Zweckentfremdungsverbot

Zweckentfremdungsverbot; Aufwendungsbereich; Wohnraum; Gewerberaum; Nutzung, teilgewerbliche; Bordellbetrieb

Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum gilt in Berlin auch für solche Räume, die zwar zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gewerblich genutzt werden, danach aber wieder auf Dauer zur Wohnnutzung umgewidmet wurden.

Die umstrittene Wohnung ist vom Zweckentfremdungsverbot erfaßter Wohnraum. Sie ist zwar im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung (4. August 1972) gewerblich genutzt worden, jedoch nachträglich auf Dauer zum Wohnen bestimmt gewesen. Dies ergibt sich aus dem Inhalt der Baugenehmigung vom 15. Dezember 1972, durch welche die Umnutzung des ehemaligen Ladens zu einer Dreizimmerwohnung genehmigt wurde, sowie aus den Feststellungen der Bauaufsicht, wonach die Wohnung im April des Jahres 1973 bezogen war. Solcher Wohnraum unterliegt in Berlin dem Zweckentfremdungsverbot... Nach § 1 Satz 1 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung darf Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung zugeführt werden. Schon diese allgemeine, keine Einschränkungen nennende Fassung der Verordnung weist darauf hin, daß der Verordnungsgeber jegliche Zweckentfremdung unter der zeitlichen Geltungsdauer der Verordnung unter Genehmigungsvorbehalt stellen wollte. Die Entstehungsgeschichte der Verordnung bestätigt dieses Ergebnis. Ausweislich der zu ihrem § 1 gegebenen Begründung war bezweckt, das Verbot der Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken umfassend auf Wohnraum des Altbaubestandes, des steuerbegünstigten und frei finanzierten Wohnungsbaues zu erstrecken (Drucksachen des Abgeordnetenhauses von Berlin, Drucksache 6/577). Hiervon ausgenommen sollte aus Gründen des Rückwirkungsverbotes nur solcher Wohnraum sein, der bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung die objektive Eignung und die subjektive Widmung zu Wohnzwecken verloren hatte (a.a.O.). Das läßt darauf schließen, daß der Verordnungsgeber die Ermächtigungsnorm des Art. 6 § 1 MRVerbG im Rahmen des verfassungsrechtlich Zulässigen voll ausschöpfen wollte. Dementsprechend hat die Kammer bereits entschieden, daß das Zweckentfremdungsverbot auch für solchen steuerbegünstigten Wohnraum gilt, der erst nach Inkrafttreten der Verordnung geschaffen worden ist (Urteil der Kammer vom 12. Oktober 1984 - VG 13 A 482.83). Dasselbe gilt nach dem soeben dargelegten Zweck der Verordnung für Altbauwohnraum, der während der Geltungsdauer der Verordnung auf Dauer zu Wohnzwecken umgewidmet wird (so wohl auch OVG Berlin, Urteil vom 7. April 1978, ZMR 1978, 276). Soweit die Kammer in ihrer bisherigen Rechtsprechung eine gegenteilige Auffassung angedeutet hat, wird daran nicht mehr festgehalten.

Die umstrittene Wohnung wird auch nicht etwa nur teilgewerblich im Sinne von § 1 Abs. 4 b ZwVbVO genutzt. Aufgrund der Ermittlungen des Bekl. und der Polizeibehörde steht fest, daß die gesamte Wohnung als Bordellbetrieb eingerichtet ist und keinerlei Anhaltspunkte für eine Wohnnutzung bestehen. Bestätigt wird dies durch verschiedene Zeitungsinserate, nach deren Inhalt in den Räumen mehrere, ständig wechselnde "Modelle" der Prostitution nachgehen. Unter diesen Umständen ist es schon nach dem Wortlaut der Verordnung (§ 1 Abs. 4 b ZwVbVO) unerheblich, daß die jeweilige "Untermieterin" der Wohnung dort mit ihrem polizeilichen Wohnsitz gemeldet war.

Rechtsfehlerfrei hat schließlich der Bekl. neben den Beigeladenen auch den Kl. in die zweckentfremdungsrechtliche Pflicht genommen. Der Inhalt der in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Mietverträge, insbesondere die Höhe des jeweils vereinbarten Mietzinses, läßt nur den Schluß zu, daß sich sämtliche Mietvertragsparteien von vornherein darüber einig waren, daß die strittige Wohnung insgesamt als Bordell gewerblich genutzt werden sollte. Hierfür spricht weiter das eigene Vorbringen des Kl. im Verwaltungsverfahren, die Wohnung sei immer schon zu dem genannten Zwecke genutzt worden. Dementsprechend hat er seinen vom 5. Februar 1985 datierenden Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung u.a. damit begründet, daß etwaige Mieter zwangsläufig durch die ehemalige Nutzung der Wohnung über einen sehr langen Zeitraum erhebliche Belästigungen erfahren würden. All dies kann nur so verstanden werden, daß dem Kl. die gewerbliche Nutzung der Wohnung bekannt war und mit seinem Einverständnis erfolgte. Bei dieser Sachlage ist der Kl. neben den jeweiligen Zwischen- und Untermietern der Wohnung mitverantwortlicher Verfügungsberechtigter im Sinne des § 1 ZwEntG (vgl. Urteil der Kammer vom 31. Mai 1985 - VG 13 A 339.84 -). Ihm ist in Fällen der vorliegenden Art auch nicht unmöglich, der behördlichen Anordnung zu genügen; denn er kann die Beendigung des nach öffentlichem Recht unzulässigen Wohnungsgebrauchs zivilrechtlich betreiben (so die durch Beschluß des Oberverwaltungsgerichts Berlin vom 31. Juli 1984 - OVG 2 B 35.84 - bestätigte Rechtsprechung der Kammer).