Zweckentfremdungsverbot

Zweckentfremdungsverbot; Leerstand; Mieter

Zur Verpflichtung des Wohnungsamtes, das Verbot der Zweckentfremdung durch Leerstehenlassen auch gegenüber dem Mieter durchzusetzen.

Durch Vertrag vom 29. August 1990 wurde eine Wohnung vermietet, die seit geraumer Zeit leersteht. Eine Räumungsklage blieb in letzter Instanz ohne Erfolg. Ein Stromanschluß besteht nicht mehr. Das zuständige Wohnungsamt forderte die Hausverwaltung auf, die leerstehenden Räume wieder Wohnzwecken zuzuführen und drohte ein Zwangsgeld an. Die Hausverwaltung beantragte nach Widerspruch gegen diesen Bescheid, dessen aufschiebende Wirkung wieder herzustellen.

Der aus dem Tenor ersichtliche Antrag der Antragstellerin ist gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1, 1. und 2. Alt. VwGO zulässig und begründet. Es bestehen erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der für sofort vollziehbar erklärten Zuführungsaufforderung und Zwangsgeldandrohung in dem Bescheid des Bezirksamts Reinickendorf vom 28. Januar 1994 hinsichtlich der Wohnung.

Rechtsgrundlage dieser Verfügung ist bezüglich der Zuführungsaufforderung § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentremdungsbeseitigungsgesetz - ZwBesG -) vom 8. März 1990 (GVBl. S. 627). Danach hat der Verfügungsberechtigte Wohnraum, der unter Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung anderen als Wohnzwecken zugeführt ist, auf Verlangen des Bezirksamtes wieder Wohnzwecken zuzuführen. Das Zweckentfremdungsverbot gemäß § 1 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO - vom 25. Juni 1972 i. d. F. vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421), zuletzt geändert durch das genannte Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz, betrifft Wohnraum, der anderen als Wohnzwecken zugeführt worden ist. Hierbei ist es nach § 1 Abs. 2 c ZwVbVO auch als Aufgabe des Wohnzwecks i. S. d. § 1 Abs. 1 ZwVbVO anzusehen, wenn Wohnraum tatsächlich und rechtlich frei ist und länger als drei Monate leergestanden hat. Diese Regelung enthält eine zweckentfremdungsrechtliche Klarstellung mit Zielrichtung auf den Vermieter, der zur Vermietung von Wohnraum angehalten werden soll, wie schon aus § 1 Abs. 2 c ZwVbVO vom 25. Juli 1972 hervorging, indem in der damaligen Fassung formuliert war "länger als drei Monate leer steht, ob-wohl er vermietbar ist". Dies sollte mit der geltenden geänderten Fassung vom 6. Februar 1973 verdeutlicht werden (so ausdrücklich Begründung A b (zu Art. I) Ziffer 1 in Drucksache des Abgeordnetenhauses von Berlin 6/783). Entsprechend kann in solchen Fällen gemäß § 3 ZwBesG mittels einer Mietverfügung der Leerstand zwangsvollstreckungsrechtlich beendet werden. Die Voraussetzung "rechtlich frei" ist vorliegend jedoch gerade nicht erfüllt, da die streitbefangene Wohnung mit Mietvertrag vom 29. August 1990 an Frau A. zu Wohnzwecken vermietet worden ist und die Kün-digung dieses Mietvertrages durch den seinerzeitigen Vermieter nach dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 30. August 1993 - 67 S 189.93 -, das von einem unstreitigen Leerstand ausging, unwirksam war.

