Zweckentfremdungsverbot

Zweckentfremdungsverbot; Leerstand; Vermietbarkeit

1. Ein Verstoß gegen das Verbot der Zweckentfremdung durch Leerstehenlassen scheidet aus, wenn die Wohnung zu angemessenem Mietzins nicht zu vermieten ist.

2. Der Verfügungsberechtigte ist nicht verpflichtet, die Räume zu reduziertem Mietzins anzubieten, sondern kann sich an die Kostenmiete und/oder die übliche Vergleichsmiete halten. (Leitsätze der Redaktion)

Nachdem die Beteiligten übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist über die Kosten des Verfahrens nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden (§ 161 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung).

Danach hat der Antragsgegner die Verfahrenskosten zu tragen, weil angesichts hinreichender Vermietungsbemühungen der Antragstellerin ihre zwangsweise Inanspruchnahme nach summarischer Prüfung jedenfalls unverhältnismäßig war. Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin erfordert der Nachweis ausreichender Bemühungen "ernsthafte und zielgerichtete Versuche, die fragliche Wohnung wieder einer Wohnnutzung zuzuführen, indem potentiellen Interessenten hinreichend konkrete Informationen über Lage und Ausstattung der Wohnung durch Zeitungsanzeigen o.ä. wiederholt in angemessenen Zeiträumen vermittelt werden" (OVG Berlin, Urteil vom 3. Juni 1988 - OVG 5 B 197.87 -). Die Antragstellerin hat durch auszugsweise Vorlage der entsprechenden Seiten aus dem Inseratsteil von Sonntagsausgaben einer einschlägigen Berliner Tageszeitung glaubhaft gemacht, daß die hier streitige Wohnung jedenfalls seit Februar 1995 mehrfach und fortlaufend mit einem Text angeboten worden ist, der Interessenten über die wesentlichen Merkmale (Lage, Anzahl der Zimmer, Größe und Miethöhe) informierte. Sie hat ferner entsprechende Anzeigenrechnungen vorgelegt. Für eine Annahme dahingehend, die Antragstellerin habe Vermietungsbemühungen etwa nur vorgeschoben, fehlt es an hinreichend sicheren Anhaltspunkten. Zwar kann nicht ausgeschlossen werden, daß im Hinblick auf das Auslaufen der Förderung für die im steuerbegünstigten Wohnungsbau errichtete Wohnung - wie auch bei den anderen Wohnungen im selben Haus, vgl. VG 10 A 357 und 358.95 - zum Februar 1996 und die angesichts dessen in Angriff genommene Umwandlung in Wohnungseigentum ein unvermieteter Zustand erwünscht ist. Für dahingehende Feststellungen fehlt es indes an einer hinreichenden Tatsachengrundlage. Vielmehr spricht das vom Antragsgegner - allerdings ohne Anlagen - eingereichte Schreiben des potentiellen Wohnungseigentümers dagegen, daß hier eine "Freiziehung" der Wohnung beabsichtigt war. In diesem Schreiben heißt es: "Die Hausverwaltung hat (s. Anlagen) immer wieder inseriert, allen Interessenten war die Wohnung selbst zum heruntersubventionierten Preis von 17,71 DM zu teuer. Deshalb habe ich mit der Hausverwaltung vereinbart, auf 16,- DM herunter zu gehen und habe (mit nachträglicher schriftlicher Bestätigung) um ein erneutes Inserat gebeten".

Der Annahme ausreichender Vermietungsbemühungen kann auch nicht entgegengehalten werden, die Antragstellerin hätte zu einem reduzierten Mietzins anbieten müssen. Nach ihren u. a. durch Vorlage der Wirtschaftslichkeitsberechnung glaubhaft gemachten Angaben hat es sich bei der von der Antragstellerin verlangten Warmmiete von etwa 23,30 DM/m2 um die - um Nebenkosten aufgestockte - subventionierte Kostenmiete von 17,71 DM gehandelt. Abgesehen davon, daß - jedenfalls für den Förderungszeitraum - diese Miete durch § 8 WoBindG (Kostenmiete) ohnehin vorgegeben ist, liegt sie darüber hinaus auch in dem vom Berliner Mietspiegel (1994) für 40 bis 60 m2 große Wohnungen in guter Wohnlage gezogenen Rahmen.

Das Bezirksamt hatte gegen den Eigentümer ein Verfahren gegen das Verbot der Zweckentfremdung eingeleitet, weil die Wohnung längere Zeit leer stand. Der Eigentümer hat zwar auf seine Vermietungsbemühungen verwiesen, die Behörde meinte jedoch, dann müsse die Miete eben gesenkt werden.

Dem konnte sich das Verwaltungsgericht Berlin mit Beschluß vom 16. Februar 1996 nicht anschließen. In der Kostenentscheidung nach Erledigung der Hauptsache führte das Gericht aus, der Eigentümer habe einen Anspruch auf die Kostenmiete. Darüber hinaus habe das geforderte Entgelt auch im Rahmen des Berliner Mietspiegels gelegen.