Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Umzug einer Rechtsanwalts- und Notarspraxis

Die mit dem Umzug einer Rechtsanwalts- und Notarspraxis verbundenen Probleme begründen keinen Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung gem. § 3 II ZwVbVO.

I. Die Antragsteller erwarben im Jahre 1979 die in Berlin-Schöneberg gelegene Wohnung als Eigentumswohnung und nutzten sie sodann bis zum Juni 1982 selbst zu Wohnzwecken. Seit dem 1. Januar 1984 ist die Wohnung an den Beigeladenen vermietet; dieser nutzt sie ausschließlich zum Betrieb seiner Rechtsanwalts- und Notarspraxis. Nachdem das Bezirksamt mit Schreiben vom 3. März 1989 an die Antragsteller darauf hingewiesen hatte, daß die Streitwohnung dem Zweckentfremdungsverbot unterliege, stellten diese unter dem 17. April 1989 einen An-trag auf Genehmigung der Zweckentfremdung zur Nutzung als Rechtsanwalts- und Notarspraxis durch den Beigeladenen. Das Bezirksamt lehnte diesen Antrag mit Bescheid vom 6. Juli 1989 ab, fordert die Antragsteller unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf, die Wohnung bis zum 31. August 1989 wieder Wohnzwecken zuzuführen.

Im vorliegenden Verfahren begehren die Antragsteller vorläufigen Rechtsschutz. Sie machen im wesentlichen folgendes geltend: Sie hätten erstmals durch das Schreiben der Behörde vom 3. März 1989 Kenntnis davon erlangt, daß die Streitwohnung, die bis zum Jahre 1979 als Arztpraxis genutzt worden sei, angeblich dem Zweckentfremdungsverbot unterliege. Auch von der von ihnen eingeschalteten Maklerfirma, die mit dem Verkauf bzw. mit der Vermietung der Wohnung beauftragt gewesen sei, hätten sie keinen diesbezüglichen Hinweis erhalten. Im Hinblick auf die vorangegangene Nutzung der Wohnung als Arztpraxis unterliege die Wohnung im übri-gen nicht dem Zweckentfremdungsverbot. Jedenfalls sei die bis zum 31. August 1989 gesetzte Frist bei weitem zu kurz; eine eingeführte Rechtsan-waltspraxis könne auch bei bestem Bemühen nicht binnen weniger Wochen aufgelöst und verlegt werden.

Der Beigeladene schließt sich dem Antrag der Antragsteller an. Zur Begründung trägt er im wesentlichen folgendes vor: Er betreibe in der Streitwohnung nunmehr seit sechs Jahren eine Rechtsanwaltspraxis und habe keine Aussicht, in der Nähe Ersatzräume zu finden. Soweit er Mietangebo-te erhalten habe, hätten sich diese auf abgelegenere Bezirke bezogen. Bei einem Umzug dorthin sei die Kontinuität seines Mandantenstammes nicht mehr gewahrt. Mit einem solchen Umzug wären im übrigen erhebliche In-vestitionen verbunden, auch würden sich in die Streitwohnung getätigte Ausgaben - so z.B. der langfristige Mietvertrag für eine Telefonanlage - als nutzlos erweisen. II. Der gemäß § 80 Abs. 5 VwGO zulässige Antrag ist unbegründet. Rechts-grundlage der Anordnung, die Räume wieder als Wohnung herzurichten und sie entsprechend nutzen zu lassen, ist § 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum. 1. Die Voraussetzungen für das behördliche Einschreiten sind hier gegeben. Die Streitwohnung unterfällt dem Zweckentfremdungsverbot jedenfalls deswegen, weil die Antragsteller die Wohnung nach Erwerb im Jahre 1979 bis zum Wegzug aus Berlin im Jahre 1982 zu Wohnzwecken genutzt haben (vgl. Urteil der Kammer vom 23. Mai 1989 - VG 16 A 393.87 -; Urteil der 13. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin vom 7. März 1986, GE 1986, 759; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 7. September 1984, Buchholz 454.51 Nr. 11).

