Zweckentfremdungsverbot

Zweckentfremdungsverbot; Berliner Wohnungsmarkt; Entspannung; Instandsetzung; Sanierung; Wiederzuführungsanordnung

1. Im Januar 2000 konnte mit Blick auf den nur wenige Monate zurückliegenden Umzug von Bundestag und Bundesregierung von Bonn nach Berlin noch nicht von einer - in Richtung Entspannung - abgeschlossenen Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt ausgegangen werden, so daß die II. Berliner Zweckentfremdungsverbotverordnung auf diesen Zeitpunkt Anwendung findet.

2. In der Person des Verfügungsberechtigten liegende Umstände, insbesondere seine finanzielle Leistungsunfähigkeit, sind nicht geeignet, die sich aus dem Zweckentfremdungsverbot ergebenden Verpflichtungen auszusetzen.

Das OVG hat den Antrag des Kl., die Berufung gegen das Urteil des VG Berlin vom 7.7.2000 zuzulassen, abgelehnt. Denn die geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils bestünden nicht (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das VG habe die Klage gegen den Bescheid des Bezirksamts Wedding von Berlin vom 9.4.1999 i. d. F. des Widerspruchsbescheids vom 21.1.2000, mit dem die Behörde dem Kl. aufgegeben hat, seine 1-Zimmer-Wohnung in der K.-Straße 121 wiederherzustellen und Wohnzwecken zuzuführen, zu Recht abgewiesen.

Nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des VG ist die Wohnung des Kl. rechtlich frei und steht seit mehr als sechs Monaten leer. Sie ist wegen begonnener Instandsetzungsarbeiten nicht benutzbar; ein Ende der begonnenen Instandsetzungsarbeiten ist infolge finanziellen Unvermögens des Kl. nicht absehbar. Dieser Zustand verstößt gegen das Verbot, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen (§ 1 Abs. 2 lit. c und d der II. ZwVbVO). Die gegen diese Wertung des VG vorgetragenen Argumente des Kl. überzeugen nicht. Seine Behauptung, die Wohnung sei beim Kauf im Jahre 1996 "völlig unbewohnbar" gewesen, hat er nicht in einer das VG zur weiteren Aufklärung nötigenden Weise substantiiert, geschweige denn belegt. Allein der Leerstand der Wohnung beim Kauf läßt Rückschlüsse auf deren Unbewohnbarkeit nicht zu. Die Ansicht des VG, die fraglichen Räume könnten ihre Wohnraumeigenschaft allenfalls verloren haben, wenn sie nicht mehr mit einem wirtschaftlich vertretbaren, d. h. innerhalb von zehn Jahren durch Rendite auszugleichenden Aufwand instand gesetzt werden könnten, wobei der in der Vergangenheit unterbliebene Erhaltungsaufwand ebenso wie der Aufwand, der über die Wiederherstellung eines einfachen Wohnstandards hinausgeht, grundsätzlich unberücksichtigt bleiben müsse, steht in Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BVerwG, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 16, S. 4 u. 6 = NJW 1991, 1966) und mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Urt. v. 13.2.1997 - OVG 5 B 45.95 - S. 12 ff.). Auch wenn die sanitären Einrichtungen und die Elektroanlage der Wohnung beim Kauf unbrauchbar waren, ist mit dem Klagevortrag, die Herstellung einer dem modernen Standard entsprechenden Wohnung würden Investitionen im Umfang von 45.000 DM erfordern, das Herausfallen der Räume aus dem geschätzten Wohnraumbestand nicht dargetan. Denn die pauschalen Angaben lassen nicht erkennen, welche Beträge im einzelnen für welche Arbeiten erforderlich sind und ob die o. aufgezeigte Grenze eines unvertretbaren Aufwands erreicht ist. Dabei ist es unerheblich, ob der Kl. den Zustand der Wohnung zu vertreten hat.

Zutreffend hat das VG den Schutz des Wohnraums als gleichsam dingliche, d. h. am Wohnraum haftende Verpflichtung angesehen (vgl. BVerwG, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 12, S. 37, 46 = NJW-RR 1986, 170). Daraus folgt zugleich, daß in der Person des Verfügungsberechtigten liegende Umstände schon im Ansatz nicht geeignet sind, die sich aus dem Zweckentfremdungsverbot ergebenden Verpflichtungen auszusetzen. Die sich daraus weiter ergebende Konsequenz, daß sich der Verfügungsberechtigte, dem nicht genügend Mittel zur Instandsetzung der Wohnräume zur Verfügung stehen, sich von der Wohnung trennen muß, ist nicht "grob ungerecht", sondern die Folge einer mit der Verfassung in Einklang stehenden gesetzlichen Verpflichtung, die sich insoweit nicht von anderen auf der Wohnung ruhenden öffentlichen Lasten unterscheidet.

Der Rechtssache kommt die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung nicht zu (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die Frage, ob die II. ZwVbVO in Hinblick auf die Entspannung des Berliner Wohnungsmarkts nunmehr obsolet geworden ist, würde sich in dem erstrebten Berufungsverfahren nicht stellen, weil es für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Wiederzuführungsanordnung auf den Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids im Januar 2000 ankommt (vgl. Senat, OVGE 19, 56 [58]). Zu diesem Zeitpunkt konnte jedoch schon mit Blick auf den nur wenige Monate zurückliegenden Umzug von Bundestag und Bundesregierung von Bonn nach Berlin noch nicht von einer - in Richtung Entspannung - abgeschlossenen Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt ausgegangen werden (OVG Berlin, NZM 1998, 413 = GE 1998, 557, bestätigt in BVerwG, NZM 1999, 815 und durch Beschl. des BverfG v. 23. 8.1999 - 1 BvR 1206 99; vgl. auch BerlVerfGH, LKV 1998, 313 = JR 1999, 65).