Zweckentfremdungsgenehmigung

Zweckentfremdungsgenehmigung; Wohnraum; Kochzelle; Ersatzwohnraum; Umwidmung von Gewerberaum in Wohnraum

Die Voraussetzungen eines Ersatzwohnraumangebotes für den Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung

Der Antrag der Antragstellerin hat gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Alt. und 2. Alt. VwGO Erfolg, weil das öffentliche Vollzugsinteresse an der Vermietungsaufforderung und Zwangsgeldandrohung in dem Bescheid des Bezirksamtes vom 29. August 1989 bezüglich der Einzimmerwohnung im EG links das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin im Hinblick auf das glaubhaft gemachte Ersatzwohnraumangebot im selben Haus nicht überwiegt.

Rechtsgrundlage der Verfügung des Bezirksamtes ist § 1 des Zweckentfremdungsgesetzes (ZwEntG) vom 27. März 1981 (GVBl. S. 515), zuletzt geändert am 30. November 1984 (GVBl. S. 1664). Danach hat der Verfü-gungsberechtigte zweckfremd genutzten Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die im Streit stehende Wohnung unterliegt allerdings dem Zweckentfremdungsverbot gemäß § 1 Abs. 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot Verordnung - ZwVbVO -) vom 25. Juli 1972 in der Fassung vom 9. Fe-bruar 1973 (GVBl. S. 421), zuletzt geändert durch Verordnung vom 18. De-zember 1984 (GVBl. S. 1744). Denn unstreitig ist diese Wohnung - unab-hängig von zwischenzeitlich anderer Raumgestaltung und Nutzung seit Errichtung des Wohnhauses im Jahre 1927 - als solche aufgrund der Bau-genehmigung Nr. 1.477 vom 1. Juni 1971 entstanden, bereits vor Inkraftttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung am 4. August 1972 mit Mietvertrag vom 15. August 1971 der Wohnnutzung zugeführt und bis zur gewerblichen Vermietung am 1. Juli 1989 auch zu Wohnzwecken genutzt worden.

Die Kammer hat bei summarischer Prüfung auch keinen Anlaß zu der Annahme, daß es sich bei dieser Wohnung um nicht von dem Schutzzweck der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung umfaßten Wohnraum handelt. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. u. a. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 2. Dezember 1983 - BVerwG 8 C 155.81 - in Buchholz, Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts 454.51 MRVerbG Nr. 10) ist das Zweckentfremdungsrecht anwendbar auf Wohnraum, der im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt, oder der noch mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand versetzt werden kann. Bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten zu erhalten, ist allerdings nicht der Zweck des Geset-zes. Ferner fällt Wohnraum, der aus anderen Gründen vom Markt nicht mehr angenommen wird, z. B. weil die Umweltbelastung unerträglich ge-worden ist, aus der Genehmigungspflicht heraus. Derartiger "Wohnraum" hat keinen Wohnzweck mehr (BVerfGE 38, 348 [364]). Diese Begriffsbestimmung hat das Bundesverwaltungsgericht dahingehend präzisiert, daß es sich bei Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts um Raum handeln muß, der bestimmt und, wenn auch nach Instandsetzung, unter Berücksichtigung landesrechtlicher Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit geeignet ist, auf Dauer bewohnt zu werden. Räume, die unter keinem denkbaren Gesichtspunkt aus Gründen des öffentlichen Interesses erhaltenswert oder die unter keinen Umständen mehr vermietbar sind, fallen nicht mehr in den Schutzbereich des MRVerbG (BVerwGE 54, 55 [60]). Räume sind dann nicht mehr Wohnräume im Sinne des Zweckentfremdungsrechts, wenn sie nicht mehr bewohnt werden dürfen, wenn sie wegen vorhandener Mängel oder Mißstände zumutbar nicht mehr bewohnt werden können oder wenn sie sich aus anderen Gründen zu ange-messenen Bedingungen als Wohnraum nicht mehr vermieten lassen. Der erforderlichen Würdigung des Einzelfalles ist allgemein als Tendenz vor gegeben, daß an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot füh-rende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen. Diese Tendenz rechtfertigt sich u. a. aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung in Verbindung mit der Indizkraft der Tatsache, daß und wenn es sich typischerweise um eine langjährig bewohnte Wohnung handelt (BVerwG, Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - in Buchholz a.a.O Nr. 7). So verhält es sich auch hier. Angesichts des Umstandes, daß die Wohnung überhaupt erst 1971 als solche hergestellt wurde und seitdem zu Wohnzwecken ver-mietet und genutzt worden war, kann die Kammer der gegenteiligen An-sicht der Antragstellerin nicht folgen. Hinreichende Anhaltspunkte ergeben sich insoweit nicht bereits daraus, daß die Antragstellerin Mietinteressenten benannt hat, die von der Mietabsicht wieder Abstand genommen ha-ben, zumal die Antragstellerin die angebotene Unterstützung des Antragsgegners bei den Vermietungsbemühungen von vornherein abgelehnt hat. Wohnungs- oder bauaufsichtliche Bedenken gegen die Bewohnbarkeit der Wohnung sind nicht ersichtlich. Gegen die Bewohnbarkeit der in Streit stehenden Wohnung, etwa einschränkende Immissionen durch den Betrieb der neben dieser Wohnung gelegenen Gastwirtschaft, kann - wie dies in der Vergangenheit bereits einmal geschehen ist -

