Zweckentfremdungsgenehmigung

Zweckentfremdungsgenehmigung; Ersatzwohnraum; zeitlicher Zusammenhang

1. Eine Zweckentfremdung ist dann nicht genehmigungsfähig, wenn Ersatzwohnraum nicht in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung dem Markt zur Verfügung gestellt wird.

2. Daran fehlt es, wenn seit der Errichtung des neuen Wohnraums sieben Jahre vergangen sind, wobei es keine Rolle spielt, aus welchen Gründen der Verfügungsberechtigte die Anerkennung des neugeschaffenen Wohnraums als Ersatzwohnraum nicht geltend gemacht hat. (Leitsätze der Redaktion)

Ohne Erfolg greift der Antragsteller den tragenden Gesichtspunkt des Beschlusses an, die Berücksichtigungsfähigkeit der Dachgeschoßwohnungen als Ersatzraum für die zweckentfremdete streitgegenständliche Wohnung sei mit der Entscheidung des Antragstellers im Jahre 1985 entfallen, die Dachgeschoßwohnungen nicht als Ersatzwohnraum an die Stelle der streitgegenständlichen Wohnung rücken zu lassen. Es ist allein Sache des Eigentümers, neugeschaffenen Wohnraum als Ersatzwohnraum im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 2. ZwVbVO zu bestimmen und hierfür die erforderliche Genehmigung zu beantragen. Läßt er sich von einer möglichen Anerkennung neugeschaffenen Wohnraums als Ersatzwohnraum - sei es aus wohlüberlegten Gründen, sei es aus Unkenntnis oder auch aufgrund einer falschen Entscheidung der Behörde oder des Gerichts - abhalten, scheidet eine spätere Anerkennung aus, weil es dann, wenn wie hier sieben Jahre seit der Errichtung des neuen Wohnraums vergangen sind, an dem notwendigen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Errichtung des neuen Wohnraums und der hier in Rede stehenden Zweckentfremdung fehlt. Dieses Ergebnis ist auch nicht unbillig. Dem Antragsteller stand es im Jahre 1985 frei, die Entscheidung des Verwaltungsgerichts, die die Anerkennung des Ersatzwohnraums von einer vertraglich gesicherten Anbindung der Miete an die Miete im sozialen Wohnungsbau abhängig machte, überprüfen zu lassen. Er hat aber von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht, sondern sein Ersatzraumangebot mit Erklärung vom 29. Oktober 1985 zurückgezogen. Er steht somit nicht anders als diejenigen Eigentümer, die von vornherein auf eine Anrechung von neu erstelltem Wohnraum verzichtet haben und nun ebenfalls an einer nachträglichen Anerkennung gehindert sind. Aus diesem Grund verbietet sich die vom Antragsteller für sich reklamierte "rückblickende" Sicht.

Der Hinweis des Antragstellers auf § 2 Abs. 3 2. ZwVbVO und Ziffer 13 AV-2. ZwVbVO geht fehl. Danach kann die Zweckentfremdungsgenehmigung auch von Amts wegen und auch rückwirkend auf den Beginn der Zweckentfremdung erteilt werden, wenn die Heilung einer Verbotsverletzung es gebietet. Darum geht es hier nicht. Das Begehren des Antragstellers, so behandelt zu werden, als habe er im Jahre 1985 den Dachgeschoßausbau als Ersatzwohnraum für die zweckentfremdete Wohnung im 1. OG eingesetzt, findet in § 2 Abs. 3 2. ZwVbVO keine Stütze, weil zum einen der Einsatz von Ersatzwohnraum nicht mit der Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung gleichzusetzen ist und zum anderen die Anerkennung nach dem oben Gesagten nicht "von Amts wegen", sondern nur durch eine Entscheidung des Eigentümers und nicht "rückwirkend", sondern nur in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung erfolgen kann.

Eine Zweckentfremdung ist zu genehmigen, wenn der Verfügungsberechtigte Ersatzwohnraum auf dem Markt anbietet. Dabei ist ein zeitlicher Zusammenhang nötig zwischen der Zweckentfremdung und der Schaffung von Ersatzwohnraum. Fraglich sind insbesondere die Fälle, bei denen zunächst keine Zweckentfremdungsgenehmigung beantragt wurde.

Das OVG Berlin meint in zwei Entscheidungen vom 16. Mai und 8. Juni 1995, daß jedenfalls nach fünf bzw. sieben Jahren ein solcher zeitlicher Zusammenhang nicht mehr besteht. Hatte der Eigentümer damals also die Anerkennung als Ersatzwohnraum aus welchen Gründen auch immer nicht veranlaßt, kann er dies nicht mehr nachholen. Ob dabei tatsächlich eine unzulässige Schaffung von Ersatzwohnraum "auf Vorrat" vorliegt, ist immerhin zweifelhaft (siehe den Aufsatz von Schultz in GE 1995, 1228 f.).

Auch wenn der Ersatzwohnraum vor der Zweckentfremdung geschaffen wurde, aber bei natürlicher Betrachtungsweise dies "in einem Zug" erfolgte, ist nach dem Beschluß des Verwaltungsgerichts Berlin vom 21. September 1995 der zeitliche Zusammenhang gewahrt.