Zweckentfremdungsverbot

Zweckentfremdungsverbot; Räume im ehemaligen Ost-Berlin; Instandsetzungsaufwand

1. Wohnraum in Ost-Berlin fällt nicht deshalb aus dem Zweckentfremdungsverbot heraus, weil das Haus zunächst "entmietet" und zeitweise besetzt war.

2. Die Verpflichtung zur Wiederherstellung und Zuführung zu Wohnzwecken kann jedoch wegen unverhältnismäßigen Instandsetzungsaufwands unzumutbar sein.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Antragstellerin begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen den Bescheid des Bezirksamtes Friedrichshain von Berlin vom 12. Januar 1993, mit dem sie unter Anordnung sofortiger Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes von 10.000 DM für jede Wohnung aufgefordert wurde, insgesamt 38 derzeit leerstehende Wohnungen auf dem Grundstück in Berlin-Friedrichshain wiederherzustellen oder wiederherstellen zu lassen und sie bis zum 15. Juli 1993 wieder Wohnzwecken zuzuführen und dies nachzuweisen.

Das Grundstück, für das noch im September 1991 "Eigentum des Volkes" im Grundbuch eingetragen war, steht nach dem Vortrag der Antragstellerin heute in deren Eigentum, nachdem sie im Juli 1991 zunächst einen Resti-tutionsanspruch eines Rückübertragungsberechtigten erworben hatte. Vor diesem Eigentumswechsel war geplant, das Gebäude aufgrund eines am 22. Juni 1990 zwischen dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Friedrichshain und einem treuhänderischen Sanierungsträger geschlossenen Vertrag instand zu setzen und zu modernisieren. Zu diesem Zweck war das Gebäude zum größten Teil entmietet worden. In der Fol-gezeit war es nach dem Vortrag der Antragstellerin zu einer Hausbesetzung gekommen, in deren Zusammenhang weitere Substanzschäden ein-getreten seien.

Im August 1991 beantragte die Antragstellerin für das gesamte Gebäude eine Negativbescheinigung, aus der sich ergebe, daß es dem Zweckentfremdungsverbot nicht unterliegt. Durch die weitgehende Entmietung sei eine Umwidmung erfolgt, die direkte Lage des Grundstücks an den Gleis-anlagen der Deutschen Reichsbahn stehe einer Wohnnutzung entgegen und die von der Antragstellerin geplante Nutzung als Ärztehaus liege im öf-fentlichen Interesse. Vor allem könne eine Wiederherstellung zu Wohnzwecken aus Gründen der Verhältnismäßigkeit nicht verlangt werden, da das Gebäude insbesondere in der Zeit der Hausbesetzung erheblich ge-litten habe und bei einer Vermietung zu Wohnzwecken nicht einmal die Fi-nanzierungskosten der in Höhe von etwa 5,5 Mio. DM erforderlichen Wie-derherstellungskosten gedeckt werden könnten. Eine von der Antragstellerin vorgelegte Kostenschätzung eines Architekturbüros belief sich auf knapp 4,3 Mio. DM. Demgegenüber schätzte das Hochbauamt des Be-zirksamts Friedrichshain die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten auf knapp 5,2 Mio. DM und in einer weiteren Stellungnahme die reinen Instandsetzungskosten auf knapp 2,8 Mio. DM, wobei diverse Arbeiten nicht berücksichtigt wurden, die auf eine "unterlassene Instandsetzung des Vorbesitzers" zurückzuführen seien. Mit Bescheid vom 28. Februar 1992 lehnte das Bezirksamt den Antrag auf Erteilung einer Negativbescheinigung mit der Begründung ab, daß zwar bis auf zwei Wohnungen im Erdgeschoß die gesamte Erdgeschoßfläche nicht den zweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften unterliege und daher gewerblich genutzt werden könne, daß aber im übrigen die zur Wiederherstellung einer ein-fachen Bewohnbarkeit aufzuwendenden Mittel, die in einem Gesamtumfang von etwa 3,3 Mio. DM anerkannt werden könnten, durch die innerhalb von zehn Jahren für das gesamte Gebäude erzielbare Rendite ausgeglichen werden könnten. Unter Berücksichtigung der für das Erdgeschoß er-zielbaren Gewerbemieten und der künftigen Mietsteigerungen sei in zehn Jahren mit einer Rendite von insgesamt 3,69 Mio. DM zu rechnen. Daher sei die Wiederherstellung der einfachen Bewohnbarkeit nicht unzumutbar. Hierbei sei die Wertsteigerung des Grundstücks noch nicht berücksichtigt. Den hiergegen erhobenen Widerspruch der Antragstellerin wies die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen durch Widerspruchsbescheid vom 8. Oktober 1992 zurück. Hierbei stützte sie sich auf eine gutachtliche Stellungnahme der BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH, in der die Instandsetzungskosten mit rund 4,58 Mio. DM und nach Abzug der "Kosten aus unterlassener Instandsetzung" mit rund 3,96 Mio. DM errechnet wurden. Hiervon seien weitere nicht notwendige Maßnahmen zur Wiederherstellung einfacher Bewohnbarkeit in einem Umfang von knapp 652.000,00 DM abzuziehen, so daß ein Kostenaufwand von rund 3,3 Mio. DM verbleibe. Verglichen mit dem zu erwartenden Nettomietertrag für einen Zeitraum von zehn Jahren in Höhe von 3,6 Mio. DM könne nicht von einer "Renditelosigkeit" des Objekts gesprochen werden. Zugunsten der Antragstellerin könne bei dieser Renditeberechnung weder der Kaufpreis noch die Zinsbelastung berücksichtigt werden, die bei der Finanzierung der notwendigen Instandsetzungsarbeiten entstehe; dies stehe dem Sinn und Zweck der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung entgegen.

