Zweckentfremdungsverbot

Ein Mietvertrag, der gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt, ist wirksam (Leitsatz der Redaktion).

Der Senat schließt sich der ganz überwiegenden Meinung an, daß Art. 6 § 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes vom 4. November 1971 (BGBl. I 1971, 1745), der die Zweckentfremdung von Wohnraum einer behördlichen Genehmigungspflicht unterwirft, kein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB ist, das die Nichtigkeit des ohne Genehmigung abgeschlossenen Vertrages über eine zweckentfremdende Vermietung zur Folge hat (LG Dortmund, ZMR 1967, 79; AG Berlin-Tiergarten, ZMR 1967, 180; LG Aachen, ZMR 1973, 379; vgl. auch LG Mannheim, MDR 1978, 406; Erman/Brox, BGB 9. Aufl., § 134 Rdn. 54; MünchKomm/Mayer-Maly, BGB 2. Aufl. § 134 Rdn. 72; Palandt/Heinrichs, BGB 52. Aufl. § 134 Rdn. 25; RGRK/Krüger Nieland/Zöller, BGB § 134 Rdn. 99; Staudinger/Dilcher, BGB § 134 Rdn. 28; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. II Rdn. 42; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. Anm. E 61).

Der nur vereinzelt vertretenen Gegenmeinung (VG Berlin, GE 1985, 1041; LG Berlin, GE 1989, 727; zweifelnd ferner Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rdn. 289, und Weimar, MDR 1967, 806, letzterer zum Wohnungsbindungsgesetz) kann nicht gefolgt werden. Bereits vom Wortlaut her enthält Art. 6 § 1 des genannten Gesetzes - in Verbindung mit der aufgrund der Ermächtigung erlassenen jeweiligen landesrechtlichen Verordnung - kein unmittelbares Verbot, einen Mietvertrag abzuschließen, der auf die Zweckentfremdung von Wohnraum gerichtet ist, sondern lediglich einen Genehmigungsvorbehalt der Behörde. Gesetzgeberisches Ziel ist es, eine wirtschaftlich und sozial- sowie bevölkerungspolitisch sinnvolle Verteilung von Wohn- und Gewerberaum in bestimmten Gemeindegebieten zu erreichen. Mit dem Genehmigungserfordernis kann die Behörde in ausreichender Weise flexibel auf die jeweilige faktische Bedarfslage reagieren. Weder das öffentliche Interesse noch der Schutz der Vertragspartner erfordern es, darüber hinaus den Mietvertrag mit der Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB zu belegen. Die Vorschrift des Art. 6 § 1 richtet sich daher nur gegen die faktische Beseitigung oder Vereitelung von Wohngebrauch, nicht aber gegen die privatrechtliche Vertragsfreiheit.

In älteren Entscheidungen hatten das Verwaltungsgericht Berlin und das Landgericht Berlin angenommen, daß ein Mietvertrag, der gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt, nichtig ist. Die weitaus überwiegende Meinung in Literatur und Rechtsprechung ist dem nicht gefolgt.

In seinem Beschluß vom 10. November 1993 hat sich dem der Bundesgerichtshof angeschlossen; solche Verträge sind also wirksam.