Zweckentfremdungsgenehmigung

Zweckentfremdungsgenehmigung; Wohnzweck; Unterbringung von Aus- und Übersiedlern

Die Unterbringung von Aus- und Übersiedlern stellt kein Interesse dar, das das öffentliche Interesse an der Nutzung von Wohnraum zu Wohnzwecken erheblich überwiegt.

I. Die Antragsteller sind seit Anfang 1987 Eigentümer des mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks. Die Wohnungsgröße beträgt im Erdgeschoß ca. 55 m2, im Dachgeschoß ca. 35 m2. Seit September 1988 bringen die Antragsteller in dem Gebäude in zunehmendem Maße Aus- und Übersiedler unter, die ihnen von der Abteilung Sozialwesen des Bezirksamts Reinickendorf benannt werden. Bettwäsche und Handtücher werden gestellt; Gemeinschaftsräume wie Küche, Bäder/Toiletten und Flure werden von den Antragstellern saubergehalten. Nach Einrichtung ei-nes weiteren Zimmers anstelle der Küche der Dachgeschoßwohnung und nach Auszug der Antragsteller im April 1989 leben derzeit 14 Aus- bzw. Übersiedler im Hause, die von der Mutter der Antragstellerin ganztägig be-treut werden. Die Mutter wohnt im nicht für Wohnzwecke zugelassenen Souterrain. Der für die Unterbringung vom Sozialamt entrichtete Tagessatz betrug im Juli 1989 pro Person 15,- DM, für 30 Jahre also 6.300,-DM.

Mit für sofort vollziehbar erklärtem Bescheid vom 3. August 1989 lehnte das Bezirksamt Reinickendorf den Antrag auf Genehmigung der zweckfremden Nutzung ab und forderte die Antragsteller auf, den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Falls dies nicht bis zum 15. November 1989 geschehe, werde ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,- DM pro Wohnung festgesetzt.

II. Der gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 1. und 2. Altern. VwGO zulässige Antrag ist nicht begründet. Für die Wiederherstellung bzw. Anordnung des Sus-pensiveffekts besteht keine Veranlassung, weil der angegriffene Bescheid bei der hier nur gebotenen summarischen Prüfung keinen rechtlichen Be-denken begegnet.

Rechtsgrundlage der angefochtenen Verfügung ist § 1 des Zweckentfremdungsgesetzes (ZwEntG) vom 27. März 1981 (GVBl. S. 515), zuletzt ge-ändert am 30. November 1984 (GVBl. S. 1664). Danach hat der Verfügungsberechtige zweckfremd genutzten Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen, wenn für die zweckfremde Nutzung der Wohnung keine Genehmigung nach der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO) in der Fassung vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421) erteilt worden ist bzw. erteilt werden kann.

Zutreffend geht der Antragsgegner zunächst davon aus, daß die Unterbringung von Aus- bzw. Übersiedlern in den Streitwohnungen eine zweckfremde Nutzung von Wohnraum darstellt und daher gemäß § 1 ZwVbVO ge-nehmigungsbedürftig ist. Gemäß § 1 Abs. 2 a) ZwVbVO ist es als Aufgabe des Wohnzwecks im Sinne des Abs. 1 anzusehen, wenn Wohnraum zum Zwecke einer dauernden Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung verwendet werden soll. Die Unterbringung von Aussiedlern und Zuwanderern durch die Antragsteller erfüllt diese Kri-terien. Die Vorschrift beruht ersichtlich auf der Erwägung, daß die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen auch dadurch beeinträchtigt werden kann, daß Wohnraum zwar weiterhin der Unterkunft von Menschen dient, das dafür zu entrichtende Entgelt aber den bei unmittelbarer Wohnnutzung zu entrichtenden niedrigeren Mietzins übersteigt, sei es, weil - wie hier - zusätzliche Lei-stungen erbracht werden, sei es, weil aus anderen Gründen gewerbsmäßig zusätzliche Einnahmen erzielt werden können und sollen und den Wohnraum verteuern. Daß insbesondere auch letzteres hier der Fall ist, begegnet keinen Zweifeln. Es liegt auf der Hand, daß der für die Unterbringung der Aus- bzw. Übersiedler gezahlte Tagessatz von 15,- DM pro Per-son - zumal bei der Belegung der Räume mit mehreren Personen - mög-liche Mieteinnahmen weit übertrifft. Darüber hinaus fehlt der Benutzung der Räume durch die dort untergebrachten Personen aber auch das einer Wohnnutzung eigene Moment der Dauer (vgl. zu diesem Kriterium Karrer, ZMR 1983, 116; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, Rdnr. E 45, S. 1020; ferner Böhle, Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohn-raum, 1987, S. 81 ff.). Denn selbst wenn der Aufenthalt im Hause der An-tragsteller möglicherweise kein bloß kurzfristiges Durchgangsstadium darstellt, ist er doch sowohl von der Vorstellung der Betroffenen her, die auf Wohnungssuche sind, als auch im Hinblick darauf, daß nur einzelne Räu-me und keine abgeschlossenen Wohnungen zur Verfügung gestellt werden, von Anfang an nur auf eine Übergangszeit, nicht hingegen auf Dauerhaftigkeit angelegt (vgl. Verwaltungsgericht Berlin, Beschluß vom 12. September 1989 - VG 16 A 255.89).

