten Bevollmächtigten das Mandat entzogen. Soweit sie hierzu im Termin zur mündlichen Verhandlung ergänzend vorgetragen hat, ihr früherer Rechtsanwalt habe sie nicht über die Erhebung der Klage vor dem Verwaltungsgericht in Kenntnis gesetzt, ist darin keine inhaltliche Distanzierung von dem von ihm eingereichten Vortrag zu erblicken. Vielmehr hat sie sich dessen Ausführungen im Anhörungs- und Widerspruchsverfahren ausdrücklich zu eigen gemacht.

Nach alldem war auch eine durch die Kl. im Termin zur mündlichen Verhandlung angeregte Ortsbegehung nicht angezeigt. Das Gericht konnte sich zudem einen Eindruck von den räumlichen Gegebenheiten und der Einrichtung der einzelnen Wohnungen mittels der zur Gerichtsakte gereichten Fotodokumentation verschaffen.

bb) Selbst unterstellt, in den Wohnungen fände, wie von der Kl. vorgetragen, jedenfalls teilweise eine Wohnnutzung statt, so nutzte die Kl. die Wohnungen nur unwesentlich zum Wohnen. Es handelt sich bei den Wohnungen im 4. OG und im 2. OG Mitte links nicht um Neben- bzw. Zweitwohnungen, auch wenn man unterstellt, dass sie dort zeitweise übernachtet, in der Wohnung 2. OG Mitte links darüber hinaus backt, kalte Speisen zubereitet, ihren Rechner privat nutzt, näht, bastelt und Krimis liest. Eine solche Nutzung der Wohnungen unterfiele nicht dem zweckentfremdungsrechtlichen Begriff des Wohnens, da diese Nutzungsarten nur einen untergeordneten Ausschnitt der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten darstellten.

(1) Der letzte Vortrag der Kl. als gegeben unterstellt, nutzte diese die Wohnung im 4. OG weit überwiegend als Atelier und damit für gewerbliche bzw. berufliche sonstige Zwecke im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG. Dies gilt selbst unter der Annahme, die Kl. beziehe den Großteil ihrer Einkünfte tatsächlich nicht aus der Malerei, sondern aus ihrer Synchronarbeit. Eine Verwendung als (zeitweise) Schlafstätte unterfällt nicht dem zweckentfremdungsrechtlichen Begriff des Wohnens, da sie als völlig untergeordnet gegenüber der übrigen Nutzung der Wohnung als Atelier anzusehen ist, die nicht dem häuslichen Leben der Kl. dient. Hierfür spricht auch das von ihr geschilderte Provisorium in Gestalt ausklappbarer Matratzen. Darüber hinaus könnte die Wohnung - ihre Bewohnbarkeit trotz der vorgetragenen Renovierungsbedürftigkeit unterstellt - der Kl. allenfalls nur dann ein Heim bieten, wenn die von ihr gemalten Bilder fertig ausgelüftet und - nach frühestens einem Jahr - ausgehärtet sind. Diese Prozesse genießen für die Kl. auch nach ihrem eigenen Vortrag Vorrang, wenn sie erklärt, dafür zum Schlafen auf die Wohnung im 2. OG Mitte links auszuweichen. Nach alldem kann die Kl. die Wohnung nur dann zu Wohnzwecken bzw. jedenfalls zu Teilaspekten des Wohnens nutzen, wenn sie dort gerade nicht als freiberufliche Künstlerin tätig ist. Im Übrigen streitet gegen eine nicht untergeordnete Nutzung zu Wohnzwecken, dass die Kl. in demselben Mehrparteienhaus jedenfalls eine weitere Wohnung, die unstreitig der umfassenden eigenständigen Lebensgestaltung in eigenen Räumen dient, dauerhaft bewohnt (vgl. Urteil der Kammer vom 9. August 2016, aaO., Rn. 26). So ist diese nicht verfahrensgegenständliche Wohnung im 2. OG nach dem Vortrag der Kl. mit einer offenen Küche ausgestattet, die sie jedenfalls zur Zubereitung warmer Speisen nutzt; außerdem mit einem Bett, Esstischen, einem Kleider- und einem Bücherschrank, Kommode, Sekretär und Aktenregalen. Diese Wohnung nutzte die Kl., ihren Vortrag insoweit als gegeben unterstellt, jedenfalls zu Beginn auch als alleinige Wohnung in dem Gebäude, nachdem sie ihre in einem anderen Wohnhaus gelegene Mietwohnung zuvor wegen einer Eigenbedarfskündigung hatte räumen müssen.

