Zweckentfremdungsverbot

Zweckentfremdungsverbot; teilgewerbliche Nutzung

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum ist im Falle teilgewerblicher Nutzung dann nicht gegeben, wenn weniger als die Hälfte der Wohnfläche vom Wohnungsinhaber zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt wird (im Anschluß an BVerwG, Urteil vom 22. April 1994 - 8 C 29.92 -).

Der sinngemäße Antrag der Antragstellerin vom 28. November 1996, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruches vom 26. November 1996 gegen den Bescheid des Bezirksamtes von Berlin - Wohnungsamt - vom 19. November 1996 hinsichtlich der Zuführungsaufforderung wiederherzustellen und im übrigen anzuordnen, ist gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO zulässig und begründet.

An der Rechtmäßigkeit der durch den Bescheid des Antragsgegners verfügten Aufforderung zur Zuführung der von der Antragstellerin gemieteten Wohnung in der K.Straße 10, Berlin, zu Wohnzwecken und der zugleich verfügten Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 20.000 DM für den Weigerungsfall hat die Kammer nach der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren nur gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage ernstliche Zweifel. Daher besteht kein überwiegendes öffentliches Interesse an deren sofortiger Vollziehung.

Die Zuführungsaufforderung findet ihre Grundlage in § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz - ZwBesG -) vom 8. März 1996 (GVBl. S. 627). Nach dieser Vorschrift hat der Verfügungsberechtigte Wohnraum, der unter Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung anderen als Wohnzwecken zugeführt ist, auf Verlangen des Bezirksamtes wieder Wohnzwecken zuzuführen und, sofern der Wohnraum für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, den früheren Zustand wiederherzustellen.

Die hier in Rede stehende Fünf-Zimmer-Wohnung unterliegt dem Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 der Zweiten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - 2. ZwVbVO -) vom 15. März 1994 (GVBl. S. 91). Dies ist zwischen den Beteiligten nicht streitig.

Die Beteiligten gehen auch übereinstimmend davon aus, daß die Antragstellerin die Wohnung selbst überwiegend zu Wohnzwecken bewohnt. Allerdings nutzt die Antragstellerin einen der Räume ausschließlich als Behandlungszimmer im Rahmen ihrer Nebentätigkeit als Psychotherapeutin. In einem weiteren Raum - von ihr als Speisezimmer bezeichnet - befindet sich ein Computer, den die Antragstellerin sowohl in ihrem Hauptberuf als Lehrerin als auch in ihrem Nebenberuf und privat gebraucht.

Der Antragsgegner meint, die Antragstellerin dürfe die Wohnung nicht teilgewerblich nutzen, weil sie einen weiteren Wohnsitz habe. Das ergebe sich daraus, daß sie verheiratet sei, ihr Ehemann eine andere Wohnung bewohne und deshalb davon auszugehen sei, daß sie dort ebenfalls wohnhaft sei. Selbst wenn eine teilgewerbliche Nutzung jedoch grundsätzlich zulässig sei, dürfe dies jedenfalls nicht in dem hier vorliegenden Umfang geschehen.

1. Nach summarischer Prüfung erscheint der Kammer zweifelhaft, ob der Antragsgegner zu Recht davon ausgeht, daß die Wohnung nicht den ausschließlichen Wohnsitz der Antragstellerin im Sinne des § 1 Abs. 4 b) der 2. ZwVbVO bildet. Für diese Annahme des Antragsgegners bestehen keine hinreichenden Anhaltspunkte. Zwar trifft es zu, daß die Antragstellerin (seit 1993) zum zweiten Male verheiratet ist und ihr Ehemann eine andere Wohnung in Schöneberg bewohnt. Allein aus diesem Umstand kann aber nicht darauf geschlossen werden, daß die Antragstellerin in der Wohnung ihres Ehemannes einen zweiten Wohnsitz begründet hat. Eheleute wohnen zwar zumeist gemeinsam in einer Wohnung. Die sittlichen und moralischen Vorstellungen in der Gesellschaft über die Führung von Ehen unterliegen jedoch vielfältiger Veränderung. So ist es heutzutage keineswegs mehr selten, daß Eheleute keinen gemeinsamen Hausstand führen und nicht zusammen wohnen, sondern ihre Ehe durch (häufige) gegenseitige Besuche und gemeinsame Aktivitäten realisieren. So hat es die Antragstellerin im vorliegenden Fall, gestützt auch auf eine eidesstattliche Versicherung ihres Ehemannes, nachvollziehbar vorgetragen. Insoweit ist zu berücksichtigen, daß die Antragstellerin einen mittlerweile erwachsenen Sohn hat und es sich um ihre zweite, erst spät geschlossene Ehe mit einem ebenso zuvor anderweitig verheirateten Mann handelt, der seinerseits ebenfalls bereits ältere Kinder hat. Das macht den Vortrag, eine Ehe in getrennten Wohnungen zu leben, plausibel.

