Zweckentfremdungsgenehmigung

Zweckentfremdungsgenehmigung; Ersatzwohnraum; zeitlicher Zusammenhang, Verfügungsberechtigung

1. Zum erforderlichen zeitlichen Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Schaffung von Ersatzwohnraum.

2. Zur Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung hinsichtlich zweckentfremdeten und neugeschaffenen Wohnraums.

a) Der erforderliche zeitliche Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Schaffung von Ersatzwohnraum ist gegeben. Zweck dieses Kriteriums ist es, zu verhindern, daß Ansprüche auf Zweckentfremdung sozusagen auf Vorrat durch Neubautätigkeiten in der Vergangenheit geschaffen werden können. Der neue Wohnraum muß jedoch nicht darüber hinaus auch noch in der Absicht geschaffen worden sein, zweckentfremdeten Wohnraum zu ersetzen (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. August 1986, a.a.O.). Wenn aber ein intentionaler Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Ersatzraumerrichtung nicht bestehen muß, spricht entgegen den Zweifeln des Verwaltungsgerichts nichts dafür, bei der Beurteilung des Zusammenhangs auf den Zeitpunkt der behördlichen Genehmigungsentscheidung abzustellen; maßgeblich dürfte vielmehr derjenige der Schaffung des Ersatzwohnraums sein.

In diesem Sinne standen Zweckentfremdung und Schaffung von Ersatzraum in zeitlichem Zusammenhang. Denn nach dem im vorliegenden Verfahren zugrunde zu legenden, nicht bestrittenen Vortrag der Antragsteller haben diese im Laufe des Jahres 1983 die beiden Dachgeschoßwohnungen ausgebaut, hierfür Wohnungsgrundbuchblätter anlegen lassen, mit Verträgen vom 31. Oktober und 4. November 1983 beide Wohnungen verkauft und Ende Dezember 1983 übergeben. Ausbau und Zuschnitt der Räumlichkeiten zusammen mit der Bildung von Wohnungseigentum - und nicht etwa Teileigentum (vgl. § 1 WEG) - sowie der Beantragung und Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung von Wohnungen belegen, daß diese neugeschaffenen Räumlichkeiten nach dem Willen der seinerzeitigen Verfügungsberechtigten Wohnzwecken und nicht etwa gewerblichen Zwecken dienen sollten, also "Wohnraum" im Sinne des Zweckentfremdungsrechts darstellten.

Der zeitliche Zusammenhang ist auch nicht etwa deshalb zerrissen, weil die Zweckentfremdung nicht schon 1983, sondern nach dem eigenen Vortrag der Antragsteller erst Mitte 1984 erfolgte. Denn hierbei fallen - ebenso wie bei dem Kriterium der Identität der Verfügungsbefugnis (vgl. hierzu BVerwGE 65, 139 [145 f.]) - Differenzen rein formaler Art nicht ins Gewicht. Es kommt - wie schon der weit gefaßte Begriff des zeitlichen "Zusammenhangs" andeutet - nicht auf eine exakte zeitliche Identität im Sinne einer Stichtagsgrenze an. Der zeitliche Zusammenhang dürfte jedenfalls dann noch gewahrt sein, wenn Wohnraumschaffung und Zweckentfremdung bei natürlicher Betrachtung "in einem Zug" erfolgt sind (so ebenfalls noch VG Berlin, Urteil vom 27. Oktober 1987 - VG 16 A 1.87 -, UA, S. 12). Dies ist hier aber unabhängig davon zu bejahen, wenn genau die dingliche Verfügungsberechtigung der Antragsteller über die Dachgeschoßwohnungen endete. Denn sie haben im vorliegenden Verfahren glaubhaft dargelegt, daß die Umsetzung der Mieter der zweckentfremdeten Wohnung im ersten Obergeschoß zusammen mit der grundlegenden Sanierung des Hauses und dem Ausbau des Dachgeschosses geplant und nur infolge der Verzögerung bei der Beschaffung einer anderen Wohnung für diese Mieter nicht ganz zeitgleich abzuwickeln war (vgl. das vorgelegte Schreiben des Antragstellers zu 2 vom 28. März 1983 an die seinerzeitigen Mieter).

b) Der Senat hält entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts auch die Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung hinsichtlich des zweckentfremdeten und des neugeschaffenen Wohnraums für gegeben.