Für die Annahme einer schwerpunktmäßigen Wohnnutzung streitet demgegenüber auch nicht, dass die Wohnung seit dem 1. Juli 2020 melderechtlich als Hauptwohnung, die beiden weiteren Wohnungen als Nebenwohnungen der Kl. erfasst sind. Auch wenn der melderechtliche Status für die Frage, ob eine Wohnnutzung vorliegt, nicht entscheidend ist, kommt ihm insbesondere im Fall von Zweifeln bei der Zuordnung von zwei Wohnsitzen gleichwohl eine Indizwirkung zu (so auch Nr. 8.5.2 der Zweiten Änderung der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum - AV-ZwVbG - (ABl. 2019, S. 1739); Urteil der Kammer vom 15. November 2017, aaO., Rn. 32). Einer solchen Indizwirkung steht vorliegend entgegen, dass die Kl. zuvor in ihrer - nicht verfahrensgegenständlichen - Wohnung im 2. OG links melderechtlich erfasst war. Dass die Ummeldung, wie von der Kl. vorgetragen, deshalb erfolgte, weil sie die Wohnung im 4. OG für attraktiver halte und dort unter anderem bessere Luft habe, erachtet das Gericht bereits wegen des dem entgegenstehenden Zustands der Wohnung und der von den dort lagernden Gemälden ausgehenden Emissionen als nicht glaubhaft da verfahrensangepasst. Insbesondere aber spricht gegen die Indizwirkung der Ummeldung der Vortrag der Kl., die Erfassung ihrer anderen Wohnungen als Nebenwohnungen sei sachlich falsch, da es sich bei allen drei Wohnungen um ihre Hauptwohnungen handle, dies so aber von der Software des Einwohnermeldeamtes nicht erfasst werden könne.

Ebenso wenig spräche für eine überwiegende Nutzung der Räumlichkeiten im 4. OG zu Wohnzwecken, dass die Kl., wie sie vorträgt, für die beiden anderen Wohnungen zweitwohnungssteuerpflichtig sein soll. Unabhängig davon, dass die Kl. hierzu keine Nachweise eingereicht und ihr Bevollmächtigter im Termin zur mündlichen Verhandlung erklärt hat, dass die Rechtmäßigkeit einer solchen Steuerpflicht bezweifelt werde, ist auch die steuerrechtliche Einordnung als Zweitwohnung nicht maßgeblich (vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes vom 9. Februar 2016, AH-Drs. 17/2712). Jedenfalls aber entfiele eine mögliche Indizwirkung aus demselben Grunde, aus dem vorliegend auch aus der melderechtlichen Situation keine Rückschlüsse auf die tatsächliche Nutzung der Räumlichkeiten gezogen werden können.

(2) Auch den letzten Vortrag der Kl. im Hinblick auf die Wohnung im 2. OG Mitte links als gegeben unterstellt, sind die hierdurch erfüllten Merkmale des Wohnbegriffs der zugleich dargestellten beruflichen Nutzung ebenfalls deutlich untergeordnet. Die Räumlichkeiten dienen gerade nicht, wie sie geltend macht, in vielfacher Beziehung ihrer Freizeitgestaltung und der Entfaltung von Geselligkeit. Vielmehr kommt ihrer Verwendung als Arbeitsplatz für die Tätigkeit der Kl. als Synchronbuchautorin und -übersetzerin, mit dem sie ihrem eigenen Vortrag nach, einen Großteil ihres Lebensunterhalts bestreitet, Vorrang zu. So müssten ihr die Räumlichkeiten Tag und Nacht sowie am Wochenende wegen kurzfristiger, dringender Aufträge zur Verfügung stehen. Unter anderem aus diesem Grund will sie eine frühere Nutzung der Wohnung zur zeitweisen befristeten Vermietung eingestellt haben. Überdies schließt ihre dort unstreitig verrichtete gewerbliche und damit im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG zweckfremde Tätigkeit bestimmte wesentliche Aspekte des Wohnens aus. So ist es der Kl. zum Schutze der hierbei verwendeten sensiblen technischen Geräte ihrem eigene Vortrag nach verwehrt, die Küche zur Zubereitung und Einnahme warmer bzw. fettiger Hauptmahlzeiten zu nutzen und - wegen deren Staubgeneigtheit - Textilien aufzubewahren. Im Übrigen bilden die von der Kl. dargestellten außerberuflichen Tätigkeiten und Verrichtungen nur einen kleinen, unwesentlichen Ausschnitt einer typischen Wohnnutzung. Zwar trägt sie des Weiteren vor, die Wohnung für ihre betagte und nicht in Berlin lebende Mutter vorzuhalten und sie deshalb für deren Bedürfnisse mit Kochzeile, Esstisch, Schrank und Regal ausgestattet zu haben. Unabhängig davon, dass das bloße Vorhalten von Räumlichkeiten für eine eventuelle spätere Wohnnutzung nicht geeignet ist, aktuell eine tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken zu belegen, trägt auch die Kl. selbst nicht vor, dass Dritte die Wohnung nach dem 1. September 2019 als Haupt- oder Nebenwohnung zweckgemäß genutzt haben. Auf die Häufigkeit von Besuchen etwa der Mutter kommt es hierfür nicht an. Sie bliebe Besucherin und nutzte die streitgegenständliche Wohnung nicht zu Wohnzwecken, da die Wohnung nicht der dauernden Führung eines selbständigen Haushalts nach von ihr geschaffenen und bestimmten Strukturen diente (vgl. Urteil der Kammer vom 9. August 2016, aaO., Rn. 28).