2. Entgegen der Auffassung insbesondere des Beigeladenen sind auch keine Anhaltspunkte für die Annahme gegeben, die Wohnung könnte zu Wohnzwecken ungeeignet sein (wird ausgeführt).

3. Da die Streitwohnung unstreitig zweckfremd genutzt wird und hierfür bis-lang keine Genehmigung vorliegt, sind die weiteren Voraussetzungen für das behördliche Einschreiten ebenfalls gegeben. Die in dem Bescheid vom 6. Juli 1989 enthaltene Aufforderung, die Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen, erweist sich auch als ermessensfehlerfrei. Das Ver-langen des Antragsgegners wäre u.a. nur dann ermessensfehlerhaft, wenn für die Streitwohnung offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung bestünde. Dies ist indes nicht der Fall. Die von den Antragstellern und insbesondere von dem Beigeladenen ins Feld geführten erheblichen Probleme, die mit dem Umzug einer Rechtsanwalts- und Notarspraxis in gegebenenfalls entferntere Bezirke verbunden sind, sind in diesem Zusammenhang von untergeordnetem Stellenwert. Denn diese Schwierigkeiten sind ausschließlich darauf zurückzuführen, daß die Streitwohnung von dem Beigeladenen von Anfang an rechtswidrig zweckfremd genutzt worden ist. Auch die von den Antragstellern geltend gemachte feh lende Kenntnis vom Zweckentfremdungsverbot führt zu keinem anderen Ergebnis; die Antragsteller hätten rechtzeitig Rechtsrat einholen müssen, wenn sie mit den einschlägigen Vorschriften für Wohnraum nicht vertraut waren. Im übrigen bestehen Zweifel an dem diesbezüglichen Vortrag der Antragsteller: In den von ihnen selbst vorgelegten Unterlagen des Maklerbüros hieß es bezüglich der Streitwohnung, daß diese "teilgewerblich nutz-bar" sei (Exposé Bl. 28 VV), in einer weiteren Liste befindet sich der Ver-merk "teilgewerblich möglich" (Bl. 31 VV).

4. Erweist sich der Bescheid vom 6. Juli 1989 bei der in dem vorliegenden Verfahren gebotenen Prüfung mithin als offensichtlich rechtmäßig, ist im Hinblick auf die angespannte Lage des Wohnungsmarktes die Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht zu beanstanden (Beschluß des Oberverwaltungsgerichts Berlin vom 23. Juni 1988 - OVG 5 S 20.88 -). Schließlich begegnet auch die gesetzte Frist keinen rechtlichen Bedenken (vgl. hierzu Beschlüsse der Kammer vom 18. August 1989 - VG 16 A 102.89 - und vom 29. August 1989 - VG 16 A 242.89 -). Dies gilt hier schon deswegen, weil der Antragsgegner in seiner Antragserwiderung klargestellt hat, daß er so-lange von der Festsetzung bzw. Beitreibung eines Zwangsgeldes absehen werde, wie die Antragsteller alle rechtlich und tatsächlich möglichen Maß-nahmen zur Beendigung der Zweckentfremdung ergreifen und ihm dies nachweisen. Im übrigen erscheint es ohnehin nicht sachwidrig, wenn die Behörde nicht von vornherein die Beendigung einer zweckfremden Nutzung innerhalb einer knapp zweimonatigen Frist für ausgeschlossen hält, kann sie doch davon ausgehen, daß sowohl ein in Anspruch genommener Verfügungsberechtigter als auch der zweckfremd nutzende Wohnungsinhaber ein Interesse an einer möglichst raschen Beendigung der rechtswid-rigen Nutzungsverhältnisse haben müssen (vgl. § 7 ZwVbVO). Es bleibt dem Betroffenen unbenommen, im konkreten Fall darzutun und nachzuweisen, daß ihm die fristgemäße Beendigung der zweckfremden Nutzung unmöglich war; gegebenenfalls ist dann von einer Festsetzung bzw. Bei treibung des Zwangsgeldes - vorläufig - abzusehen.