Zweckentfremdungsverbot

Zweckentfremdungsverbot; gewerblicher genutzter Wohnraum in Berlin (Ost); gewerbliche Nutzung ohne Magistratsbeschluss

1. Wohnraum im ehemaligen Ost-Berlin, der mit Genehmigung dauerhaft vor dem 3. Oktober 1990 zu gewerblichen Zwecken genutzt wurde, unterliegt nicht dem Zweckentfremdungsverbot.

2. Die darüber hinausgehende Regelung in Ziffer 4 Abs. 2 Satz 4 AV-2. ZwVbVO, wonach ein Rats- bzw. Magistratsbeschluß erforderlich war, ist unbeachtlich. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist die Eigentümerin der in Berlin-Friedrichshain gelegenen 2-Zimmerwohnung mit Bad und einer Wohnfläche von 48 m2. Die Wohnung liegt in einem Mietwohnhaus, das 1880 errichtet worden ist.

Die Wohnung wurde nach Beendigung der vorangegangenen Nutzung im Mai 1974 der Handelsorganisation (HO) als Lagerraum für den Bereich Haushaltswaren Technik überlassen. Im Mai 1975 wurden die Räume von dem Rat des Stadtbezirks F. nach § 19 der Verordnung über die Lenkung des Wohnraums vom 2. März 1956 als freie gewerbliche Räume erfaßt und der Deutschen Post zur Nutzung zugewiesen, um den in diesem Haus bereits vorhandenen Zustellstützpunkt zu erweitern. Bis zum November 1978 erfolgte dann eine Nutzung durch die F. Im Dezember 1978 wurden die Räume erneut als gewerbliche Räume erfaßt und Herrn A. ab 1. Januar 1979 für einen Gas-Wasser Installationsbetrieb zugewiesen. Am 18. November 1980 erfolgte erneut eine Erfassung und Zuweisung nach der Lenkungsverordnung an das Städtische Bestattungsunternehmen, der sich dann wiederum eine Nutzung als Zustellungsstützpunkt bzw. Rentenzahlungsstelle anschloß. Am 2. März 1983 erfolgte dann eine Zuweisung an den VEB H. + R. als Baustelleneinrichtung.

Mit Schreiben vom 24. Mai 1984 bat das in Dresden ansässige Forschungsinstitut um Zuweisung von Gewerberaum in der Nähe des Krankenhauses in Friedrichshain. Zur Begründung wurde angegeben, daß das Institut mit der Versorgung der Herzchirurgischen Zentren der DDR mit Herz-Lungen-Maschinen und Geräten zur Herz-Kreislauf-Entlastung beauftragt sei. Der zunehmende Anteil an Elektronik in diesen Geräten erfordere eine Erweiterung der Elektronikgruppe; dies sei jedoch in den Räumen des Krankenhauses nicht möglich. Am besten geeignet erscheine eine nicht mehr für Wohnzwecke brauchbare Wohnung bzw. leerstehende Ladenräume. Nachdem dieser Antrag vom Stadtbezirksarzt "dring-lichst befürwortet" worden war, teilte das Wohnungsamt des Stadtbezirkes unter dem 13. Juli 1984 dem Forschungsinstitut mit, daß über den Antrag die Gewerberaumkommission des Stadtbezirkes am 4. Juli 1984 beraten habe, zur Zeit aber keine Möglichkeit der Realisierung bestehe, da wegen der umfangreichen Konstruktionsvorhaben jeder Gewerberaum zur Schaffung der Baufreiheit eingesetzt werden müsse. Der Stadtbezirk sei jedoch bereit, das Institut für die bis 1986 vom Baustab Leipzig genutzten Räume auf dem Hof vorzumerken. Nach einer 1984/1985 durchgeführten Rekonstruktion wurden die Räume vom VEB bis zum März 1986 weiterhin als Baustelleneinrichtung genutzt.

Durch Bescheid vom 14. April 1986 wurde die Wohnung dann von der Abt. Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft erneut als gewerbliche Räume erfaßt und dem Forschungsinstitut für Arbeitszwecke zugewiesen. Am 20. August 1986 schloß das Institut dann einen Mietvertrag für gewerbliche Räume mit dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung für die Nutzung der vorgenannten Wohnung als "Arbeitszwecke - Arbeitsräume". Das Mietverhältnis begann am 1. Juni 1986 und lief auf unbestimmte Zeit; der Vertrag wurde im Herbst 1993 von dem Mieter gekündigt.