(3) Soweit die Kl. gegen all dies einwendet, der Übergang zwischen privater und beruflicher Nutzung sei bei ihr fließend und beide Sphären nicht voneinander zu trennen, worin sie sich nicht von anderen Erwerbstätigen unterscheide, die insbesondere in Pandemiezeiten von zu Hause aus arbeiten, dringt sie hiermit nicht durch. Zwar darf als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass eine nicht unerhebliche Zahl von Berufstätigen ihre Wohnungen zugleich zu beruflichen Zwecken als sogenanntes Home-Office nutzen. Eine solche Nutzung stellt auch keine Zweckentfremdung nach § 2 Abs. 1 ZwVbG dar, wenn sie in der Berliner Hauptwohnung erfolgt, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, die Wohnnutzung insgesamt aber überwiegt (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG). Diese Voraussetzungen erfüllt die Kl. jedoch nicht, da sie über den ihr bereits zukommenden Wohnraum hinaus weitere, in sich abgeschlossene Wohnungen jedenfalls im Schwerpunkt zu beruflichen Zwecken nutzt.

cc) Soweit die Kl. unabhängig hiervon vorträgt, sie nutze die beiden verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten gemeinsam mit der weiteren Wohnung, als sei es eine einzige 3-Zimmer-Wohnung, sodass im Hinblick auf eine zweckgemäße Wohnnutzung im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen wäre, geht dieser Einwand fehl. Der Wohnungsbegriff des Zweckentfremdungsrechts geht von jeweils selbstständigen Wohneinheiten aus. Ein hiervon abweichender, unabhängig von den räumlichen Gegebenheiten subjektiver Wohnungsbegriff findet bereits im Wortlaut des Gesetzes keine Stütze, das zwischen der (Berliner) Hauptwohnung und einer oder weiteren Nebenwohnungen unterscheidet. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG wird in der Hauptwohnung der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet; eine hiervon zu unterscheidende Nebenwohnung ist nach § 3 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 ZwVbG zweckentfremdungsrechtlich auch dann erheblich, wenn derselbe Verfügungsberechtigte über mindestens eine weitere Haupt- oder Nebenwohnung in Berlin verfügt. Der Gesetzgeber legt seinem zweckentfremdungsrechtlichen Wohnungsbegriff mithin die Vorstellung zugrunde, dass ein und derselben Person nur eine Hauptwohnung, daneben noch ein oder mehrere Nebenwohnungen zugeordnet werden kann, Letztere aber gerade nicht den Lebensmittelpunkt bilden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 17. September 2020 - OVG 5 N 36.17 -, juris Rn. 11). Eine Mehrzahl an (Neben- bzw. Haupt-) Wohnungen, in denen der Lebensmittelpunkt nur einer Person zugleich und gleichwertig begründet wäre, ist hingegen nicht erfasst.

