Zweckentfremdungsverbot

Zweckentfremdungsverbot; Luxuswohnraum; Miethöhe

Es bestehen bei summarischer Prüfung erhebliche Zweifel, ob sogenannter Luxuswohnraum (hier: 260 m2 Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Ausstattung) dem Zweckentfremdungsrecht unterliegt.

Der Antragsteller begehrt im Vorläufigen Rechtsschutzverfahren die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Widersprüche gegen Bescheide des Antragsgegners, mit denen er durch Zwangsgeldandrohung und Zwangsgeldfestsetzung zur Vermietung einer Wohnung veranlaßt werden soll.

Bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung bestehen hinsichtlich der angegriffenen Bescheide rechtliche Bedenken, so daß das private Aussetzungsinteresse des Antragstellers das öffentliche Interesse an deren Sofortvollzug überwiegt.

Rechtsgrundlage der Zuführungsaufforderung ist § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsbeseitigungsgetz - ZwBesG -) vom 8. März 1990 (GVBl. S. 627). Danach hat der Verfügungsberechtigte - hier die Antragsteller als Eigentümer des Hauses - Wohnraum, der unter Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - anders als zu Wohnzwecken genutzt wird, wieder Wohnzwecken zuzuführen. Bei der hier nur möglichen summarischen Prüfung bestehen bereits erhebliche Zweifel daran, daß die streitbefangenen Räume im 1. Obergeschoß dem Zweckentfremdungsverbot des Art. 6 § 1 Abs. 2 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (Mietrechtsverbesserungsgesetz - MRVerbG -) i. V. m. der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung unterliegen. Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsverbotes bestehen in der Sicherung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen; diese kann grundsätzlich im Hinblick auf den sogenannten Sickereffekt auch durch hochwertig ausgestatteten und demgemäß teuren Wohnraum erfolgen. Sogenannter Luxuswohnraum ist demgegenüber nicht mehr als dem genannten Zweck dienender und daher schutzwürdiger Wohnraum anzusehen. Die streitbefangenen Räume dürften schon im Hinblick auf ihre Größe von ca. 260 bis 270 Quadratmeter sowie die Ausstattung mit vier Balkonen, zwei Wintergärten, hochwertige Markeneinbauküche, Granitböden und offenen Kamin als derartiger Luxuswohnraum anzusehen sein.

Zweifel daran, daß die streitbefangenen Räume dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen, ergeben sich weiter aus der Tatsache, daß die Räume sich als zu angemessenen Bedingungen nicht vermietbar erwiesen haben. Die Antragsteller haben insofern eine Fülle vergeblicher Ver-mietungsbemühungen durch regelmäßige Insertion in verschiedenen Zei-tungen, Vermerke über Interessentengespräche, Beauftragung mehrerer Makler und entsprechende Hinweise auf zu vermietenden Wohnraum vor Ort über einen Zeitraum von etwa zwei Jahren nachgewiesen. Die dabei von den Antragstellern verlangte Miete hält die Kammer im Gegensatz zu der Auffassung des Antragsgegners noch für angemessen. Bei freifinanziertem Wohnungsbau - wie im vorliegenden Fall - steht dem Eigentümer eine Rendite in Höhe der Kostenmiete bzw. in Höhe der ortsüblichen Ver-gleichsmiete zu (vgl. Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 4. Februar 1975, NJW 1975, 727; OVG Berlin, Urteil vom 16. Juli 1976, NJW 1977, 314). Die von den Antragstellern zunächst verlangte Miete von 45 bzw. 38 DM pro Quadratmeter liegt deutlich unter der von den Antragstellern glaub-haft dargelegten Kostenmiete von 87,16 DM (bezogen auf die Gesamtkosten) bzw. 57,90 DM (bezogen auf die reinen Baukosten). Die seit Juni 1995 verlangte Miete von 30 DM pro Quadratmeter entspricht darüber hin-aus - insbesondere unter Berücksichtigung der wegen der hochwertigen Wohnungsausstattung hinzuzurechnenden Aufschläge - der ortsüblichen Vergleichsmiete für neuerstellte Objekte in guter Wohnlage.

Bei dieser Sach- und Rechtslage bestehen auch Zweifel hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der mit der Zuführungsaufforderung verknüpften Zwangsgeldandrohung im Bescheid vom 13. April 1995 sowie der Zwangsgeldfestsetzung und weiteren Zwangsgeldandrohung im Bescheid vom 7. Juni 1995.

Das Zweckentfremdungsrecht dient der Sicherung der Versorgung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen. Eine Wohnung, die nach Größe und Ausstattung so ungewöhnlich ist, daß sie nicht mehr dem allgemeinen Wohnungsmarkt zuzurechnen ist, unterliegt nicht dem Zweckentfremdungsverbot, wie das Verwaltungsgericht Berlin im vorläufigen Rechtsschutzverfahren mit Beschluß vom 31. Januar 1996 ausgeführt hat. Dazu kam noch, daß die Wohnung trotz der Bemühungen des Eigentümers nicht vermietbar war. Grundsätzlich hat der Eigentümer Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kostenmiete; ist sie zu diesen Bedingungen nicht vermietbar, ist im Leerstand keine Zweckentfremdung zu sehen.