Mit dem Antragsgegner geht die Kammer allerdings davon aus, daß für die Behebung von Leerstand § 1 Abs. 2 c ZwVbVO nicht als abschließende Regelung zu verstehen ist. Hierauf deutet schon § 1 Abs. 2 ZwVbVO mit der Formulierung "ist es auch anzusehen" hin. Der Begriff Zuführung zu anderen als Wohnzwecken i. S. v. § 1 Abs. 1 ZwVbVO ist deshalb im Einklang mit der bundesrechtlichen Rechtsgrundlage Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG weit auszulegen und umfaßt auch das Leerstehenlassen (vgl. hierzu Böhle, Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, 1987, S. 89 ff., BVerwG in BayVBl. 80, 302, 303, BVerfGE 38, 348, 365). Die Kammer läßt im vorliegenden Verfahren offen, ob für Fälle vorliegender Art, in denen bei ordnungsgemäßer Vermietung der Leerstand allein in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt, § 1 Abs. 2 c ZwVbVO eine abschließende Regelung in bezug auf ein Einschreiten gegenüber dem Vermieter enthält. Hierfür könnte sprechen, daß nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (a. a. O.) nur dann von einem zweckentfremdungsrechtlich beachtlichen Leerstehenlassen i. S. von Art. 6 MRVerbG auszugehen ist, wenn der Verfügungsberechtigte den Wohnraum absichtlich leerstehen läßt, um ihn auf Dauer einer vorhandenen Nachfrage im Rahmen angemessener Bedingungen zu entziehen und so seine Eigenschaft als Wohnraum aufhebt (vgl. hierzu auch Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1988, E 46 ff.). Jedenfalls bestehen bei unterstellter Verantwortlichkeit des Vermieters die begehrte Anordnung rechtfertigende Bedenken gegen das von dem Antragsgegner ausgeübte Auswahlermessen. Dies ergibt sich daraus, daß die Mieterin die geradezu Alleinverantwortliche für den festgestellten ordnungswidrigen Zustand des Leerstandes der streitbefangenen Wohnung ist, von dem die Beteiligten übereinstimmend zu Recht nach dem Ergebnis der mittels eines Durchsuchungsbeschlusses erwirkten Wohnungsbesichtigung am 27. Oktober 1993 ausgehen (vgl. Protokoll nebst Bildern des Verwaltungsvorganges). Dies gilt insbesondere in Anbetracht des Umstandes, daß die Wohnung seit Ende November 1992 über keinen Stromanschluß mehr verfügt. Die Begründung in dem angegriffenen Bescheid, daß es wegen der unterlassenen Nutzung der Wohnung durch die Mieterin und der fehlenden Erlaubnis zur Untervermietung nunmehr Aufgabe der Antragstellerin sei, die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen, indem sie gegen die Mieterin einen - weiteren - Räumungsprozeß führen soll, hält die Kammer nicht für eine ausreichend sachgemäße Erwägung. Ausweislich der weiteren Erläuterung des Antragsgegners im Schriftsatz vom 7. März 1994 geht dieser davon aus, daß die Mieterin deshalb aus dem Kreis der Inanspruchzunehmenden ausscheide, weil sie die Wohnung nachweislich nicht nur nicht nutze, sondern auch nicht nutzen wolle und kein Interesse an einer Untervermietung habe. Diese Schlußfolgerung kann die Kammer hingegen nicht teilen. Vielmehr ist gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwBesG gerade auch der Nutzungsberechtigte zur Zuführung von Wohnraum zu Wohnzwecken verpflichtet, und gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 ZwBesG kann das Bezirksamt erforderlichenfalls die Räumung verlangen. Hiermit besteht die Rechtsgrundlage, ein gemäß § 4 ZwBesG vollstreckungsrechtlich bewährtes Druckmittel gegenüber dem Verpflichteten bei gleichzeitiger Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes anzuwenden, wobei es dem Nutzungsberechtigten überlassen bleibt, der Zuführungspflicht durch nachweisbare Nutzung oder durch Auflösung des

ung verlangen. Hiermit besteht die Rechtsgrundlage, ein gemäß § 4 ZwBesG vollstreckungsrechtlich bewährtes Druckmittel gegenüber dem Verpflichteten bei gleichzeitiger Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes anzuwenden, wobei es dem Nutzungsberechtigten überlassen bleibt, der Zuführungspflicht durch nachweisbare Nutzung oder durch Auflösung des Vertrages mit der dann dem Vermieter gegebenen Möglichkeit der Weitervermietung der Wohnung nachzukommen.