Durch dieses Erfordernis soll gewährleistet werden, daß die Ausgleichsleistung nicht von irgendwelchen Dritten, sondern nur von dem durch das Zweckentfremdungsverbot Belasteten erbracht werden kann. Zu Recht hat die Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller darauf hingewiesen, daß diese Identität (nur) in dem Zeitpunkt bestehen bzw. bestanden haben muß, in dem sich Zweckentfremdung und Wohnraumbeschaffung gegenüberstanden. Der Irrtum des Verwaltungsgerichts beruht darauf, daß es die Schaffung von Wohnraum erst mit dem tatsächlichen Bezug der Wohnungen durch die neuen Eigentümer bzw. deren Mieter annimmt. Diese Auffassung wäre nur dann richtig, wenn die Räumlichkeiten im Dachgeschoß vorher noch nicht Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts dargestellt hätten, also nicht den Bindungen der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung unterlegen hätten. Nach Ansicht des Senats spricht jedoch mehr dafür, diese Frage im Sinne der Antragsteller zu beantworten:

- Sie haben das Dachgeschoß ausbauen lassen.

- Sie haben Einheiten anlegen lassen, die nach Ausstattung und Zuschnitt Wohnzwecke befriedigen konnten und sollten, und hierfür eine Baugenehmigung zur Errichtung von Wohnungen beantragt.

- Sie haben diese Zweckbestimmung durch die Anlegung von Wohnungsgrundbuchblättern bekräftigt.

- Sie haben schließlich diese Wohnungen - wie die Antragsteller in ihrem Schriftsatz vom 28. November 1989 formulieren - "als solche" veräußert.

Unter diesen Umständen sind die neugeschaffenen Räumlichkeiten im Dachgeschoß von den Antragstellern als Wohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugeführt worden.