Dem steht auch nicht entgegen, dass das Zweckentfremdungsrecht den Verfügungsberechtigten jedenfalls dann nicht an einer Zusammenlegung von Räumlichkeiten oder deren Zuordnung zu einer anderen Wohnung hindert, wenn im Anschluss daran eine Wohnnutzung erfolgt (vgl. § 1 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZwVbG in Verbindung mit § 2 Abs. 2 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 4. März 2014 (GVBl. S. 73) - ZwVbVO). Hiervon ist die Zuordnung einer Wohnung zu einer anderen Wohnung bereits begrifflich nicht umfasst. Unabhängig davon, ob - wiederum entgegen dem Wortlaut - auch eine Zusammenlegung von Wohnungen zweckentfremdungsrechtlich nicht erheblich wäre (vgl. hier- zu BVerfG, Beschluss vom 7. April 1992 - 1 BvR 1772/91 -, juris Rn. 17), setzte dies eine räumliche Verbindung von Wohneinheiten voraus, die vorliegend - auch wenn die Wohnungen fußläufig zu erreichen und im selben Gebäude gelegen sind - gerade nicht gegeben ist.

Überdies bedürfte jedenfalls eine Zusammenlegung von Wohnraum mit dem Ziel einer zumindest teilgewerblichen Nutzung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung, falls diese Nutzung erst durch die Zusammenlegung die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG erfüllte (so auch Nr. 8.5.4 AV-ZwVbG). Nichts anderes kann für eine Zuordnung von Räumlichkeiten zu einer anderen Wohnung gelten. Denn nur solange auch nach Zusammenlegung oder Neuordnung eine überwiegende Wohnnutzung erfolgt, findet kein nennenswerter Verlust an Wohnraum statt (vgl. insoweit die Begründung des Senats zur ZwVb-VO, AH-Drs. 17/1518, S. 14). Über eine entsprechende zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung verfügt die Kl. gerade nicht.

c) Ermessen bezüglich der Rückführungsaufforderung ist hier nicht eröffnet. Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn - wie hier - eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. September 1992 - BVerwG 5 C 80.88 -, juris Rn. 16). Anhaltspunkte für atypische Umstände, die eine Entscheidung nach pflichtgemäßem Ermessen und eine nähere Begründung erfordert hätten, sind nicht aufgezeigt oder ersichtlich. Die Frist zur Rückführung hat der Bekl. beanstandungsfrei gesetzt, da er der Kl. die in § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG vorgesehene Monatsfrist eingeräumt hat.

2. Die Zwangsgeldandrohung in Höhe von jeweils 10.000 € ist nicht zu beanstanden. Sie beruht auf § 6 ZwVbG in Verbindung mit § 8 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung in Verbindung mit §§ 6 Abs. 1, 13 des Verwaltungs-Vollstreckungsgesetzes - VwVG -, deren Voraussetzungen erfüllt sind. Insbesondere war das Bezirksamt nach § 7 Abs. 1 VwVG zuständige Vollzugsbehörde. Die Androhung war gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 VwVG auch jeweils mit der Rückführungsaufforderung zu verbinden, da den Widersprüchen gegen die Rückführungsaufforderungen nach § 4 Abs. 4 Satz 1 ZwVbG keine aufschiebende Wirkung zukam. Die Höhe des angedrohten Zwangsgelds ist nicht unverhältnismäßig und entspricht im Übrigen der Verwaltungspraxis bei Fällen zur Beendigung einer nicht genehmigten zweckfremden Nutzung (vgl. Nr. 28.2.1 AV-ZwVbG).

Werden drei in einem Mehrfamilienhaus gelegene 1-Zimmerwohnungen wechselnd zu Wohn- und zu gewerblichen Zwecken genutzt, liegt für zwei der Wohnungen eine zweckfremde Nutzung vor. Eine Behandlung als 3-Zimmerwohnung, die teilweise für berufliche Zwecke mitbenutzt wird, ist nicht vom Gesetz gedeckt. Einen subjektiven Wohnungsbegriff kennt das Gesetz nicht.

Die Klägerin ist Eigentümerin von drei 1-Zimmer-Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus in Berlin.

Nach einem anonymen Hinweis auf eine Zweckentfremdung von zwei Wohnungen hörte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin – Bezirksamt – die Klägerin zu einer zweckfremden Nutzung an.

