Zweckentfremdungsgenehmigung

Zweckentfremdungsgenehmigung; gewerbliche Hausverwaltung

Ein Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung läßt sich unter dem Gesichtspunkt des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes gem. Art. 14 GG nicht begründen, wenn eine ge-werbliche Hausverwaltung in Form einer GmbH einen unbedeutenden Teil eigener Wohneinheiten eines Mitgesellschafters verwaltet.

Der Antrag, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die im Bescheid des Bezirksamtes enthaltene Vermietungsaufforderung und Zwangsgeldandrohung hinsichtlich der Wohnung Berlin ... wiederherzustellen bzw. anzuordnen, hat gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO keinen Erfolg. Bei der im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes gebotenen summarischen Prüfung begegnet der angefochtene Bescheid keinen rechtlichen Bedenken. Rechtsgrundlage für die Vermietungsaufforderung ist § 1 des Zweckentfremdungsgesetzes (ZwEntG) vom 27. März 1981 (GVBl. S. 115), zuletzt geändert am 30. November 1984 (GVBl. S. 1664). Danach hat der Verfügungsberechtigte zweckfremd genutzten Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die im Streit stehende Wohnung, deren Eigentümerin die Antragstellerin ist, unterliegt dem Zweckentfremdungsverbot gemäß § 1 Abs. 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO -) vom 25. Juli 1972 in der Fas-sung vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421), zuletzt geändert durch die Ver-ordnung vom 18. Dezember 1984 (GVBl. S. 1744), und wird durch die Im-mobilien Anlagen Beratungs-GmbH sowie die Finanzierungsvermittlung und Anlagen Beratungs-GmbH rein gewerblich genutzt. Dies hat die An tragstellerin, die hierzu ohne weiteres Angaben machen könnte, nicht in Abrede gestellt; entgegenstehende gewichtige Anhaltspunkte hat die Kammer nicht.

Die Antragstellerin hat auch keinen offensichtlichen Rechtsanspruch gemäß § 3 Abs. 2 ZwVbVO auf Erteilung der beantragten Genehmigung für die gewerbliche Nutzung der Wohnung, so daß auch aus diesem Grund die Voll-ziehung des angefochtenen Bescheides nicht auszusetzen ist. Nach § 3 Abs. 2 ZwVbVO ist die Genehmigung zu erteilen, wenn an der Durchführung der Maßnahme - hier Umwidmung von Wohn- in Gewerberaum - ein das öffentliche Interesse an der Nutzung zu Wohnzwecken überwiegendes berechtigtes Interesse besteht. Dies hat die Antragstellerin im Hinblick darauf geltend gemacht, daß sie Mitgesellschafterin der Immobilien Anlagen Beratungs-GmbH sei, die unter anderem im Rahmen der Hausverwaltertätigkeit sämtliche 20 Wohnungen des in ihrem Eigentum stehenden Hauses verwalte. Für diesen Genehmigungsanspruch beruft sich die An-tragstellerin nach Auffassung der Kammer jedoch zu Unrecht auf die Rechtsprechung der 13. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin (Urteil vom 17. Oktober 1986 - VG 13 A 174.85 -). Die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin hielt es in dem genannten Urteil unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des verfassungsrechtlichen Schutzes des Eigentums (Art. 14 GG) für geboten, dem seinen Grundbesitz selbst verwaltenden Eigentümer die Zweckentfremdung zu gestatten, weil es diesem im konkreten Fall nicht zumutbar gewesen sei, zusätzlichen Gewerberaum anzumieten, zu-mal er von dieser als Büro genutzten Wohnung auch die erforderlichen Hauswartsangelegenheiten miterledigte. Nach den Feststellungen der 13. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin unterschied sich daher in diesem Fall die vom Büro des Eigentümers aus betriebene Hausverwaltertätigkeit wesentlich von einer gewerblich betriebenen Hausverwaltung, die im Ei-gentum Dritter stehende Wohngrundstücke verwaltet. Die zweckfremde Nutzung der streitbefangenen Wohnung hat jedoch, soweit dieser Rechtsprechung gefolgt wird, nicht den erforderlichen Bezug zu den übrigen Wohneinheiten des Hauses. Denn diese erfolgt - soweit für einen Genehmigungsanspruch überhaupt von Bedeutung - nicht durch die Antragstelle-rin selbst, sondern durch die Immobilien Anlagen Beratungs-GmbH, deren Mitgesellschafterin die Antragstellerin neben ihrem Ehemann nach ihrem Vortrag ist und die durch eine gesonderte Geschäftsführerin geleitet wird. Gegenstand der Gesellschaft stellt nach Vortrag der Antragstellerin u. a. die Verwaltung von Grundbesitz dar. Insgesamt sollen 1.558 Wohneinheiten verwaltet werden, wovon 303 Wohneinheiten im Eigentum des Ehemannes der Antragstellerin stehen und wozu auch die im Eigentum der An tragstellerin stehenden 20 Wohneinheiten des Hauses ... gehören sollen. Hiernach findet sowohl nach der äußeren Form als auch nach der vorgetra-genen Tätigkeit in der streitbefangenen Wohnung neben anderen gewerblichen Tätigkeiten eine gewerbliche Hausverwaltung statt, hinter der der Bezug zu dem konkret betroffenen Wohngebäude nach Auffassung der Kammer völlig zurücktritt, und die einen Anspruch auf Zweckentfremdung unter dem Gesichtspunkt des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes gemäß Artikel 14 GG nicht zu begründen vermag.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Vermietungsaufforderung unterliegt hiernach unter Berücksichtigung der aktuell besonders angespannten Wohnungslage in Berlin (West) ebenfalls keinen rechtlichen Be-denken. Das Interesse der Antragstellerin an der weiteren - auch nur vor-läufigen - rechtswidrigen Nutzung der Wohnung begründet kein überwiegendes Aussetzungsinteresse, zumal es der Antragstellerin kraft ihrer Stellung als Mitgesellschafterin in der Immobilien Anlagen Beratungs GmbH nicht schwerfallen dürfte, neue Gewerberäume anzumieten.

Hiernach ist auch die kraft Gesetzes (§ 187 Abs. 3 VwGO, § 4 AGVwGO) sofort vollziehbare Zwangsgeldandrohung nicht zu beanstanden. Dies gilt auch für die nur in diesem Zusammenhang bedeutsame Fristsetzung (§ 13 Abs. 1 VwVG), da nicht ersichtlich ist, daß es der Antragstellerin nicht mög-lich gewesen wäre, bis zu diesem Zeitpunkt entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, auch wenn diese möglicherweise erst zu einem späteren Ein-zugstermin für Wohnungsmieter hätten führen können. Daß Vollstreckungsmaßnahmen zu unterbleiben haben, sofern der der Vollstreckung Unterworfene wegen Einleitung der gebotenen Handlungen nicht zu beugen ist, versteht sich von selbst.