nherein abgelehnt hat. Wohnungs- oder bauaufsichtliche Bedenken gegen die Bewohnbarkeit der Wohnung sind nicht ersichtlich. Gegen die Bewohnbarkeit der in Streit stehenden Wohnung, etwa einschränkende Immissionen durch den Betrieb der neben dieser Wohnung gelegenen Gastwirtschaft, kann - wie dies in der Vergangenheit bereits einmal geschehen ist - sondergesetzlich vorgegangen werden; solche Umstände dürfen jedoch nicht zur Vernichtung von Wohnraum führen.

Bei der im vorliegenden vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen summarischen Prüfung bestehen jedoch gewichtige Anhaltspunkte dafür, daß die Antragstellerin gemäß § 3 Abs. 2 ZwVbVO die bislang mit dem an-gegriffenen Bescheid versagte Genehmigung für die seit 1. Juli 1989 un-streitig gewerbliche Vermietung wird beanspruchen können. Nach § 3 Abs. 2 ZwVbVO ist die Genehmigung zu erteilen, wenn an der Durchführung der Maßnahme - hier Umwidmung von Wohn- in Gewerberaum - ein das öffentliche Interesse an der Nutzung zu Wohnzwecken überwiegendes berechtigtes Interesse besteht (vgl. hierzu BVerfGE 55, 249 ff.; BVerwGE 65, 139 ff.). Das insoweit von der Antragstellerin gemachte An-gebot der Schaffung eines Ersatzwohnraumes in demselben Haus erscheint nicht von vornherein ungeeignet, ein überwiegendes privates Interesse des Verfügungsberechtigten an der Zweckentfremdung von Wohnraum zu begründen. Dies ergibt sich daraus, daß mit dem Zweckentfremdungsverbot der Gesamtbestand an Wohnraum lediglich nicht verringert werden soll, so daß dieser Schutzzweck auch gewahrt bleibt, wenn der Verfügungsberechtigte anstelle des zweckentfremdeten Wohnraums neuen Wohnraum errichtet oder bisher nicht zu Wohnzwecken verwendeten Raum für Wohnzwecke verwendet (vgl. BVerwGE 65, 139 ff.; BVerwGE 71, 298). Die in der Rechtsprechung aufgestellten Voraussetzungen für die Anerkennung von Ersatzwohnraum gelten dabei gleichermaßen für die Er-teilung der Zweckentfremdungsgenehmigung selbst als auch für die Frei stellung von einer Ausgleichsabgabe. Es ist zu fordern, daß das Ersatzangebot verläßlich ist, daß das Ausgleichsangebot die betreffende Wohnfläche nicht unterschreitet, und daß der Ersatzwohnraum hinsichtlich der Mietbedingungen nicht wesentlich hinter dem zweckzuentfremdenden Wohnraum zurückbleibt und nicht luxuriös erscheint. Schließlich muß ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Neuschaffung bestehen.