Mit Schreiben vom 11. Juli 1995 beantragte die Kl. die Anerkennung der Wohnung als Gewerberaum und verwies zur Begründung auf die bisherige gewerbliche Nutzung.

Das Bezirksamt Friedrichshain von Berlin sah hierin einen Antrag auf Erteilung eines zweckentfremdungsrechtlichen Negativattestes und lehnte diesen durch Bescheid vom 26. Juli 1995 mit der Begründung ab, aus den vorhandenen Unterlagen gehe hervor, daß die Wohnung nach wie vor den Bestimmungen über das Zweckentfremdungsverbot unterliege. Die mit dem Antrag eingereichten Unterlagen ließen nicht den Schluß einer genehmigten generellen Nutzungsänderung zu. Die Räume seien 1985 im Zuge der Rekonstruktionsarbeiten zu einer Zweizimmer/Bad-Wohnungseinheit ausgebaut worden; die Ausstattung der Räume entspreche der Zweckbestimmung als Wohnraum. Die Vermietung 1986 an das Forschungsinstitut zu Arbeitszwecken sei an diesen Zweck gebunden und für die Dauer des Nutzungsverhältnisses befristet worden. Nach Nr. 4 der Ausführungsvorschriften zur Zweiten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verlören Räume auch dann nicht ihre Wohnraumeigenschaft, wenn sie vorübergehend für Geschäftszwecke genutzt würden. Bei der damaligen Vermietung als Gewerberaum habe es sich nicht um eine Umwidmung der betroffenen Räume gehandelt. Umwidmungen von Wohnraum zu Gewerberäumen hätten vor dem 3. Oktober 1990 eines Beschlusses des zuständigen Rates des Stadtbezirkes bzw. des Magistrats von Berlin bedurft. Ein solcher Beschluß liege hier nicht vor.

Aus den Gründen: Die zulässige Anfechtungs- bzw. Verpflichtungsklage ist begründet, denn die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Kl. in ihren Rechten, die einen Anspruch auf das beantragte Negativattest hat (§ 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Der Anspruch der Kl. auf Erteilung des beantragten Negativattestes ergibt sich auch ohne gesetzliche Grundlage daraus, daß der Bekl. solche rechtlich als feststellende Verwaltungsakte zu beurteilende Bescheinigungen in ständiger Verwaltungspraxis ausstellt, wenn eine Wohnung nicht oder nicht mehr dem Zweckentfremdungsverbot unterliegt (VGH München, NJW-RR 1991, 339). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben, da die im Eigentum der Kl. stehende Streitwohnung aufgrund ihrer jahrelangen Nutzung als Gewerberaum nicht von der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung erfaßt wird.

Nach § 1 Abs. 4 a) 2. Spiegelstrich der Zweiten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - 2. ZwVbVO -) vom 15. März 1994 (GVBl. Berlin 1994 S. 91) bedarf es einer Genehmigung für die gewerbliche Nutzung von Wohnraum nicht für Wohnungen in den östlichen Bezirken Berlins und West-Staaken, die vor dem 3. Oktober 1990 mit Genehmigung dauerhaft anderen als Wohnzwecken zugeführt worden sind.

Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben, denn die Wohnung war bereits seit 1974 von den zuständigen Behörden und damit dauerhaft einer Nutzung als Gewerberaum zugeführt worden. Die am Stichtag 3. Oktober 1990 praktizierte Nutzung als Gewerberaum durch das Institut M. A. beruhte auf einer Erfassung und Zuweisung als Gewerberaum durch die zuständigen Behörden vom 14. April 1986 und war ausweislich des vorliegenden Mietvertrages weder zeitlich noch hinsichtlich dieser Nutzung beschränkt worden. Die vom Gericht seit 1974 und damit für einen Zeitraum von fast 20 Jahren festgestellte Verwendung für Gewerbezwecke mit dem nahtlosen Wechsel von einem Gewerbemieter zum nächsten läßt erkennen, daß von den zuständigen Behörden die Nutzung zu Gewerbezwecken nicht auf einen Einzelfall beschränkt, sondern bereits von Beginn an als eine Dauerregelung konzipiert war. Hieran hat auch die 1984/85 durchgeführte Rekonstruktion nichts geändert, zumal bereits vor ihrer Durchführung eine zukünftige weitere Nutzung als Gewerberäume zugesagt worden war und im übrigen auch nach der Rekonstruktion sowohl erhebliche Mängel festgestellt als auch die Räume als schwer vermietbar angesehen wurden.