Da die Klägerin sich in diesem Verfahren nicht äußerte, forderte sie das Bezirksamt auf, die im Vorderhaus 2. OG Mitte-links und im 4. OG gelegenen Wohnungen wieder Wohnzwecken zuzuführen. Zugleich drohte es ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 10.000 € für den Fall an, dass die Klägerin der Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen sollte.

Ihren Widerspruch begründete die Klägerin damit, dass ein unverhältnismäßiger Eingriff in ihr Eigentumsgrundrecht, ihre Berufsausübungs- sowie die Kunstfreiheit vorliege. Sie könne ihre künstlerische Tätigkeit in nur einer Wohnung nicht ausüben. Sie arbeite in den betreffenden beiden Wohnungen in einem möglichst staub- und völlig fettfreien Bereich mit ihren Rechnern und weiterem technischen Equipment an ihren Synchronaufträgen, ihrer Fotografie und ihrer Kunst. Staub aus Textilien oder einem Bett sowie Küchendünste seien den Geräten, mehr aber noch der Malerei abträglich. Solange Farbmischungen auslüfteten, könne wegen der Emissionen dort nicht gegessen und geschlafen werden. Andere Orte stünden der Klägerin für ihre künstlerische Tätigkeit nicht zur Verfügung.

Das Bezirksamt wies den Widerspruch mit der Begründung zurück, das öffentliche Interesse an einer Rückführung des Wohnraums zu Wohnzwecken überwiege das Interesse der Klägerin, sich in unmittelbarer Nähe zu ihrer Wohnung ein Atelier einzurichten.

Mit ihrer Klage führte die Klägerin zunächst aus, sie übe in ihren drei Wohnungen verschiedene, raumgreifende Berufe aus, die inhaltlich untrennbar miteinander verbunden seien. Zugleich wohne sie in allen drei Wohnungen, als sei es eine 3-Zimmer-Wohnung. Sie benötige jedenfalls zwei der Räumlichkeiten zur Aufbewahrung von Buchveröffentlichungen, Aufsätzen, Archivalien, Forschungsbibliothek und Unterlagen, Fotos, Gemälden und Grafikmappen. Eine Einlagerung sei nicht möglich, da sie die Materialien aus beruflichen Gründen ständig zur Hand haben müsse. Die Wohnung im 2. OG Mitte links, die sie bis August 2019 jeweils für mehrere Monate befristet vermietet habe, halte sie für ihre außerhalb Berlins lebende betagte Mutter vor. Zudem nutze sie sie für ihre Arbeit als Synchronsprecherin. Die räumliche Nähe dieses Arbeitszimmers zu der weiteren Wohnung der Klägerin im 2. OG sei wegen ihrer Tag-und-Nacht-Synchronarbeit zwingend. Sie schlafe und frühstücke dort aber auch, zudem sei der Raum auf den Empfang von Kunstinteressenten, die Beherbergung von Gästen, Feiern und Gespräche mit Kollegen ausgerichtet. Der Wohnraum im 4. OG sei nur oberflächlich renoviert, könne im jetzigen Zustand nicht vermietet werden, eigne sich aber noch zur Nutzung als Atelier und zur Lagerung ihrer Kunstwerke.

Im weiteren Verlauf des Verfahrens erklärt sie ergänzend, überwiegend privat zu malen; nur selten verkaufe sie auch ein Bild. Ihren Hauptwohnsitz habe sie mittlerweile in die Wohnung im 4. OG verlegt, wo sie jeden Sommer wegen der Hitze übernachte. Hierzu reichte sie eine erweiterte Meldebescheinigung des Bezirksamts vom 10. Juli 2020 ein. Sie erklärt des Weiteren, auch die Wohnung im 2. OG Mitte-links überwiegend privat zu nutzen, da sie dort nicht ununterbrochen Tag und Nacht arbeite und die für ihre Arbeit benötigten technischen Geräte auch zur Freizeitgestaltung nutze. In den Räumlichkeiten lese sie, trinke Kaffee, backe und esse Kuchen, züchte Blumen, bastle, bohre und nähe.

Das Gericht hat die Klage abgewiesen, weil es zu der Überzeugung gelangt ist, dass die Klägerin zwei der drei Wohnungen zu anderen als Wohnzwecken nutzt und dass es sich auch nicht um Zweit- bzw. Nebenwohnung i.S.v. § 3 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 ZwVbG handelt.

