Zweckentfremdung durch Unterlassen

Zweckentfremdung durch Unterlassen; Hausverwalter haftet für Zweckentfremdung durch Vorgänger

1. Ein Hausverwalter ist verpflichtet, einen Verstoß gegen die Zweckentfremdung so bald wie möglich zu beenden, auch wenn die rechtswidrige Vermietung durch seinen Vorgänger veranlaßt wurde (Übernahme der Garantenstellung).

2. Anderenfalls kann ein Bußgeld wegen vorsätzlichen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot durch Unterlassen verhängt werden. (Leitsätze der Redaktion)

Das AG hat den Betroffenen wegen Verstoßes gegen die 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung zu einer Geldbuße von 34.000 DM verurteilt. Der Betroffene verwaltete seit dem 8. April 1994 das Haus H.-str. ... in Berlin. In seiner Stellung war er berechtigt, Mietverträge abzuschließen und zu kündigen. Sein Vorgänger hatte im Vorjahr einen bis zum 30. April 1994 befristeten Gewerbemietvertrag mit einem Bewachungsunternehmen abgeschlossen. Dieser bezog sich auf eine im Dachgeschoß befindliche Zwei-Zimmer-Wohnung, die zu Wohnzwecken errichtet war. Eine Genehmigung für die zweckfremde Nutzung der Räume lag nicht vor. Dem Betroffenen waren diese Vertragsverhältnisse bekannt, als er seine Tätigkeit aufnahm. Nach Ablauf des Mietverhältnisses am 30. April 1994 unterließ er es, ein Räumungsbegehren an das Bewachungsunternehmen zu richten. Er akzeptierte vielmehr den Fortbestand des Büros und forderte im Juni 1994 dazu auf, die Mietzahlungen auf das neue Verwalterkonto zu leisten. Beendet wurde die zweckfremde Nutzung der Wohnung mit Wirkung vom 1. Mai 1997 durch das Einschreiten des Bezirksamtes.

Die Tatbestandsmerkmale des "Verwendens" und "Überlassens" von Wohnraum bezeichnen ein aktives Tun. Das bedarf hinsichtlich des "Verwendens" keiner Erläuterung, gilt aber auch für das "Überlassen". Unter diesem Begriff ist die Einräumung der tatsächlichen Gewalt über einen Gegenstand an einen Dritten zu verstehen (vgl. KG, Beschluß vom 3. Februar 1999 - 5 Ws (B) 691/98 -). Eine aktive Tätigkeit des Betroffenen zur Verwirklichung des Zweckentfremdungstatbestandes hat das Amtsgericht nicht festgestellt. Als der Betroffene die Mietzahlungen nach Ablauf des Vertrages entgegennahm und nichts gegen die weitere Nutzung der Wohnung durch den Gewerbemieter unternahm, führte dies gemäß § 568 BGB zu einer stillschweigenden Verlängerung des ursprünglichen Mietvertrages. Das Untätigbleiben stellt eine Unterlassung der Erklärung entgegenstehenden Willens dar. Erst eine solche Erklärung, die sich gegen den weiteren Gebrauch der Mietsache aussprechen würde, wäre eine Willenserklärung des Vermieters (vgl. Palandt-Putzo, BGB 58. Aufl., § 568 Rdnr. 8) und damit aktives Tun.

Der Betroffene hat aber durch Unterlassen dem Zweckentfremdungsverbot zuwidergehandelt, weil für ihn eine Rechtspflicht zum Handeln bestand (§ 8 OWiG). Er war verpflichtet, die gewerbliche Nutzung der Wohnung mit allen ihm zur Verfügung stehenden gesetzlichen Mitteln zu unterbinden. Diese Garantenstellung ist aus vorangegangenem Tun entstanden.