Bei der Feststellung, ob ein - teilgewerbliche Nutzung ermöglichender - ausschließlicher Wohnsitz im Sinne des § 1 Abs. 4 b) der 2. ZwVbVO vorliegt, kommt es darauf an, ob noch ein weiterer Wohnsitz im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne vorliegt. Dabei ist von dem zweckentfremdungsrechtlichen Begriff des Wohnens auszugehen.

Ein Wohnen in diesem Sinne setzt von Hause aus ein Mindestmaß an Dau-er voraus. Zum Wohnen gehört eine auf (gewisse) Dauer angelegte, eigen-ständige Gestaltung des häuslichen Lebens und der mit der Haushaltsführung verbundenen Tätigkeiten; demgemäß dient ein Raum dem Wohnen nur dann, wenn in ihm alle oder fast alle diese Tätigkeiten auf Dauer aus-geübt werden sollen (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. August 1992 - 8 C 39.91 -, NVwZ 1993, 1106 m. w. N.). Von diesem zweckentfremdungsrechtlichen Begriff des Wohnens ist nicht nur bei der Feststellung, ob eine Wohnung überhaupt bewohnt wird, auszugehen, sondern auch hinsichtlich der Frage, ob eine weitere Wohnung als Wohnsitz im Sinne des Zweck-entfremdungsrechtes anzusehen ist. Das ist demnach nicht der Fall, wenn sich Ehepartner dazu entschließen, ihre getrennten Wohnungen nach Eheschließung unverändert beizubehalten und es im übrigen bei gelegentlichen, häufigen oder regelmäßigen gegenseitigen Besuchen und Übernachtungen bewenden zu lassen, ohne dem anderen Ehepartner mehr als nur unerheblichen Einfluß auf die Gestaltung des häuslichen Le-bens und der mit der Haushaltsführung verbundenen Tätigkeiten in der je-weils eigenen Wohnung einzuräumen. Entsprechendes entnimmt die Kammer dem Vortrag der Antragstellerin. Aus der Aktenlage ergeben sich demgegenüber keine Anhaltspunkte, nach denen angenommen werden müßte, daß die Antragstellerin hier eine in dieser Weise getrennte Lebensführung nur vortäuschen würde, so daß angenommen werden müßte, die Antragstellerin bewohne in Wahrheit auch die Wohnung ihres Ehemannes.

Insbesondere aus den Meldeverhältnissen ergibt sich derartiges nicht. Die Antragstellerin und ihr Ehemann sind getrennt in ihren jeweiligen Wohnungen mit alleinigem Wohnsitz gemeldet. Aus dem Umstand, daß gemäß § 17 Abs. 2 des Gesetzes über das Meldewesen in Berlin - MeldeG - Hauptwohnung die vorwiegend benutzte Wohnung des Einwohners ist, Hauptwohnung eines verheirateten Einwohners, der nicht dauernd getrennt von seiner Familie lebt, die vorwiegend benutzte Wohnung der Familie, läßt sich insoweit nichts anderes ableiten. Der melderechtliche Begriff der Wohnung (vgl. hierzu § 16 MeldeG) ist mit dem zweckentfremdungsrechtlichen nicht identisch. Im übrigen spricht im vorliegenden Fall viel dafür, die Antragstellerin im melderechtlichen Sinne als dauernd getrennt lebend von ihrem Ehemann anzusehen.