Zwar müssen die zum Hauptwohnen entwickelten Kriterien für das Wohnen für eine Zweitwohnung nicht in vollem Umfang erfüllt sein. Es genüge, wenn der Wohnungsinhaber die Wohnung nur sporadisch benutzt. Unerheblich sei auch, ob ein Bedürfnis für die Zweiwohnung bestehe.

Der Vortrag der Klägerin ist jedoch derart widersprüchlich und verfahrensangepasst, dass das Gericht nicht sicher festzustellen vermag, wie die Klägerin die Wohnungen in der Vergangenheit tatsächlich genutzt hat und derzeit nutzt. Im Widerspruchsverfahren hat die Klägerin vorgetragen, dass sie diese Wohnungen für ihre künstlerische Tätigkeit benötige. Durch diese Tätigkeiten sei die Nutzung der Wohnungen zum Schlafen und Essen ausgeschlossen. Im Gerichtsverfahren hat die Klägerin erst auf den Hinweis, dass es sich dabei um eine gewerbliche und damit nicht geschützte Tätigkeit handele, ihren Vortrag dahingehend geändert, dass sie die Malerei lediglich als privates Hobby betreibe. Im Termin selbst hat die Klägerin ihren Vortrag erneut geändert.

Unerheblich ist, dass eine der Wohnungen seit dem 1. Juli 2020 melderechtlich als Hauptwohnung und die beiden weiteren Wohnungen als Nebenwohnungen der Klägerin erfasst sind. Zwar kommt dem melderechtlichen Status in Zweifelsfällen eine Indizwirkung zu. Die Klägerin hat jedoch selbst vorgetragen, die Erfassung der beiden Wohnungen als Nebenwohnungen sei falsch, da es sich bei allen drei Wohnungen um Hauptwohnungen handele.

Der Einwand der Klägerin, sie nutze die drei Wohnungen wie eine einzige 3-Zimmer-Wohnung, sodass im Hinblick auf eine zweckgemäße Wohnnutzung im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen wäre, geht fehl. Der Wohnungsbegriff des Zweckentfremdungsrechts geht von jeweils selbständigen Wohneinheiten aus. Ein hiervon abweichender, unabhängig von den räumlichen Gegebenheiten subjektiver Wohnungsbegriff findet bereits im Wortlaut des Gesetzes keine Stütze, das zwischen der (Berliner) Hauptwohnung und einer oder weiteren Nebenwohnungen unterscheidet. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG wird in der Hauptwohnung der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet; eine hiervon zu unterscheidende Nebenwohnung ist nach § 3 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 ZwVbG zweckentfremdungsrechtlich auch dann erheblich, wenn derselbe Verfügungsberechtigte über mindestens eine weitere Haupt- oder Nebenwohnung in Berlin verfügt. Der Gesetzgeber legt seinem zweckentfremdungsrechtlichen Wohnungsbegriff mithin die Vorstellung zu Grunde, dass ein und derselben Person nur eine Hauptwohnung, daneben noch eine oder mehrere Nebenwohnungen zugeordnet werden können, letztere aber gerade nicht den Lebensmittelpunkt bilden. Eine Mehrzahl an (Neben- bzw. Haupt-) Wohnungen, in denen der Lebensmittelpunkt nur einer Person zugleich und gleichwertig begründet wäre, ist hingegen nicht erfasst.

Zwar lässt das Zweckentfremdungsverbotsrecht die Zusammenlegung von Räumen und deren Zuordnung zu einer bestehenden Wohnung zu, wenn anschließend eine Wohnnutzung erfolgt. Hiervon wird die Zuordnung einer Wohnung zu einer anderen Wohnung jedoch schon begrifflich nicht umfasst. Außerdem würde dies eine Verbindung der Wohneinheiten voraussetzen, die hier nicht vorliegt.

Überdies bedürfte jedenfalls eine Zusammenlegung von Wohnraum mit dem Ziel einer zumindest teilgewerblichen Nutzung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung, falls diese Nutzung erst durch die Zusammenlegung die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG erfüllte (so auch Nr. 8.5.4 AV-ZwVbG). Nichts anderes kann für eine Zuordnung von Räumlichkeiten zu einer anderen Wohnung gelten. Denn nur solange auch nach Zusammenlegung oder Neuordnung eine überwiegende Wohnnutzung erfolgt, findet kein nennenswerter Verlust an Wohnraum statt. Über eine entsprechende zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung verfügt die Klägerin gerade nicht.