Zweckentfremdungsgenehmigung

Zweckentfremdungsgenehmigung; Ersatzwohnraum; Dachwohnung

1. Ein Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung kann auch dann bestehen, wenn als Ersatzwohnraum eine Dachwohnung mit Sauna und Kamin geschaffen wird.

2. Der neue Wohnraum muß nicht in der Absicht geschaffen worden sein, zweckentfremdeten Wohnraum zu ersetzen.

Der auf § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gestützte Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes vom 30. März 1993 hat Erfolg.

1. Bei der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein gebotenen summarischen Prüfung bestehen Bedenken an der Rechtmäßigkeit der Anordnung vom 26. Februar 1993, die seit Februar 1992 leerstehende 3-Zimmer-Wohnung im Quergebäude, Erdgeschoß rechts wieder der Nutzung zu Wohnzwecken zuzuführen. Mithin genießt das Aufschubinteresse der Antragstellerin Vorrang vor dem öffentlichen Interesse an der Erfüllung der gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO sofort vollziehbaren Wiederzuführungsaufforderung.

Es bestehen erhebliche Zweifel, ob die Voraussetzungen für ein Einschreiten nach § 1 Abs. 1 ZwBesG in Verbindung mit § 1 ZwVbVO vorliegen, weil einiges dafür spricht, daß die Antragstellerin einen Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nach § 3 Abs. 2 ZwVbVO hat. Denn im Rahmen der hier anzustellenden vorläufigen Betrachtung spricht mehr dafür, daß die Antragstellerin dadurch, daß sie in dem Haus im Quer-gebäude, Dachgeschoß rechts, dem Markt eine neu geschaffene Wohnung zur Verfügung stellt, ausreichenden Ersatzwohnraum angeboten hat. Von den vom Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung aufgestellten Kriterien für die Beachtlichkeit eines Ersatzwohnraumangebotes

- Lage im Gemeindegebiet, zeitlicher Zusammenhang mit der Zweckentfremdung, Übereinstimmung in der Verfügungsbefugnis, Vergleichbarkeit in Größe und Standard, kein Luxusbau, Verfügbarkeit für den allgemeinen Wohnungsmarkt sind vorliegend nur die zweite (zeitlicher Zusammenhang) und fünfte (kein Luxuswohnraum) Voraussetzung im Streit.

a) Entgegen der Ansicht des Antragsgegners ist der erforderliche zeitliche Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Schaffung von Ersatzwohnraum gegeben. Zweck dieses Kriteriums ist es, zu verhindern, daß Ansprüche auf Zweckentfremdung sozusagen auf Vorrat durch Neubautätigkeiten in der Vergangenheit geschaffen werden können. Der neue Wohnraum muß jedoch nicht darüber hinaus auch in der Absicht geschaffen worden sein, zweckentfremdeten Wohnraum zu ersetzen. Bei der Beurteilung des Zusammenhangs ist dabei nicht auf den Zeitpunkt der behördlichen Genehmigungsentscheidung, sondern auf denjenigen der Schaffung des Ersatzwohnraums abzustellen. Hierbei fallen Differenzen rein for-maler Art nicht ins Gewicht. Es kommt - wie schon der weit gefaßte Begriff des zeitlichen Zusammenhangs andeutet - nicht auf eine exakte zeitliche Identität an. Maßgeblich ist vielmehr, daß Wohnraumbeschaffung und Zweckentfremdung bei natürlicher Betrachtung in einem Zug erfolgt sind (OVG Berlin, Beschluß vom 7. September 1990 - OVG 5 S 55.90 ). Unter Zugrundelegung dieser Voraussetzungen liegt hier ein zeitlicher Zusammenhang vor. Die Antragstellerin hat unbestritten vorgetragen, daß sie die Dachgeschoßwohnung nach der Schlußabnahme vom 24. Oktober 1991, also ca. vier Monate vor Beginn des Leerstandes der streitgegenständlichen Wohnung, dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt hat. Damit hat sie die Zweckentfremdung ohne ins Gewicht fallende zeitliche Differenz kompensiert. Für die dem Markt entzogene Wohnung wurde in einem Zug eine neu geschaffene Wohnung angeboten. Unerheblich ist, daß der Dachgeschoßausbau bereits im Jahre 1984 von den Rechtsvorgängern der Antragstellerin und (erstmals) mit Bescheid vom 19. April 1985 bauaufsichtlich genehmigt wurde. Denn ein intentionaler Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Ersatzwohnraum muß wie dargelegt nicht bestehen. Maßgeblich ist allein, daß der Ersatzwohnraum tatsächlich zeit-nah dem Markt zur Verfügung gestellt wird. Aus diesem Grund ist es auch ohne Belang, daß der Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung erst am 31. August 1992 und damit knapp ein Jahr nach Schaf-fung des Ersatzwohnraums gestellt worden ist (vgl. VG Berlin, Urteil vom 20. August 1993 - 10 A 306.92 -).

b) Die Dachgeschoßwohnung ist auch nicht als ausgesprochen luxuriöser Wohnraum einzustufen. Zwar verfügt sie über eine Sauna mit - zusätzlich zu dem Bad eingerichteter - Dusche und Toilette, einen Kamin im Wohnzimmer und eine Terrasse. Jedoch ist auch die Schaffung von hö-herwertigem Wohnraum zulässig, solange Größe, Zuschnitt und Ausstattung nicht einen derart überdurchschnittlichen Grad erreichen, daß für den Wohnraum auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung unterschiedlicher Wohnansprüche praktisch keine Nachfrage mehr besteht (vgl. BVerfGE 55, 249, 259, 260; BVerwGE 65, 139, 146). Dies ist hier nicht der Fall. Die 3-Zimmer Wohnung hält sich mit einer Quadratmeterzahl von ca. 150 und von ihrer Aufteilung her im Rahmen durchschnittlicher Anforderungen an neuzeitlichen Wohnkomfort. Dies gilt auch hinsichtlich der Terrasse. Allein der Einbau einer Sauna inklusive Dusche und WC sowie eines Kamins stellen Luxuselemente dar. Diese beiden Ausstattungsmerkmale genügen jedoch nicht, um die Wohnung insgesamt als ausgesprochen luxuriös zu qualifizieren.

2. Da mithin das Aufschubinteresse der Antragstellerin Vorrang vor dem öffentlichen Interesse an der Erfüllung der Wiederzuführungsaufforderung genießt, ist auch die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Zwangsgeldandrohung anzuordnen.

Nach der Rechtsprechung hat die Behörde eine Zweckentfremdung zu genehmigen, wenn der Eigentümer vergleichbaren Ersatzwohnraum dem Markt zur Verfügung stellt.

Das kann auch eine überdurchschnittlich gut ausgestattete Dachwohnung sein, wie das VG Berlin in seinem Beschluß vom 2. März 1994 feststellte. Unerheblich ist dabei, wann die Baugenehmigung für den Dachgeschoßausbau und wann die Genehmigung zur Zweckentfremdung beantragt wurde; maßgeblich ist allein ein tatsächlicher zeitlicher Zusammenhang zwischen der Fertigstellung des Ersatzwohnraums und der Zweckentfremdung. Bei einem Zeitraum von ca. vier Monaten bejahte das Verwaltungsgericht einen solchen zeitlichen Zusammenhang; es wurde für die dem Markt entzogene Wohnung in einem Zug eine neugeschaffene Wohnung angeboten.