Zweckentfremdungsverbot

Zweckentfremdungsverbot; Leerstandsgenehmigung; Verkaufsabsicht

Das wirtschaftliche Interesse einer Wohnungsbaugesellschaft am Verkauf im Rahmen des § 5 Altschuldenhilfegesetz begründet keinen Anspruch auf Leerstandsgenehmigung nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung. (Leitsatz der Redaktion)

Der sinngemäße Antrag der Antragst., die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Bescheide des Bezirksamts Hellersdorf von Berlin vom 27. November 1996 hinsichtlich der Wiederzuführungs- und Wiederherstellungsanordnungen wiederherzustellen und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohungen anzuordnen, ist gemäß § 80 Abs. 5 VwGO zulässig, jedoch unbegründet.

Die Verfügung ist bei summarischer Prüfung offensichtlich rechtmäßig. Sie findet ihre Rechtsgrundlage im Gesetz zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz - ZwBesG) vom 8. März 1990 (GVBl. S. 627), geändert durch Gesetz vom 26. Januar 1993 (GVBl. S. 40). Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwBesG hat der Verfügungsberechtigte Wohnraum, der unter Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung anderen als Wohnzwecken zugeführt wird, auf Verlangen des Bezirksamts wieder Wohnzwecken zuzuführen.

§ 1 Abs. 1 Satz 1 der Zweiten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - 2. ZwVbVO) vom 15. März 1994 (GVBl. S. 91), an deren Gültigkeit kein Zweifel besteht (vgl. VerfGH Berlin, Beschluß vom 20. November 1996 - VerfGH 51/96 - GE 1997, 125 [126]), untersagt in Berlin die Verwendung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken. Entgegen diesem Verbot stehen die streitbefangenen Wohnungen länger als drei Monate, nachdem sie tatsächlich und rechtlich frei sind, leer (vgl. § 1 Abs. 2 Satz 2 lit. c 2. ZwVbVO). Es handelt sich bei den Räumen um geschützten Wohnraum. Insbesondere hat die Antragst. nicht glaubhaft gemacht, daß es unmöglich ist, die Wohnungen zu angemessenen Bedingungen zu vermieten.

Die Grundverfügung ist auch sonst nicht zu beanstanden. Anhaltspunkte dafür, daß der Antragst. eine Genehmigung für die zweckentfremdende Nutzung erteilt werden müßte, sind angesichts des hochrangigen Wohnnutzungsinteresses nicht ersichtlich. Insbesondere begründet die von ihr vorgetragene Absicht, die Wohnungen zu veräußern, kein das öffentliche Interesse an der derzeitigen Nutzung zu Wohnzwecken erheblich überwiegendes berechtigtes Interesse im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 2. ZwVbVO. Der von der Antragst. im Rahmen des § 5 ASchHG geplante Verkauf eines Teils ihres Wohnungsbestandes setzt nicht voraus, daß die Wohnungen leerstehen. Die Kammer verkennt nicht, daß unvermietete Räumlichkeiten leichter einen Erwerber finden als vermietete. Dieses wirtschaftliche Interesse der Antragst. rechtfertigt es jedoch nicht, den Leerstand noch länger - erst recht nicht bis zum Ablauf der Frist des § 5 Abs. 1 Satz 1 ASchHG am 31. Dezember 2003 - zu dulden, zumal der Antragsgegner in der Vergangenheit wiederholt Leerstandsgenehmigungen zur Durchführung der Umbau- und Baumaßnahmen erteilt hatte.

Begegnen die angefochtenen Verfügungen hiernach keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken, so liegt angesichts des gesteigerten Wohnbedarfs und der entsprechend gewachsenen Bedeutung der Erhaltung des vorhandenen Wohnraums nach ständiger Rechtsprechung der Berliner Verwaltungsgerichte auch ihre sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse. Hierauf hat auch der Antragsgegner in rechtlich nicht zu beanstandender Weise in der nach § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO erforderlichen Begründung der Anordnungen der sofortigen Vollziehung abgestellt.

Ebenso überwiegt das in § 4 AGVwGO gesetzlich vorausgesetzte öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der entsprechend §§ 9 Abs. 1, 11 Abs. 1, 13 Abs. 1 VwVG erlassenen Zwangsgeldandrohungen als Maßnahmen zur Vollstreckung der Wiederzuführungsanordnungen. Die Vollstreckungsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 VwVG sind erfüllt. Wie dargelegt, sind die Anordnungen der sofortigen Vollziehbarkeit der Verfügungen nicht zu beanstanden. Da § 11 Abs. 3 VwVG gemäß § 5 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung in der Fassung vom 24. April 1990 (GVBl. S. 877) mit der Maßgabe gilt, daß die Höchstgrenze des Zwangsgeldes 100.000 DM beträgt, liegt die Höhe der angedrohten Zwangsgelder von jeweils 20.000 DM in einem Bereich, der zum Herbeiführen normgerechten Verhaltens angemessen ist. Dies gilt um so mehr, als der Zwangsgeldrahmen insbesondere zur wirkungsvolleren Durchsetzung von Zweckentfremdungsverboten heraufgesetzt wurde.