In pflichtwidriger Weise, nämlich unter eindeutigem Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot, hatte der Verwalter R. im April 1993 den für ein Jahr befristeten Gewerbemietvertrag mit dem Wachdienst abgeschlossen. Er hatte damit einen verbotenen Dauerzustand geschaffen, durch den dem betroffenen Rechtsgut andauernd neuer Schaden zugefügt wurde, solange der unrechtmäßige Zustand nicht beseitigt war. Daher war er auch zu dessen Beseitigung verpflichtet (vgl. Stree in Schönke/Schröder, StGB 25. Aufl., § 13 Rdnrn. 36 und 42 mit Nachw.). Diese Pflicht trifft nicht nur den Eigentümer als Vermieter, sondern auch den ihn in der Vermieterstellung vertretenden Verwalter (vgl. KG, Beschluß vom 23. Dezember 1994 - 5 Ws (B) 351/94 -). Daß nicht der Betroffene, sondern sein Vorgänger das pflichtwidrige Vorverhalten zu verantworten hatte, welches die Garantenstellung begründete, kann den Betroffenen nicht entlasten. Als er mit der Hausverwaltung begann, übernahm er nicht nur die Rechte und Pflichten, sondern auch die Garantenstellung seines Vorgängers. Insoweit ist seine Position der eines leitenden Angestellten gleichzustellen, der in einen Wirtschaftsbetrieb eintritt und dort regelmäßig auch durch Übernahme der Aufgaben in die Garantenstellung seines Vorgängers einrückt (vgl. BGH, NJW 1990, 2560, 2564 - "Lederspray" -); Er war deshalb verpflichtet, den rechtswidrigen Zustand bei der ersten sich bietenden Gelegenheit zu beenden. Als der Wachdienst über den vertraglich bedingten Zeitraum hinaus die Wohnung weiter nutzte, hätte er dessen Betreiber zur Räumung auffordern müssen. Da in dieser Situation ein schlichtes Räumungsbegehren ausgereicht hätte, kommt es nicht auf die von der Verteidigung aufgeworfene Frage an, ob sich die Vollmacht des Betroffenen auf die Aussprache von Kündigungen erstreckte. Statt seiner Pflicht nachzukommen, hat der Betroffene den Sicherheitsdienst aufgefordert, weiterhin die Miete zu entrichten. Später hat er mit dessen Betreiber sogar Verhandlungen über einen neuen, für seine Seite günstigeren Gewerbe Mietvertrag geführt.

Die Entscheidung des BayOblG in NJW 1993, 478 steht nicht in Widerspruch zu dieser Auffassung. Sie befaßt sich mit dem anders gelagerten Sachverhalt, daß nach zunächst ordnungsgemäßer Vermietung der Mieter abredewidrig den Wohnraum zweckfremd nutzte. Für diesen Fall wurde eine Garantenstellung des Vermieters aus vorangegangenem Tun mit Recht abgelehnt (ebenso KG, Beschluß vom 3. Februar 1999 - 5 Ws (B) 691/98 -). (...)

Der Hausverwalter hatte für eine Wohnung einen Gewerbemietvertrag abgeschlossen, ohne eine Zweckentfremdungsgenehmigung eingeholt zu haben. Später wurde vom Eigentümer ein anderer Verwalter eingesetzt, der auch nach Ablauf des Mietvertrags eine Räumung vom Gewerbemieter verlangte.

Mit Beschluß vom 27. August 1999 bestätigte das Kammergericht eine Verurteilung des neuen Hausverwalters wegen vorsätzlichen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot, begangen durch Unterlassen. Zwar ist nicht jedes Unterlassen strafbar oder bußgeldbewährt; nötig ist eine Rechtspflicht zum Handeln, die unter anderem auf eigenem vorangegangenem Tun beruhen kann. Ein solches eigenes Tun lag hier beim Hausverwalter nicht vor, sondern nur ein pflichtwidriges Verhalten seines Vorgängers. Das mußte er sich noch zurechnen lassen, da er in die Stellung des Hausverwalters und damit auch in dessen Pflichten eingerückt war. Ein Bußgeld hätte nur dann nicht verhängt werden können, wenn für ihn die Beendigung des Mietverhältnisses unmöglich gewesen wäre. Hier hätte aber eine schlichte Räumungsaufforderung genügt, die er unterließ und statt dessen Verhandlungen über einen neuen Gewerbemietvertrag führte.