Mit der am 3. November 1992 bei Gericht eingegangenen Klage VG 13 A 394/92 verfolgt die Antragstellerin ihr Begehren weiter. Über die Klage ist noch nicht entschieden.

Gegen den nunmehr ergangenen Bescheid des Bezirksamtes Friedrichshain vom 12. Januar 1993 hat die Antragstellerin Widerspruch eingelegt und begehrt im vorliegenden Verfahren die Wiederherstellung bzw. Anordnung dessen aufschiebender Wirkung. Zur Begründung trägt sie im we-sentlichen vor, daß die den Entscheidungen des Antragsgegners zugrunde liegende Renditeberechnung nicht tragfähig sei. So sei es nicht hinnehmbar, einen Teil der unstreitig erforderlichen Instandsetzungsarbeiten mit der Begründung kostenmäßig unberücksichtigt zu lassen, es handele sich um Folgen einer unterlassenen Instandsetzung; denn im wesentlichen gehe es hierbei um die Instandsetzung von Schäden, die während der Hausbesetzung vor dem Eigentumserwerb der Antragstellerin eingetreten seien. Da die Antragstellerin gezwungen sei, für die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen Darlehen aufzunehmen, seien auch die zu zahlenden Zinsen in die Renditeberechnung aufzunehmen. Andererseits dürften den Kosten nur die Mieteinnahmen der in Frage stehenden Wohn-räume, nicht auch die der Gewerberäume, gegenübergestellt werden. Im übrigen habe der Antragsgegner die Mieteinnahmen falsch prognostiziert.

Dem tritt der Antragsgegner entgegen, wobei er u. a. vorträgt, daß die Fi-nanzierungskosten nicht mit in die Renditeberechnung aufgenommen werden könnten, weil anderenfalls die Frage der Schutzwürdigkeit des Wohnraums von der Eingehung entsprechender Verbindlichkeiten abhinge und schutzwürdiger Wohnraum damit zum Spekulationsobjekt werde. Außerdem würde eine Anrechnung der Finanzierungskosten zur Minimierung des unternehmerischen Risikos führen. Wer auf dem Wohnungsmarkt tätig sei, habe auch für die Bereitstellung entsprechenden Kapitals zu sorgen.

Der Berichterstatter hat am 10. Mai 1993 die Streitsache mit den Beteiligten erörtert.

II. Der Antrag gemäß § 80 Abs. 5 VwGO hat Erfolg.

1. Gemäß § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz - ZwBesG -) vom 8. März 1990, das gemäß § 1 Abs. 1 des Gesetzes über die Verein-heitlichung des Berliner Landesrechts vom 28. September 1990 (GVBl. S. 2119) auf den Bezirk Berlin-Friedrichshain Anwendung findet, kann von dem Verfügungsberechtigten verlangt werden, Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen, sofern der Wohnraum unter Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung anderen als Wohnzwecken zugeführt wird; nach Abs. 2 dieser Vorschrift kann die Wiederherstellung des Wohnraumes verlangt werden, wenn er so verändert worden ist, daß er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist.

a) Zwar vermag die Kammer der Antragstellerin nicht schon darin zu fol-gen, daß die streitbefangenen Wohnungen kein schutzwürdiger Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts seien. Nach den vorliegenden Erkenntnissen haben weder die Lage des Grundstücks in der Nähe von Gleisanlagen noch die vor dem Eigentumserwerb der Antragstellerin vorgenommene Entmietung die Wohnraumeigenschaft entfallen lassen. Insbesondere liegen keine Anhaltspunkte für eine Umwidmung vor, zumal dem Instandsetzungs- und Modernisierungsvertrag vom 22. Juni 1990 nicht zu entnehmen ist, daß die Wohnungen anderen als Wohnzwecken zugeführt werden sollten.

