Zweckentfremdungsgenehmigung

Zweckentfremdungsgenehmigung, Ersatzwohnraum, zeitlicher Zusammenhang

Ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Zweckentfremdung und der Schaffung von Ersatzwohnraum besteht auch dann, wenn der Antrag auf Zweckentfremdung ca. einen Monat nach Bezugsfertigkeit des Ersatzwohnraums gestellt wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Der sinngemäße Antrag des Antragstellers, die aufschiebende Wirkung seiner Klage vom 7. April 1994 (VG 10 A 301.94) gegen den Bescheid des Bezirksamtes Tiergarten vom 30. August 1993 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 18. Februar 1994 wiederherzustellen sowie hinsichtlich der in diesem Bescheid enthaltenen Zwangsgeldandrohung und seines Widerspruches gegen den Bescheid des Bezirksamtes Tiergarten vom 19. April 1994 anzuordnen, hat gemäß § 80 Abs. 5 VwGO in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Soweit sich der Antrag gegen die im Bescheid vom 30. August 1993 enthaltene Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung richtet, ist er bereits unzulässig, da das Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO gegenüber der insofern ausgesprochenen Versagung einer Begünstigung nicht statthaft ist. Eine Umdeutung gemäß § 88 VwGO in einen zulässigen Antrag nach § 123 VwGO kommt angesichts der anwaltlichen Vertretung des Antragstellers nicht in Betracht. Soweit er sich gegen die Zwangsgeldfestsetzung und weitere Zwangsgeldandrohung im Bescheid vom 19. April 1994 richtet, ist der Antrag gleichfalls unzulässig, da es an einem suspensivfähigen Rechtsbehelf mangelt. Nach Aktenlage ist kein Widerspruch gegen diesen - am 22. April 1994 zugestellten - Bescheid erhoben worden. Hinsichtlich der im Bescheid vom 30. August 1993 enthaltenen Zuführungsaufforderung und der Zwangsgeldandrohung ist der Antrag zulässig und begründet. Bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung bestehen hinsichtlich des angegriffenen Bescheides rechtliche Bedenken, so daß das private Aussetzungsinteresse des Antragstellers das öffentliche Interesse am Sofortvollzug überwiegt.

(...)

Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Zuführungsaufforderung bestehen jedoch im Hinblick auf einen Anspruch des Antragstellers auf Genehmigung der zweckfremden Nutzung der streitbefangenen Räume gemäß § 3 Abs. 2 ZwVbVO/§ 2 Abs. 1 S. 1 und 2 ZwVbVO. Nach den genannten Vorschriften ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse an der zweckfremden Nutzung besteht, das das öffentliche Interesse an der Wohnnutzung erheblich überwiegt. Das ist anzunehmen, wenn ein beachtliches Ersatzwohnraumangebot vorliegt (vgl. hierzu BVerwGE 54, 55, 62; 65, 139, 142; 71, 291 ff.; OVG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 1990 - OVG 5 B 53.89 -); diese Rechtsprechung hat ihren Niederschlag nunmehr in § 2 Abs. 1 S. 2 der Neufassung der ZwVbVO gefunden.

Hinsichtlich der vom Antragsteller als Ersatzwohnraum angebotenen vier Wohnungen (Bezugsfertigkeit 1. Juli, 15. Mai und 1. Oktober 1992) ist von den sechs diesbezüglich vom Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung (BVerwGE 65, 139, 143 ff.; 71, 291, 299; BVerwG, Urteil vom 20. August 1986, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13) entwickelten Kriterien (Lage im Gemeindegebiet, zeitlicher Zusammenhang mit der Zweckentfremdung, Übereinstimmung in der Verfügungsbefugnis, Vergleichbarkeit in Größe und Standard, kein Luxusbau, Verfügbarkeit für den allgemeinen Wohnungsmarkt) hier lediglich der zeitliche Zusammenhang im Streit.

Der zeitliche Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Ersatzwohnraumschaffung ist unproblematisch dann anzunehmen, wenn die Schaffung des Ersatzwohnraumes nach Beginn der Zweckentfremdung erfolgt. Schwierigkeiten bereiten Fälle wie der vorliegende, in denen die Ersatzwohnraumschaffung der Zweckentfremdung (Antrag vom 6. November 1992) vorausgeht. Sinn und Zweck des genannten Kriteriums ist es nämlich, zu verhindern, daß Ansprüche auf Zweckentfremdung "auf Vorrat" durch Neubautätigkeit in der Vergangenheit geschaffen werden können. Dieser Zweck bleibt jedoch gewahrt, wenn Wohnraumschaffung und Zweckentfremdung bei natürlicher Betrachtungsweise "in einem Zug" erfolgt sind, auf Differenzen formaler Art kommt es insoweit nicht an. Eines darüber hinausgehenden intentionalen Zusammenhangs zwischen Wohnraumschaffung und Zweckentfremdung bedarf es nicht. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Ersatzwohnraumschaffung (BVerwG, Urteil vom 20. August 1986, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13; OVG Berlin, Beschluß vom 7. September 1990 - OVG 5 S 55.90 -).

Bei Anlegen dieses Maßstabes dürfte vorliegend der erforderliche zeitliche Zusammenhang zwischen dem Antrag des Antragstellers auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die streitbefangenen Räume und der Bezugsfertigkeit zumindest der zuletzt fertiggestellten Wohnung im Komplex ... bestehen. Der Antrag wurde am 6. November 1992 gestellt, die genannten Räume waren am 1. Oktober 1992 bezugsfertig. Zwischen diesen beiden Terminen lag mithin nur ein guter Monat.

Ist diese Wohnung mit einer Fläche von 140,77 m2 als Ersatzwohnraum anzuerkennen, so hat der Antragsteller in Verbindung mit der auch vom Antragsgegner als Ersatzwohnraum anerkannten, da erst nach Stellung des Antrages auf Zweckentfremdungsgenehmigung am 6. November 1992, nämlich am 18. Januar 1993, fertiggestellten Wohnung in der ... mit einer Fläche von 156 m2 Ersatzwohnraum mit einer Gesamtfläche von 296,77 m2 geschaffen. Dieses Ersatzwohnraumangebot ist auch in der Größe vergleichbar mit den streitbefangenen Räumen mit einer Fläche von 259,87 m2. Der Anerkennung als Ersatzwohnraum steht auch nicht entgegen, daß dieser durch Schaffung zweier kleinerer für eine überdurchschnittlich große Wohnung geschaffen wird; vielmehr dürfte der durch die Zweckentfremdung entstandene Verlust an Wohnraum durch die Schaffung kleinerer Wohneinheiten eher besser kompensiert sein, da für solche eine größere Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt besteht.

Bei dieser Sach- und Rechtslage bestehen auch Zweifel an der Rechtmäßigkeit der auf der Zuführungsaufforderung als Grundverwaltungsakt beruhenden Zwangsgeldandrohung, so daß auch insofern die aufschiebende Wirkung anzuordnen war.