c) Nach Auffassung des Senats scheitert die Anerkennung des Ersatzraums auch nicht daran, daß die Dachgeschoßwohnungen von den Eigentümern selbst genutzt bzw. von ihnen als freifinanzierter Wohnraum vermietet worden sind. Denn diese Wohnräume stehen auch unter diesen Voraussetzungen dem allgemeinen Wohnungsmarkt in gleicher Weise zur Verfügung wie die zweckentfremdeten Räume im ersten Obergeschoß. Nach Ansicht des Senats ist mit diesem - sechsten - Kriterium der uneingeschränkte Zugriff der Nachfrager des Wohnungsmarkts auf die neugeschaffene Wohnung angesprochen. Es soll mit diesem Kriterium sichergestellt werden, daß der durch die Zweckentfremdung verknappte Wohnungsmarkt wieder entlastet wird. Diese Entlastungsfunktion wird nicht dadurch in Frage gestellt, daß zweckentfremdeter und neugeschaffener Wohnraum unterschiedlichen Mietpreisregelungen unterliegen. Denn entscheidend kommt es - wie eingangs dargelegt - bei der Frage der Beachtlichkeit des Ersatzwohnraumes auf die Erhaltung des Gesamtbestandes des Wohnraums, nicht auf das konkrete Objekt an. Durch die Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt ist infolge des sogenannten Sickereffektes (vgl. BVerfGE 55, 249 [259 f.]) sichergestellt, daß durch den Bezug neugeschaffenen, besser ausgestatteten und damit teureren Wohnraums qualitativ schlechterer, aber billigerer Wohnraum frei wird und dadurch auch in dieser Kategorie eine Entlastung eintritt. Diese Folge ist durch die tatsächlichen Ereignisse im vorliegenden Fall konkret belegbar (vgl. die Angaben der Antragsteller im Schriftsatz vom 28. November 1989 - Freimachung zweier Sozialwohnungen). Allerdings ist nicht zu erkennen, daß das Angebot billigeren Wohnraums insgesamt geringer wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, die der Senat für das vorliegende Eilverfahren auch insoweit zugrunde legt, kann jedoch die Vergleichbarkeit des Mietniveaus nicht in diese sechste Voraussetzung für die Beachtlichkeit von Ersatzraum hineingelesen werden (a. A. VG Berlin, Urteil vom 16. März 1984 - VG 13 A 233.83 -). Mietpreisniveau und Ausstattung stehen nämlich in der Regel in einem gewissen Zusammenhang. Ausstattungsaspekte hat das Bundesverwaltungsgericht aber ersichtlich in der vierten und fünften Voraussetzung (- Vergleichbarkeit im Standard, kein Luxuswohnraum -) angesprochen. Dieser Kriterien hätte es nicht bedurft, wenn bei der Frage, ob der neugeschaffene Wohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt in gleicher Weise wie der zweckentfremdete Wohnraum zur Verfügung steht - sechstes Kriterium -, stets die Vergleichbarkeit des "alten" und des "neuen" Mietpreises mitbedacht werden müßte. Denn daß "ausgesprochen luxuriöser" (BVerwG, a.a.O.) Wohnraum nicht zu demselben Mietpreis vermietet wird wie beispielsweise zweckentfremdeter Altbau, liegt auf der Hand. Im übrigen würde eine solche Forderung die Rechtsprechung zur Beachtlichkeit von Ersatzraumangeboten praktisch unterlaufen, weil die Schaffung von Ersatzraum in der Regel durch Neubau erfolgt und deshalb unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht zu Altbaukonditionen vermietet werden kann. Dementsprechend hat - soweit ersichtlich - das Bundesverwaltungsgericht im Rahmen der entsprechenden Problematik der Abrißgenehmigung bei Ersatzraumschaffung oder Ersatzraumzusage eine entsprechende Mietpreisbindung nie als Voraussetzung formuliert (insoweit ebenso VG Berlin, Urteil vom 24. Februar 1989 - VG 13 A 388.85 -). Noch deutlicher hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfGE

htlich - das Bundesverwaltungsgericht im Rahmen der entsprechenden Problematik der Abrißgenehmigung bei Ersatzraumschaffung oder Ersatzraumzusage eine entsprechende Mietpreisbindung nie als Voraussetzung formuliert (insoweit ebenso VG Berlin, Urteil vom 24. Februar 1989 - VG 13 A 388.85 -). Noch deutlicher hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfGE 55, 249 [259 ]) die Ersetzung alter Wohnungen durch frei finanzierten Wohnraum, der kein Luxuswohnraum ist, als Kompensation akzeptiert und u. a. die Forderung nach gleicher Miethöhe als zu enge Sichtweise ausdrücklich verworfen.

Zweckentfremdungsgenehmigungen werden erteilt, wenn im Gegenzug neuer Wohnraum als Ausgleich für den Wohnraumverlust geschaffen wird. Näheres regelt § 3 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung. Im Detail gibt es immer wieder Probleme.

Zu einigen nahm das OVG Stellung, nämlich

1. inwieweit ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Schaffung von Ersatzwohnraum gegeben sein muß (hier: 1983 Dach ausgebaut, im Spätherbst in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, Mitte 1984 dafür eine andere Wohnung zweckentfremdet; das OVG sah den notwendigen Zusammenhang als gegeben an);

2. zur Frage der Übereinstimmung zwischen zweckentfremdeter und neugeschaffener Wohnung. Hier meint das OVG: Auch Wohnraum ohne Mietpreisbindung muß als Kompensation akzeptiert werden.