Zweckentfremdungsverbot

Zweckentfremdungsverbot; teilgewerbliche Nutzung; Architekturbüro

Zu den Grenzen der genehmigungsfreien, teilgewerblichen Nutzung von Wohnraum bei mehreren Mietern.

Die durch den Betrieb des Architekturbüros zweckfremd genutzte Wohnung ist nicht dadurch wieder Wohnzwecken im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwBesG und § 1 Abs. 1 ZwVbVO zugeführt worden, daß der Mieter L. entsprechend seiner polizeilichen Anmeldung und den Ergebnissen der Wohnungsbesichtigung einen der Räume einschließlich Bad und Küche wieder zu Wohnzwecken benutzt. Denn dadurch ist die Nutzung der bis dahin ausschließlich gewerblich genutzten Wohnung nicht in eine genehmigungsfreie Wohnnutzung umgewandelt worden, weil die gewerbliche Nutzung durch die drei zum hier maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides in Bürogemeinschaft tätigen Mieter der Wohnung nach wie vor für das Nutzungsverhältnis prägend geblie ben ist und deshalb auch keine genehmigungsfreie teilgewerbliche Nutzung gemäß § 1 Abs. 4 Buchst. b ZwVbVO angenommen werden kann. Es spricht viel dafür, daß dieser grundsätzlich eng auszulegende Ausnahmetatbestand des repressiven Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum (vgl. BVerfG, NJW 1975 S. 727 ff.) erfordert, daß bei einer Mehrheit von Wohnungsinhabern diese jeweils in ihrer Person den Ausnahmetatbestand erfüllen, also dort zugleich wohnen und arbeiten. Diese Voraussetzung wäre hier nicht erfüllt, weil in dem hier maßgeblichen Zeitraum vor Er-laß des Widerspruchsbescheides nur einer der drei voneinander rechtlich und wirtschaftlich unabhängigen Wohnungsinhaber seinem melderechtlichen und möglicherweise auch tatsächlichen ausschließlichen Berliner Wohnsitz in dieser Wohnung hatte, während die anderen beiden Mieter dort ausschließlich ihr Gewerbe ausübten und im übrigen entgegen dem Normzweck in Berlin weiteren Wohnraum beanspruchten und damit den Wohnungsmarkt zusätzlich belasteten (vgl. Buchst. b) Ziffer 2 Abs. 2 der Begründung zur Ersten Änderungsverordnung der ZwVbVO, Ds. 6/783 des Abgeordnetenhauses von Berlin vom 16. Februar 1973), denn der in der hier fraglichen Wohnung ebenfalls mit Nebenwohnsitz gemeldete Mie-ter E. war seit dem 25. Februar 1987 in Berlin 31 mit Hauptwohnsitz gemel-det und der Mieter P. hatte seinen alleinigen Berliner Wohnsitz seit dem 1. August 1988 in Berlin 38.

Abgesehen davon ist eine zulässige teilgewerbliche Nutzung aber auch dann nicht anzunehmen, wenn man insoweit allein auf den Mieter L. ab-stellt, weil dessen behauptete Wohnnutzung von völlig untergeordneter Bedeutung war. Zwar steht zweckentfremdungsrechtlich der Annahme ei-ner genehmigungsfreien Wohnnutzung nicht entgegen, daß diese beruflich bedingt ist und an einem Nebenwohnsitz erfolgt; mangels einer ent-sprechenden Regelung in der Zweckentfremdungsverbot Verordnung steht dem auch nicht der Umstand entgegen, daß die gewerbliche Nutzung der Wohnung gegenüber der Wohnnutzung rein rechnerisch den größeren Teil der Fläche der gesamten Räumlichkeiten in Anspruch nimmt (vgl. VG Berlin, Beschluß vom 19. April 1991 - VG 10 A 149.91 - S. 3 m. w. N. auf die Rechtsprechung der 10. und 16. Kammer des VG Berlin). Die in § 1 Abs. 4 Buchst. b ZwVbVO bei der Zweckentfremdung von bloßen Wohnungsteilen für den Fall ausnahmsweise vorgesehene Herausnahme aus dem Zweckentfremdungsverbot, daß der Wohnungsinhaber "einzelne Räume" seiner Wohnung zweckfremd, also insbesondere gewerblich nutzt und in Berlin keinen weiteren Wohnraum beansprucht, erscheint aber nach der schon in diesen Formulierungen zum Ausdruck kommenden Vor-stellung des Verordnungsgebers und auch zur Verhinderung mißbräuchlicher Inanspruchnahme jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn bei ei-ner gemischten Nutzung der gewerbliche Gebrauchszweck unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalles so deutlich überwiegt, daß dadurch das gesamte Nutzungsverhältnis sein Gepräge erhält und der Wohnzweck völlig in den Hintergrund gerät (vgl. zum Begriff des Wohnraumes für die Frage der Anwendbarkeit der Kündigungsschutzvorschriften für Wohnraum: BGH, ZMR 1979 S. 49). Das war hier der Fall. Von der un-mittelbar nach ihrer Anmietung seit November 1988 nur als Architekturbüro genutzten 150 qm großen 5-Zimmer-Wohnung wurde erst im Laufe des vom Wohnungsamt eingeleiteten zweckentfremdungsrechtlichen Verfahrens im November 1989 lediglich ein kleineres Zimmer angeblich Wohnzwecken zugeführt, wobei dieses entsprechend den Ergebnissen der Wohnungsbesichtigung vom 6. März 1990 jedenfalls mit der Küche keine abgeschlossene Einheit bildet, was schon die für den Begriff des Wohnens erforderliche Rückzugsmöglichkeit in den Privatbereich fraglich erscheinen lassen könnte (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 26. Juli 1990 - OVG 5 B 65.89 -). Hinzu kommt, daß hier die gewerbliche Nutzung des übrigen und überwiegenden Teils der Wohnung nicht als Gewerbebetrieb des dort wohnenden Wohnungsinhabers angesehen und deshalb nicht seinem al-leinigen und uneingeschränkten Einfluß- und Verantwortungsbereich zu-gerechnet werden kann, was nach der Vorstellung des Verordnungsgebers die Anwendung der Ausnahmeregelung über eine genehmigungsfreie teilgewerbliche Nutzung auch dann rechtfertigt, wenn in dem Gewerbebetrieb Angestellte oder freie Mitarbeiter beschäftigt sind oder weiteren Personen die gewerbliche Mitbenutzung der fraglichen Räume vom Woh-nungsinhaber gestattet wird (vgl. dazu OVG Berlin, Beschluß vom 22. De-zember 1989 - OVG 5 S 75.89 -). Demgegenüber wurde hier nach wie vor im wesentlichen Teil der fraglichen Wohnung durch die drei rechtlich und wirtschaftlich voneinander unabhängigen Mieter ein Architekturbüro in bloßer Bürogemeinschaft betrieben, so daß die angebliche und als geringfügig anzusehende Wohnnutzung nur eines der drei dort gewerblich tätigen Mitmieter auch wirtschaftlich gesehen völlig in den

ch wie vor im wesentlichen Teil der fraglichen Wohnung durch die drei rechtlich und wirtschaftlich voneinander unabhängigen Mieter ein Architekturbüro in bloßer Bürogemeinschaft betrieben, so daß die angebliche und als geringfügig anzusehende Wohnnutzung nur eines der drei dort gewerblich tätigen Mitmieter auch wirtschaftlich gesehen völlig in den Hintergrund tritt.