Die Streitwohnung ist - worauf die Kl. zutreffend hinweist - von 1974 bis 1993 von den für sie zuständigen Wohnungsbehörden als Gewerberaum behandelt worden, wie alle vorliegenden Zuweisungsentscheidungen er-kennen lassen ebenso wie die Tatsache, daß 1984 die Gewerberaumkommission des Stadtbezirks über die spätere Vermietung an das Institut be-raten hat.

Soweit nach Ziff. 4 Abs. 2 Satz 4 AV - 2. ZwVbVO vom 29. Juni 1994 (ABl. S. 2254 ff.) ein Bestandsschutz nur dann gewährt wird, wenn ein Rats- bzw. Magistratsbeschluß und eine Ausgliederung aus dem Wohnungsbestand vorliegen, geht diese Regelung weiter als die Verordnung selbst und ist daher mangels Rechtsgrundlage unbeachtlich. Nach § 1 Abs. 4 a) 2. Spiegelstrich 2. ZwVbVO ist als Voraussetzung für einen Bestandsschutz lediglich eine dauerhafte Nutzung zu Gewerbezwecken erforderlich. Der Bekl. kann eine in der Verordnung getroffene Regelung nicht durch seine Verwaltungsvorschrift in der Weise einschränkend auslegen, daß weitere in der Verordnung selbst nicht vorhandene Tatbestandsmerkmale aufgestellt werden.

Die Regelung in der Verwaltungsvorschrift, auf die sich der Bekl. beruft, macht außerdem keinen Sinn. Wäre die Wohnung anläßlich der letzten Vermietung zu Gewerbezwecken 1986 durch einen Beschluß aus dem Wohnungsbestand ausgegliedert und aus dem Kataster entfernt worden, hätte es sich am Stichtag 3. Oktober 1990 nicht mehr um Wohnraum, sondern um Gewerberaum gehandelt. Die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung wäre dann von vornherein nicht anzuwenden. § 1 Abs. 4 a) 2. Spiegelstrich 2. ZwVbVO will hingegen durch eine Bestandsschutzsicherung den (Noch-) Wohnraum von dem Verbot der Zweckentfremdung freistellen, der am Stichtag dauerhaft anderen als Wohnzwecken zugeführt worden ist.

Auch in der Rechtsprechung (vgl. OVG Berlin, Beschluß vom 8. November 1993 - OVG 5 S 54.93 -) wird ausschließlich darauf abgestellt, ob eine dauerhafte, d.h. auf nicht absehbare Zeit vorgesehene Nutzung der Räume für andere als Wohnzwecke erfolgt war. Diese Voraussetzungen sind, wie bereits ausgeführt, im Fall der Streitwohnung gegeben, so daß die Kammer der Frage, ob es sich im Hinblick auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung und den erforderlichen lnstandsetzungsaufwand noch um schützenswerten Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts handelt, nicht weiter nachzugehen brauchte.

Seit dem 3. Oktober 1990 gilt die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung auch für das ehemalige Ost-Berlin. Voraussetzung ist, daß zu diesem Zeitpunkt die Räume als Wohnraum genutzt wurden und nicht mit Genehmigung der zuständigen Stellen dauerhaft zu anderen Zwecken genutzt werden durfte. In Nr. 4 der Ausführungsvorschriften zur 2. ZwVbVO Berlin heißt es dazu, daß eine wirksame Genehmigung zur Umwidmung einen Rats- bzw. Magistratsbeschluß voraussetze und eine Ausgliederung aus dem Wohnungsbestand.

Mit Urteil vom 16. Juni 1997 stellt das Verwaltungsgericht Berlin fest, daß diese Verwaltungsvorschrift unbeachtlich ist. Es müsse vielmehr ausreichen, daß mit Genehmigung der zuständigen Stelle eine dauerhafte gewerbliche Nutzung vor dem 3. Oktober 1990 praktiziert wurde. Das Verwaltungsgericht schließt sich damit der Auffassung von Schultz/Bujewski-Crawford (Das Verbot der Zweckentfremdung Rdn. 48) an. Eine Verwaltungsvorschrift kann nicht strenger sein als die ihr zugrunde liegende Rechtsverordnung, die wiederum nicht über die Ermächtigungsgrundlage im Bundesrecht hinausgehen darf.