Eine andere Betrachtungsweise ist auch nicht im Hinblick auf die eidesstattliche Erklärung des Ehemannes der Antragstellerin geboten, nach der trotz getrennter Wohnungen "unsere Ehe aufgrund gemeinsamer Zukunftsplanung sowie gegenseitiger Verantwortung die sittlichen und gesellschaftlichen Merkmale des Ehestandes" aufweise. Es mag so sein, daß die häusliche Gemeinschaft zu den in der Regel vorkommenden Merkmalen ehelicher Lebensführung in der Gesellschaft gehört. Daraus kann jedoch nicht - wie es der Antragsgegner tut - geschlossen werden, daß eine eheliche Lebensgemeinschaft ohne häusliche Gemeinschaft nicht mehr die sittlichen und gesellschaftlichen Merkmale des Ehestandes aufweise und deshalb die Behauptungen des Ehemannes unglaubhaft seien.

2. Der Antragsgegner geht nach summarischer Prüfung auch zu Unrecht davon aus, daß die Antragstellerin die Wohnung über das genehmigungsfrei zulässige Maß teilgewerblich nutzt.

Entgegen seiner Auffassung liegt nicht allein dann eine genehmigungsfreie teilgewerbliche Nutzung vor, wenn die Anforderungen des § 1 Abs. 4 b) der 2. ZwVbVO hinsichtlich der Anteile von Wohn- und Gewerbenutzung erfüllt werden.

Was Zweckentfremdung von Wohnraum ist, ist durch Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts - MRVerbG - abschließend geregelt. Danach ist davon auszugehen, daß eine Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich bei beruflicher oder gewerblicher Mitbenutzung ausscheidet, solange der Charakter der Zweckbestimmung der betreffenden räumlichen Einheit zum Wohnen dadurch nicht aufgehoben wird. Dazu hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 22. April 1994 - 8 C 29.92 - ausgeführt (Entscheidungsabdruck S. 21 f., insoweit nicht abgedruckt in GE 1994, 767; jetzt aber Buchholz, 454.51 MRVerbG Nr. 18, S. 16):

"Das Zweckentfremdungsverbot hindert den Kl. nicht daran, einen Raum oder sogar mehrere Räume seiner Wohnung für berufliche oder gewerbliche Zwecke mitzubenutzen. Auch eine solchermaßen gemischt genutzte Wohnung bleibt rechtlich eine Wohnung, da die für den Erhalt der Wohnungseigenschaft erforderliche Zweckbestimmung der Räume zum dauerhaften Bewohnen durch eine bloße gewerbliche oder berufliche Mitbenutzung nicht aufgehoben wird (vgl. Urteil vom 15. November 1985 - BVerwG 8 C 103.83 Buchholz 454.4 § 82 WoBauG Nr. 41 S. 38 [41 f.] m. w. N.). Das gilt auch für den Bereich des Zweckentfremdungsrechts. Eine Zweckentfremdung im Sinne des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG ist selbst dann nicht gegeben, wenn weniger als die Hälfte der Wohnfläche einer Wohnung ausschließlich beruflichen oder gewerblichen Zwecken dient. Das folgt aus § 82 Abs. 6 II. WoBauG, wonach Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, sogar als steuerbegünstigt anzuerkennen sind, wenn nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche ausschließlich gewerblichen oder beruflichen Zwecken dient. Der insoweit vom Bundesgesetzgeber ausdrücklich vorgesehene Erhalt sogar der Förderungsfähigkeit schließt die Annahme, eine (frei-) berufliche Nutzung in diesem räumlichen Umfang verstoße gleichwohl gegen das auf bundesrechtlicher Grundlage erlassene Zweckentfremdungsverbot, schlechthin aus (vgl. Urteil vom 15. November 1985, a. a. O. S. 44 f.)."

Mithin dürfte die hier in Rede stehende teilgewerbliche Nutzung von zwei Räumen der Fünf Zimmerwohnung mit einem räumlichen Anteil von unter 50 % der insgesamt etwa 166 m2 Wohnfläche - entgegen §§ 1 Abs. 4 b), 2 Abs. 2 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - zweckentfremdungsrechtlich genehmigungsfrei möglich sein.

Der Antrag ist auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung erfolgreich, weil es nach der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Rechtsbehelfs der Antragstellerin hinsichtlich des zugrunde liegenden Zuführungsbescheides an dessen Vollziehbarkeit fehlt (§ 6 Abs. 1 VwVG).