Auf die danach erforderliche Genehmigung der zweckfremden Nutzung der beiden Wohnungen haben die Antragsteller keinen Anspruch. Zu Recht verlangt der Antragsgegner daher die Zuführung der Wohnung zu Wohnzwecken.

Die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung für die Unterbringung der Aus- und Übersiedler setzt gemäß § 3 Abs. 2 ZwVbVO voraus, daß das daran bestehende Interesse das öffentliche Interesse an der Nutzung der Streitwohnungen zu Wohnzwecken erheblich überwiegt. Entsprechend heißt es in Nr. 7 Abs. 1 der Ausführungsvorschriften zur ZwVbVO vom 2. August 1985 (ABl. S. 1956), daß die Beibehaltung der Nutzung von Wohn-raum zu Wohnzwecken gegenüber anderen Zwecken regelmäßig vorrangig sein wird und ein Genehmigungsanspruch nur bei erheblich überwiegendem Interesse an der anderweitigen Nutzung besteht. Davon kann bei summarischer Prüfung indes nicht ausgegangen werden. Unstreitig ist zu-nächst, daß die Antragsteller kein berechtigtes Eigeninteresse an der der zeitigen Nutzung ihres Wohnhauses anführen können. Das wohl im Vor-dergrund stehende Interesse der Antragsteller an der Erzielung eines hö-heren Entgeltes muß bei der hier gebotenen Abwägung schon nach dem Willen des Verordnungsgebers außer Betracht bleiben (vgl. § 3 Abs. 2 Satz 2 ZwVbVO). Das öffentliche Interesse an der geeigneten Unterbringung von Aus- und Übersiedlern ist zweifellos von beachtlicher Bedeutung. Das wird hier schon daran deutlich, daß sich das Sozialamt Reinikkendorf im Juli 1989 für die Erhaltung des Quartiers für 14 Personen im Hause der Antragsteller eingesetzt hat. Auch ist die entsprechende Aufnahmekapazität der Stadt nach Pressemeldungen nahezu erschöpft. Gleichwohl kann es nicht im überwiegenden öffentlichen Interesse liegen, diese Probleme zu Lasten des Wohnungsmarktes zu lösen. Nach Angaben des Antragsgegners herrscht in Berlin bei 70.000 Wohnungssuchenden, davon zwei Drittel mit Wohnberechtigungsschein, eine akute Wohnungsnot. Um dieser Not zu begegnen, ist die ZwVbVO erlassen worden. In der gegenwärtigen Situation kommt dem Erhalt von Wohnraum daher ein ganz besonderes Gewicht zu. Dem kann nicht entgegengehalten wer-den, daß die mit einer großen Belegungsdichte verbundene Unterbringung von Aus- und Übersiedlern in Wohnungen den Wohnungsmarkt entlaste. Das Gegenteil ist der Fall, denn die in Berlin untergebrachten Aus- und Übersiedler, für die zunächst Wohnraum zweckentfremdet wird, treten zu-sätzlich zu den übrigen Wohnungssuchenden auf dem - nunmehr weiter reduzierten - Berliner Wohnungsmarkt als Nachfrager auf. Nicht stichhaltig ist auch das Argument, das Interesse an der Wohnnutzung habe zu-rückzustehen, weil bei Auszug von immerhin 14 Zuwanderern der Wohnraumbestand nur unwesentlich erhöht werde, zumal eine der Wohnungen für die Mutter der Antragstellerin benötigt werde.

Letzterem ist zu entgegnen, daß die Mutter selbstverständlich und sogar besonders dringend eine Wohnung benötigt, weil ihre derzeitige Wohnsituation bauordnungsrechtlich unzulässig ist. Ansonsten kann es - jedenfalls bei der vorliegenden Fallkonstellation - im Rahmen der Interessenabwägung nicht auf einen Vergleich von Belegungszahlen bei Wohnnutzung einerseits und bei Aussiedlerunterbringung andererseits ankommen. Eine derartige Betrachtungsweise hätte nämlich zur Folge, daß das öffentliche Interesse an der Einquartierung von Aussiedlern mit der Anzahl der unter-gebrachten Personen pro Wohnraum und der Erhöhung der Einnahmen ansteigen würde. Zurücktreten muß die Nutzung von Wohnraum für Aus- und Übersiedler auch deshalb, weil der mit einer solchen Zweckentfremdungsgenehmigung einhergehende Eingriff in den Wohnungsmarkt bei den Wohnungssuchenden zu Unverständnis und damit zu sozialen Konflikten führen könnte, was gleichfalls nicht im öffentlichen Interesse liegt. Bei einem derartigen Verdrängungswettbewerb würden angesichts der Höhe der Tagessätze insbesondere Wohnungssuchende in finanzschwacher Position regelmäßig unterliegen. Nach allem ist es rechtlich nicht zu beanstanden, wenn der Antragsgegner die durch nicht unerhebliche fi-nanzielle Anreize hervorgerufene Nutzung von Wohnraum für Aus- und Übersiedler zu Lasten von Wohnungssuchenden durch Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung verhindert.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Vermietungsaufforderung unterliegt bei dieser Rechtslage unter Berücksichtigung der aktuellen be-sonders angespannten Wohnungslage in Berlin ebenfalls keinen rechtlichen Bedenken.

Die Zwangsgeldandrohung findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 6, 9, 11, 13 VwVfG; die insoweit bestehende gesetzliche Vollziehbarkeit (§ 187 Abs. 3 VwGO i. V. m. § 4 AGVwGO) ist entsprechend gerechtfertigt.