Zweckentfremdung von Wohnraum, Abrißgenehmigung

Die längerfristige Renditelosigkeit eines Mietshauses rechtfertigt das Abrißver langen nicht, wenn sie auf den aufzubringenden Kosten für solche unterlassenen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beruht, die ein auf den Erhalt der Bausubstanz bedachter Eigentümer mit Sicherheit bereits erheblich früher durchgeführt hätte (Abweichung von der bisherigen, nur auf die Kosten für die Be seitigung von Folgeschäden abstellenden Rechtsprechung der Kammer im Anschluß an BVerwGE 71, 291).

Schließlich ergibt sich ein Anspruch der Kl. auf Erteilung der Abrißgenehmigung nicht aus der Bela stung des Grundstücks mit einem erheblichen Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand und der daraus folgenden erheblichen Minderung der Einkünfte. Der Wert von Miethäusern der vorliegenden Art ergibt sich für den Eigentümer aus ihrer Eigenschaft als Renditeobjekt. Durch das Zweckentfremdungs verbot, das seine Legitimation aus der Sozialgebundenheit des Eigentums ableitet, ist es dem Eigentü mer grundsätzlich verwehrt, das Grundstück einer anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung - hier durch Abriß und Neubau - zum Zweck der Erzielung höherer Einnahmen zuzuführen. Dies setzt jedoch voraus, daß das bestehende Gebäude für den Eigentümer tatsächlich überhaupt noch einen Wert als Renditeobjekt darstellt, d. h. längerfristig noch eine angemessene Rendite abwirft. Nach der von der Kammer (vgl. Urteile vom 4. September 1981 - VG 13 A 429.79 - = GE 1981, 1131 und zuletzt vom 13. April 1984 - VG 13 A 271.83 -) entwickelten und vom Bundesverwaltungsgericht bestätigten Rechtspre chung kommt es im Einzelfall darauf an, ob von den in den nächsten zehn Jahren zu erzielenden Netto mieteinkünften (Sollmiete, vermindert um die laufenden Belastungen) nach Abzug der für die Aufrechterhaltung eines bewohnbaren Zustandes erforderlichen Instandsetzungs- und Instandhaltung saufwands noch eine angemessene Rendite aus dem Grundstück verbleibt. Es ist also nicht so, wie der Bekl. offenbar meint, daß dem Eigentümer nach der Rechtsprechung eine zehnjährige Renditelosigkeit zugemutet wird.

Der in dem genannten Zeitraum anfallende Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand ist indessen nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 10. Mai 1985) um diejenigen In vestitionen zu kürzen, "die am Maßstab dessen, was an Erhaltungs- und Unterhaltungsarbeiten objek tiv geboten war, in der Vergangenheit unterblieben sind"; wenn - so führt das Bundesverwaltungsgericht aus - rechnerisch ohne Einschränkung berücksichtigt wird, "was in der Vergangenheit an Erhaltung und Unterhaltung des Gebäudes hätte erfolgen sollen, dann ist das nicht Ausdruck eines gleichsam perso nalen Einstehenmüssens für das Fehlverhalten eines anderen; tragend ist vielmehr der Gesichtspunkt der "Dinglichkeit", wie er insbesondere auch die sogenannte Zustandshaftung im Ordnungsrecht prägt ..." (a.a.O. S. 301). Die Kammer hat zwar in ihren genannten Entscheidungen ebenfalls dem Eigentümer früheres eigenes oder fremdes Fehlverhalten bei der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks angelastet, den Abzug von notwendigen Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten jedoch auf die Folgeschäden früher unterlassener Instandhaltungsmaßnahmen beschränkt, nicht also die Kosten der nachzuholenden Arbeiten als solche angesetzt. Die Kammer hat zur Begründung dazu ausgeführt, daß es ein gedachtes, an das Grundstück gebundenes "Instandhaltungskonto" nach der gegebenen Gesetzeslage nicht gebe und daß es praktisch unmöglich sei zu bestimmen, wann bestimm te Aufwendungen zu Lasten dieses Kontos angefallen seien, wie hoch sie zu veranschlagen seien und ob sie seinerzeit aus dem Grundstück hätten finanziert werden können. Die Kammer gibt diese Ein schränkung im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auf. Die damit weiterh in verbundenen praktischen Schwierigkeiten bei der Feststellung des Umfanges unterlassener Investi tionen müssen jedoch nach Auffassung der Kammer entsprechend ihrer bisherigen Rechtsprechung zu der Einschränkung führen, daß nur die Kosten derjenigen Instandsetzungsmaßnahmen (einschließlich der Folgekosten ihrer Unterlassung) dem jetzigen Eigentümer anzurechnen sind, die ein auf den Erhalt der Bausubstanz bedachter Hauseigentümer mit Sicherheit bereits erheblich früher durchgeführt hätte, es also vermieden hätte (wie dies im Urteil des OVG Berlin vom 14. Januar 1983 - 2 B 89.82 - = GE 1983, 333 zutreffend umschrieben ist) durch übermäßige Gewinnabschöpfung zum Raubbau an der Altbau substanz und dadurch zu einem nunmehr offenbar werdenden Instandsetzungsstau kommen zu las sen. Aus alledem folgt, daß in jedem Einzelfall die Nettomieteinkünfte für den Zeitraum der nächsten zehn Jahre zu ermitteln und ihnen die Kosten notwendiger Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaß nahmen nach Abzug der in dem genannten Sinn früher unterlassenen Maßnahmen gegenüberzustellen sind. Der dem Eigentümer verbleibende Betrag ist daraufhin zu bewerten, ob er noch eine angemessene Rendite darstellt.