Zweckentfremdung von Wohnraum

Zweckentfremdung von Wohnraum; Zweckentfremdungsverbot; Wohnraum, Umwandlung in Hotelzimmer; Bedarf, marktwirtschaftlicher

1. Ein lediglich gegenwärtiger marktwirtschaftlicher Bedarf (hier fehlende preiswerte Hotelzimmer) stellt nicht zugleich einen öffentlichen Belang dar, der im Rahmen der Zweckentfremdungsverbot Verordnung Bedeutung hätte.

2. Zur Frage, wann ein Interesse des Eigentümers an der Zweckentfremdung von Wohnraum das öffentliche Interesse an der Wohnraumerhaltung überwiegt.

Der Kl. begehrt die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnräumen in seinem Haus. Er betreibt im Erdgeschoß des Hauses eine Diskothek und will die Räume, für welche er die Zweckentfremdung begehrt, in Hotelzimmer umwandeln. Der Kl. trägt gegen die abweisenden Bescheide im wesentlichen vor, daß ein beträchtliches öffentliches Interesse an preiswerten Hotelräumen bestehe. Außerdem sei die Umwandlung der Wohnungen in Hotelräume für ihn existenznotwendig, weil eine Vermietung der Räume als Wohnungen zu Beschwerden über den Diskothekenlärm führen würde und die Schließung der Diskothek zur Folge hätte. Damit sei seine Existenz bedroht. Das VG hat die Klage abgewiesen.

Die Zweckentfremdungs-Genehmigung ist nach § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbVO zu erteilen, wenn an der Zweckentfremdung ein das öffentliche Interesse an der Nutzung zu Wohnzwecken erheblich überwiegendes berechtigtes Interesse besteht. Diese Voraussetzung ist hinsichtlich des Vorhabens des Kl. nicht erfüllt. Weder ist ein schutzwürdiges berechtigtes Eigeninteresse des Kl. noch sind sonstige gewichtige öffentliche Belange ersichtlich, die das öffentliche Interesse am Bestandsschutz des betreffenden Wohnraumes überwiegen könnten.

Aus dem vom Kl. geltend gemachten Bedürfnis zur Schaffung von Hotelkapazität im Bezirk Neukölln läßt sich kein öffentlicher Belang herleiten, der gegenüber dem öffentlichen Interesse am Erhalt des betreffenden Wohnraumes stärkeres Gewicht hat. Dies gilt auch, wenn man den Vortrag des Kl., daß im Bezirk Neukölln die Nachfrage nach preiswerten Hotelzimmern das Angebot erheblich übersteigt, als richtig unterstellt. In diesem Falle läge lediglich ein gegenwärtiger marktwirtschaftlicher Bedarf vor. Dieser stellt jedoch nach der Rechtsprechung der Kammer (vgl. Urteil vom 30. Oktober 1981 - VG 13 A 120/81 - nicht zugleich einen öffentlichen Belang dar, der im Rahmen der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung Bedeutung hätte. Durch die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung hat das Land Berlin vielmehr zum Ausdruck gebracht, daß es am Bestandsschutz des vorhandenen Wohnraums ein vorrangiges öffentliches Interesse hat, um die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum sicherzustellen. Dieser Bedarf geht somit grundsätzlich allen anderen Bedürfnissen der Bevölkerung vor, und zwar auch dann, wenn eine erhebliche Nachfrage besteht, solange diese nicht zu einem offensichtlichen, auch gegenüber dem Wohnraummangel ins Gewicht fallenden Mißstand führt. Anhaltspunkte für eine so erhebliche Mangellage auf dem Gebiet des Hotelgewerbes, daß eine Zweckentfremdung von Wohnraum im öffentlichen Interesse erforderlich wäre, sind weder vom Kl. vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Es besteht auch kein das öffentliche Interesse überwiegendes Eigeninteresse des Kl. an der Zweckentfremdung des Wohnraumes durch Errichtung von Hotelzimmern. Der Kl. hat selber vorgetragen, daß die Nutzungsmöglichkeiten für diese Hotelzimmer aufgrund des Diskothekbetriebes sehr eingeschränkt wäre. Er hat weiterhin vorgetragen, daß es ihm wirtschaftlich auch nicht so sehr um die positive Nutzung der umstrittenen Räumlichkeiten geht, sondern um deren Freihaltung von Dauernutzern, deren Beschwerden ansonsten zu Maßnahmen der Gaststättenaufsicht gegen seine Diskothek führen könnten. Dieser Vortrag vermag ein überwiegendes Eigeninteresse des Kl. an der Zweckentfremdung des umstrittenen Wohnraums nicht zu begründen. Es ist zum einen schon zweifelhaft, ob die Gaststätten- oder Bauaufsicht überhaupt ermessensfehlerfrei Auflagen zum Schutze der Bewohner des Betriebsgrundstückes ergreifen könnte, wenn diese den Wohnraum in Kenntnis der von der Diskothek ausgehenden Belästigungen übernommen haben und in bautechnischer Hinsicht für ausreichenden Schallschutz für die Wohnungen gesorgt ist. Insoweit ist weder vom Kl. vorgetragen noch sonst ersichtlich, daß die bautechnische Schallisolierung der Wohnungen mit unzumutbaren Aufwendungen für den Kl. verbunden wäre. Aber selbst wenn man die Möglichkeit von ordnungsbehördlichen Auflagen unterstellt, folgt daraus noch kein das öffentliche Interesse überwiegendes Eigeninteresse des Kl. an der Zweckentfremdung der über der Gaststätte liegenden Wohnräume. Der Kl. hat das umstrittene Gebäude mit der vorhandenen Mischnutzung (unten: Gaststätte, oben: Wohnraum) im Jahre 1978 und damit nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung übernommen. Bei der Umgestaltung der Gaststätte in eine Diskothek war er dementsprechend durch das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, das Ausdruck der Sozialbindung des Eigentums ist (Art. 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 GG), verpflichtet, auf die Wohnraumeigenschaft der über der Gaststätte liegenden Räume Rücksicht zu nehmen. Ebensowenig wie die Absicht, in gegenwärtig als Wohnräume genutzten Räumen eine Diskothek zu eröffnen, ein das öffentliche Interesse überwiegendes Eigeninteresse des Eigentümers an der Zweckentfremdung von Wohnraum begründen kann, kann die Einrichtung einer Diskothek ein solches Eigeninteresse für indirekt von diesem Betrieb betroffene Wohnräume begründen. Die Dispositionsfreiheit des Kl. über den Wohnraum in dem von ihm erworbenen Gebäude war von Anfang an durch das Zweckentfremdungsverbot belastet; dementsprechend kann er sich heute, nachdem er - unterstellt sein Vortrag über die Gefahr eines Einschreitens der Gaststätten- oder Bauaufsicht trifft zu - ohne Rücksicht auf diese Zweckbindung den Betrieb im Erdgeschoß umgestaltet hat, nicht auf ein grundgesetzlich geschütztes Eigeninteresse an der Zweckentfremdung berufen.