Zweckentfremdung durch Bauträgergesellschaft

Das Leerstehenlassen von Wohnraum kann auch dann gegen das Zweckentfrem dungsverbot verstoßen, wenn die Eigentümerin der Wohnung eine Firma ist, zu de ren Geschäftszweck nicht das Vermieten von Wohnraum gehört, und sich der Ver kauf der Wohnung schwierig gestaltet.

Durch die beanstandete Verfügung wird nicht unter Verletzung des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG die ver fassungsrechtlich gewährleistete Privatnützigkeit des Eigentumsgegenstandes aufgehoben. Die Ver fügungsbefugnis des Eigentümers, d.h. auch die Wahlfreiheit zwischen dem Verkauf und der Vermie tung einer Wohnung, wird durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützt (vgl. BVerwGE 71, 291- 294 - m.w.N.). Dieses Recht unterliegt jedoch der Sozialgebundenheit (Art. 14 Abs. 2 GG). Die Sozialgebundenheit wirkt sich gerade beim Eigentum an Mietwohnungen - dies zumal in unterversorgten Großstädten - im Vergleich zu anderen Eigentumsgegeständen verstärkt aus. Denn das Maß und der Umfang der dem Ei gentümer von Verfassungs wegen zugemuteten und vom Gesetzgeber zu realisierenden Bindung hängt davon ab, ob und welchem Ausmaß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht. Je stärker der Einzelne auf die Nutzung fremden Eigentums angewiesen ist, um so wei ter ist der Gestaltungsbereich des Gesetzgebers (BVerwG, a.a.O. unter Hinweis auf BVerfGE 52, 1 - 32-). Sofern und solange nicht überwiegende (private) Interessen zugunsten der Zweckentfremdung von Wohnraum durchgreifen, muß sich der Eigentümer den Verzicht auf eine Zweckentfremdung als Ausdruck der Sozialgebundenheit seines Eigentums zumuten lassen. Diese Zumutbarkeit schließt auch in Richtung auf die gleichfalls verfassungsrechtlich gewährleistete Privatnützigkeit des Eigen tums (vgl. Art. 14 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 S. 2 GG) ein, sich mit dem Ertrag zufrieden geben zu müssen, der sich deshalb ergibt, weil der Raum zu für den Eigentümer "zumutbaren" - nicht notwendig optimalen - Bedinungen als Wohnraum vermietet werden kann (BVerwG, a.a.O.; BVerwG, Buchholz 454.51 MRVer bG Nr. 9 S. 18 m.w.N.).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist der Einwand der Antragstellerinnen erheblich, zu ihrem Geschäftszweck gehöre nicht die Vermietung von Wohnungen, sondern nur der Verkauf. Es ist nicht von vornherein auszuschließen, daß die von der Antragsgegnerin in dem abgefochtenen Bescheid ver langte Vermietung die Verkaufschancen hinsichtlich der betroffenen Erdgeschoßwohnung verkleinert. Denn potentielle Käufer, die die Wohnung selbst nutzen oder zu von ihnen selbst bestimmten Bedingun gen vermieten wollen, könnten sich durch eine Vermietung von einem Kauf abhalten lassen. Diese Bee inträchtigung der Privatnützigkeit wäre aber nur dann nicht mehr durch die Sozialbindung des Eigen tums und in deren Verfolg durch den Sinn des gesetzlichen Zweckentfremdungsverbotes gedeckt, wenn die Verfügungbefugnis der Antragstellerinnen durch ein Dauermietverhältnis eingeengt werden würde. Die Eingehung eines solchen Dauermietverhältnisses verlangt die Antragsgegnerin jedoch nicht. Sie hat vielmehr selbst auf die Möglichkeiten von befristeten Mietverhältnissen fur die Erdge schoßwohnung hingewiesen. Solche - etwa auf ein Jahr oder zwei Jahre befristeten - Mietverhältnisse sind nach Auffassung der Kammer nicht geeignet, die Verkaufschancen so nachteilig zu beeinflussen, daß von einer durch die Sozialbindung nicht mehr gedeckten Aushöhlung des Eigentumsrechts gespro chen werden könnte.

Die Antragstellerinnen haben nicht dargetan, daß eine befristete Vermietung der Erdgeschoßwohnung nicht möglich wäre (wird ausgeführt).