b) Nach der im vorliegenden Verfahren nur gebotenen summarischen Prü-fung ergeben sich jedoch gewichtige Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides, da die von der Antragstellerin verlangte Wie-derherstellung und Wiederzuführung der Wohnungen zu Wohnzwecken möglicherweise unverhältnismäßig ist. Dies ergibt sich aus folgendem: Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 10. Mai 1985 - 8 C 35/83 - = BVerwGE 71, 291 = Buchholz 454.51 Nr. 12) ist die Versagung einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrißgenehmigung unzumutbar, wenn sie den Eigentümer zu beträchtlichen Erhaltungsinvestitionen in ein Gebäude nötigt, das sich praktisch nur noch "auf Abbruch" veräußern läßt. In seinem Urteil vom 20. August 1986 - 8 C 16/84 - (Buch-holz 454.51 Nr. 13) hat das Bundesverwaltungsgericht weiter ausgeführt, daß die Beseitigung eines zur Unbewohnbarkeit von Räumen führenden Mangels oder Mißstandes zweckentfremdungsrechtlich nicht zumutbar sei, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel entweder nicht innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können oder sie die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes erreichen. Hierbei sei zu fragen, ob es sich um einen objektiv wirtschaftlichen, einem "Normalbürger" zumutbaren Aufwand handele. Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat sich die-ser Rechtsprechung angeschlossen (vgl. Urteil vom 12. September 1991 - OVG 5 B 28/89 -). Auch die 10. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin folgt dieser Rechtsprechung (vgl. zuletzt Beschluß vom 14. Dezember 1992 - VG 10 A 517/92 -).

Die sofortige Vollziehung des angefochtenen Bescheides wäre nur zu rechtfertigen, wenn mit einer hinreichend hohen Wahrscheinlichkeit davon auszugehen wäre, daß die Kosten für die von der Antragstellerin geforderten Wiederherstellungsmaßnahmen durch eine zu erwartende ausreichende Rendite ausgeglichen werden können. Dies kann nicht festgestellt werden. Die der Entscheidung des Antragsgegners zugrunde liegende Renditeberechnung enthält zu große Unwägbarkeiten, als daß der Antragstellerin schon vor einer Entscheidung im Hauptsacheverfahren zugemutet werden könnte, die mit der Herrichtung der streitbefangenen Wohnräume verbundenen Mittel zu investieren und sich durch langfristige Mietverträge zu binden. Denn stellt sich im Hauptsacheverfahren heraus, daß das Wiederherstellungsbegehren des Antragsgegners unzumutbar ist, wären diese Investitionen jedenfalls zum Teil nutzlos und die Bindung an die Wohnungsmietverträge würde eine renditefähige Nutzung der Räume je-denfalls für längere Zeit verhindern.

(1) Soweit sich aus der zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ergibt, daß ein Mangel oder Mißstand nur dann mit einem "objektiv wirtschaftlichen, einem Normalbürger zumutbaren Aufwand" behoben werden kann, "wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel ... innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können", stellt sich die Frage, ob ein solcher Ausgleich schon dann erreicht ist, wenn die Instandsetzungskosten durch die Netto-Miet-einnahmen von zehn Jahren abgedeckt werden, oder ob zu den Instandsetzungskosten nicht auch die zur Beschaffung dieser Mittel erst erforderlichen Finanzierungskosten hinzuzurechnen sind. Dementsprechend hat das OVG Berlin in der oben genannten Entscheidung vom 12. September 1991 ausgeführt, daß (bei der dort vorgenommenen Renditeberechnung) "noch nicht berücksichtigt (sei); daß die erforderlichen Investitionen von knapp 600.000,00 DM sofort erbracht und dementsprechend über die zehn Jahre finanziert werden müssen". Die Kammer neigt dazu, diese Kosten ebenso wie die Instandsetzungskosten selbst den Mieteinnahmen gegenüberzustellen. Denn es wäre weder zu rechtfertigen, zwischen Eigentümern zu differenzieren, die das erforderliche Kapital besitzen, und jenen, die auf eine Fremdfinanzierung angewiesen sind, noch ist ein durchgreifender Grund dafür ersichtlich, den Eigentümer den auf die Finanzierung entfallenden Kostenanteil der Instandsetzungsmaßnahmen selbst tragen zu lassen bzw. ihm zuzumuten, vorhandenes Eigenkapital einzusetzen und auf dessen Verzinsung zu verzichten. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners ist dies keine Frage des unternehmerischen Risikos. Dies trifft dagegen wohl auf die im Zusammenhang mit dem Erwerb des Objektes entstandenen Finanzierungskosten zu. Diese dürften daher nicht in die für die Frage der Zumutbarkeit des Wiederherstellungsaufwandes anzustellende Renditeberechnung einbezogen werden.