Bezüglich der Verläßlichkeit des Ersatzwohnraumangebots hat die Kammer nach der bestehenden Sachlage keinen Anlaß zu Zweifeln, da die An-tragstellerin bereits aufgrund entsprechender Planungen durch Bescheid des Bezirksamts vom 20. Oktober 1989 die Baugenehmigung erhalten hat, das Bauvorhaben im Hinblick auf seinen geringen Umfang leicht zu ver-wirklichen sein wird und die Antragstellerin hieran letztlich ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Im übrigen kann durch entsprechende Ne-benbestimmungen die Genehmigung von der Realisierung des Vorhabens abhängig gemacht werden (§ 36 Abs. 1 VwVfG). Entgegen der Ansicht des Antragsgegners hält die Kammer die geplante Ersatzwohnung noch ins-gesamt im Verhältnis zu dem zweckentfremdeten Wohnraum für vergleichbar. Die Verringerung der Wohnfläche von ca. 31 qm auf 29 qm erscheint der Kammer auch bei einer Einzimmerwohnung noch als so unwe-sentlich, daß sie nicht bereits geeignet ist, den verfassungsrechtlich ver-bürgten Eigentumsverfügungsanspruch zu begrenzen. Bedenken hinsichtlich der baurechtlichen Zulässigkeit der Wohnnutzung bestehen nach dem Inhalt der Baugenehmigung vom 20. Oktober 1989, die bezüglich der Deckenhöhe sowie hinsichtlich des Fußbodenniveaus unter der Erdgleiche Befreiungen enthält (§§ 44, 46, 61 Abs. 2 BauOBln), nicht. Auch woh nungsaufsichtsrechtlich sind Hinderungsgründe für die Realisierung des Vorhabens nicht ersichtlich (vgl. hierzu § 4 Abs. 2 WoAufGBln). Eine ge-wisse Minderung der Wohnqualität, die sich aus der geringeren Deckenhö-he ergibt, erscheint der Kammer als im vorliegenden Fall nicht so beachtlich, daß unter Berücksichtigung der Lage der zu vergleichenden Wohnungen von einer wesentlich andersartigen Mieternachfrage auszugehen wä-re, da die Lage der Ersatzwohnung zur Südseite hin - dem Maximiiankorso abgewendet - sich demgegenüber als vorteilhaft auswirkt.

Soweit der Antragsgegner auch beanstandet, daß die zweckentfremdete Wohnung über eine Küche verfügte, während das Ersatzwohnraumangebot lediglich eine Kochzeile enthält, vermag die Kammer auch dem keine Bedeutung zuzumessen. Wohnungsaufsichtsrechtlich steht die Kochzeile der - im übrigen nach der Bauzeichnung eher mit einer kleinen Kammer ohne Fenster zu vergleichenden - früher vorhanden gewesenen "Küche" gleich. Die Einschätzung, ob ein kleinerer Wohnraum mit zusätzlich kleiner Küche ohne Fenster oder ein entsprechend etwas größerer Wohnraum mit Kochzeile wohnwerter ist, dürfte rein subjektiv sein, sich aber auf den in-teressierten Mieterkreis nicht auswirken. Die Gefahr schließlich, daß hier nicht vergleichbarer luxuriöser Wohnraum entstehen könnte, dürfte bei der gegebenen Sachlage auszuschließen sein. Soweit der Ersatzwohnraum frei finanziert wird, steht dies allein der Vergleichbarkeit nicht entgegen (vgl. BVerfGE 55, 249, 258); letztlich kann der Antragsgegner auch inso-weit die Einhaltung der Genehmigungsvoraussetzungen sicherstellen (§ 36 Abs. 1 VwVfG). Der zu fordernde zeitliche Zusammenhang wäre bei der künftigen Erstellung gerade als Ersatzwohnraum hier ohne weiteres gegeben. Im übrigen bestehen keinerlei rechtliche Hinderungsgründe, im Rahmen des gerade noch nicht auf der Verwaltungsebene abgeschlossenen Genehmigungsverfahrens, das zunächst mit einer anderen Begründung eingeleitet worden war, nunmehr auch die abschließende Prüfung des Ersatzwohnraumangebots mit einzubeziehen.

Bei dieser Sachlage muß jedenfalls das öffentliche Interesse an der Nut-zung zu Wohnzwecken hinter dem Aussetzungsinteresse der Antragstellerin zurückstehen. Dementsprechend war auch die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs bezüglich der Zwangsmittelandrohung in dem angefochtenen Bescheid anzuordnen.