Entsprechend war gegen die Mieterin im übrigen auch mit Anhörungsschreiben vom 24. November 1992 ein Zweckentfremdungsverfahren unter der Anschrift ... eingeleitet worden. Da die Mieterin sich auch in der Folge mehrfach nach Anschreiben unter dieser Anschrift bei dem Antragsgegner gemeldet hat, ist auch nichts dafür ersichtlich, daß ein Einschreiten ihr gegenüber auf im vorliegenden Zusammenhang beachtliche Schwierigkeiten stoßen würde; auf die verschiedenen möglichen Zustellarten nach dem Verwaltungszustellungsgesetz - vgl. u. a. § 5 Abs. 1 VwZG - darf hingewiesen werden. Insofern befindet sich im übrigen der Vermieter, wollte er eine Räumungsklage an die Mieterin stellen, in keiner besseren Situation. Da die Antragstellerin selbst gewillt ist, die Wohnung Wohnzwecken zuzuführen, wie nach der Anzeige des Wohnungsleerstandes durch den - zwischenzeitlich verstorbenen (Vor-) Eigentümer der Wohnung vom 11. November 1992 zu schließen ist, bedarf es keines öffentlich-rechtlichen Zwanges gegenüber der Antragstellerin. Ein entsprechend vollstreckungsrechtlich mit Zwangsgeld bewehrtes Vorgehen gegen die Mieterin dürfte wesentlich schneller zum Ziel führen. Demgegenüber könnte die Antragstellerin lediglich einen neuen Räumungsprozeß führen, über dessen Ausgang sich die Kammer kein Urteil erlaubt, nachdem die Eigentümerin trotz vom Landgericht Berlin unterstellten Leerstandes bereits einen Räumungsprozeß verloren hat. In diesem Zusammenhang kann sich der Antragsgegner auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß nach zivilrechtlicher Rechtsprechung (vgl. Urteil des Landgerichts vom 17. Februar 1992 - 62 S 344/91 - in GE 92, 265 sowie Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 6. März 1992 in GE 92, 725) mit einem zweckentfremdungsrechtlichen Vorgehen gegen den Vermieter ein außerordentlicher Kündigungsgrund zur Auflösung des Mietverhältnisses gesetzt werden könnte. Wesentlich ist der Kammer insofern, daß eine solche Verfahrensweise jedenfalls keineswegs effizienter, sondern wesentlich umständlicher erscheint als ein unmittelbares Vorgehen gegen den den rechtswidrigen Zustand in erster Linie verursachenden Mieter. Abgesehen davon sind die genannten Entscheidungen zu Fällen ergangen, in denen dem Mieter eine unzulässige gewerbliche Nutzung vorgeworfen wurde, so daß von hier aus nicht abzuschätzen ist, ob zivilrechtlich ein - zweckentfremdungsverbotswidriger - Leerstand überhaupt als Kündigungsgrund seitens der Zivilgerichte gelten gelassen wird, was allerdings zur Wahrung der Einheit der Rechtsordnung auch ohne vorheriges behördliches Einschreiten gegenüber dem Vermieter - zu den Zweifeln der Rechtsgrundlage hierfür vgl. oben - sinnvoll sein dürfte.

Abschließend sei die Antragstellerin allerdings darauf hingewiesen, daß sie als Hausverwaltung grundsätzlich auch Verfügungsberechtigte i. S. d. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und des Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetzes ist (vgl. hierzu Beschluß des OVG Berlin vom 25. Juni 1988 - OVG 5 S 20.88 -). Die Behauptung, ihre Verwaltervollmacht lasse eine Vermietung nicht zu, hat sie trotz Aufforderung des Antragsgegners weder im Verwaltungsverfahren noch nach Aufforderung des Gerichts im vorliegenden gerichtlichen Verfahren durch Vorlage der Vollmacht nachgewiesen, obwohl hierzu im Hinblick auf die Mitteilung des Verfahrensbevollmächtigten der Eigentümerin im Schreiben vom 13. Januar 1994, nachdem weitere Korrespondenz mit der Antragstellerin zu führen sei, der die Verwaltung übertragen sei, Veranlassung bestand.

Mangels einer nach den obigen Ausführungen bestehenden Grundlage für eine sofort vollziehbare Zuführungsaufforderung war auch der kraft Gesetzes bestehende Sofortvollzug hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung auszusetzen.

Man will es eigentlich kaum glauben: Da läßt ein Mieter seine Wohnung monatelang leerstehen; eine Räumungsklage des Vermieters wird jedoch vom Landgericht abgewiesen. Das Wohnungsamt fordert den Vermieter auf, die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen, denn auch ein Leerstand sei eine Zweckentfremdung. Der Vermieter solle die Mieterin erneut auf Räumung verklagen.

Damit hatte es sich die Behörde denn doch zu leicht gemacht, wie das Verwaltungsgericht Berlin in seinem Beschluß vom 31. März 1994 feststellte. Verantwortlich für den Leerstand war eben nicht der Vermieter, sondern die Mieterin. Und gegen die hätte die Behörde nach dem Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz vorgehen können und müssen. Unsere Meinung: Es stimmt schon bedenklich, daß solche eigentlich selbstverständlichen Gerichtsentscheidungen zur Korrektur der öffentlichen Verwaltung nötig sind.