(2) Fraglich erscheint der Kammer ferner, ob der in der Berechnung des Antragsgegners unberücksichtigt gebliebene Instandsetzungsaufwand als "Folgekosten unterbliebener Instandsetzungsarbeiten" angesehen werden kann (sogenannte Folgeschäden, vgl. Urteil des OVG Berlin vom 12. September 1991, a. a. O.). Gerade weil das streitbefangene Grundstück in der Vergangenheit möglicherweise wegen nicht kostendeckender Mieten nicht die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen erhielt und derartige Maßnahmen auch unterlassen wurden, nachdem das Grundstück (möglicherweise aufgrund einer wegen nicht kostendeckender Mieten eingetretenen Überschuldung) in Volkseigentum gelangt war (vgl. § 1 Abs. 2 des Vermögensgesetzes), erscheint es nicht unbedenklich, die An-tragstellerin ebenso zu behandeln wie einen Eigentümer, der oder dessen Rechtsvorgänger nicht in dieser Weise gehindert war, erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen rechtzeitig durchzuführen.

(3) Die vom Antragsgegner angestellte Berechnung begegnet auch insoweit Zweifeln, als zwar auf der Renditeseite die voraussichtlichen Gewerbemieterträge berücksichtigt wurden, demgegenüber jedoch die Kosten einer Instandsetzung der vorhandenen Gewerbeflächen unberücksichtigt blieben (vgl. Widerspruchsbescheid vom 8. Oktober 1992). Vieles spricht dafür, daß entweder die für den betreffenden Wohnraum entstehenden In-standsetzungskosten den aus diesem Wohnraum erzielbaren Mieterträgen gegenübergestellt werden oder - objektbezogen - die Gesamtmieterträge des Objekts den für das gesamte Objekt entstehenden Instandsetzungskosten gegenübergestellt werden. Die vom Antragsgegner vorgenommene Verfahrensweise führt dagegen dazu, die Antragstellerin auf Renditen zu verweisen, die (weil sie nur durch bestimmte Instandsetzungsmaßnahmen erzielbar sind) in dieser Höhe tatsächlich nicht entstehen.

(4) Ob darüber hinaus in die Renditeberechnung auch die Instandsetzungsmaßnahmen aufzunehmen sind, die erfahrungsgemäß künftig (im Renditezeitraum) entstehen, bedarf hier keiner weiteren Vertiefung. Dies gilt auch für die Frage, ob neben den zu erwartenden Mieteinnahmen auch die Wertsteigerung des Grundstücks als Renditeposten zu berücksichtigen sein wird (wofür einiges spricht). Ebenso wird es der Klärung im Haupt-sacheverfahren überlassen bleiben müssen, ob der Zeitraum für die Ren-diteberechnung im Hinblick auf die oben angedeuteten besonderen Schwierigkeiten bei dem im Ostteil der Stadt belegenen Wohnraum länger zu be-messen ist, als dies bislang nach der dargestellten Rechtsprechung der Fall war (vgl. dazu den Beschluß der 10. Kammer vom 14. Dezember 1992, a. a. O., sowie die im Terminsprotokoll erwähnte Weisung - 15 Jahre -).

2. Da durch die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Wi-derspruchs der Antragstellerin die Wiederherstellungs- und Wiederzuführungsanordnung derzeit nicht zwangsweise durchsetzbar ist, war auch die - gesetzlich ausgeschlossene - aufschiebende Wirkung des Widerspruchs hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung anzuordnen. Ob dies auch unabhängig davon schon deshalb hätte erfolgen müssen, weil angesichts der erforderlichen umfangreichen Wiederherstellungsarbeiten die der Antragstellerin gesetzte Frist unverhältnismäßig kurz ist, kann somit dahinstehen.

Eine Firma hat ein größeres Haus in Berlin-Friedrichshain nach der Wende erworben, um dort ein Ärztehaus einzurichten. Nach Entmietung und Hausbesetzung waren erhebliche Instandsetzungsarbeiten erforderlich. Da das Zweckentfremdungsverbot auch in Ost-Berlin gilt, wurden diese Pläne jedoch zunächst durch einen Bescheid des Bezirksamtes durchkreuzt, wonach unter Androhung eines Zwangsgeldes von 10.000 DM gefordert wurde, das Haus wieder Wohnzwecken zuzuführen.

Mit seinem Beschluß vom 26. Mai 1993 hielt das Verwaltungsgericht Berlin dies zwar für grundsätzlich möglich, es müßten aber auch die erheblichen Instandsetzungskosten in Beziehung gesetzt werden zu den zu erwartenden Mieteinnahmen. Die Behörde könne nicht die Wiederherstellung als Wohnraum fordern, wenn dies unverhältnismäßig sei. Dies müsse im einzelnen im Hauptverfahren geprüft werden, so daß im vorläufigen Rechtsschutzverfahren die Vollziehung des angefochtenen Bescheides ausgesetzt wurde.