Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Zwangsgeld; Auswahlermessen; Verhältnismäßigkeit

Wird eine Wohnung vertragswidrig vom Mieter gewerblich genutzt, hat die Behörde wegen des Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot sich vorrangig an den Mieter zu halten. Die Androhung eines Zwangsgeldes gegen den Vermieter ist ermessenswidrig und unverhältnismäßig (Leitsatz der Redaktion).

Der Antrag ist gemäß § 80 Abs. 5 VwGO zulässig und begründet. Die Kammer hat ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides, mit dem der Antragsgegner den Antragsteller unter Anordnung sofortiger Vollziehung aufgefordert hat, den in Berlin-T., Erdgeschoß rechts gelegenen Wohnraum Wohnzwecken zuzuführen und für den Weigerungsfall ein Zwangsgeld von 20.000,- DM angedroht hat. Das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung muß daher hinter dem Aussetzungsinteresse des Antragstellers zurücktreten.

Rechtsgrundlage für die Zuführungsaufforderung ist § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz - ZwBesG -) vom 8. März 1990 (GVBI. S. 627). Danach hat der Verfügungsberechtigte Wohnraum, der unter Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung anderen als Wohnzwecken zugeführt ist, auf Verlangen des Bezirksamtes wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die hier in Rede stehende 5-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von etwa 188 qm unterliegt - wovon die Beteiligten übereinstimmend ausgehen - dem Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO -) vom 15. März 1994 (GVBI. S. 91). Auch wird die Wohnung nach Ermittlungen des Antragsgegners - entgegenstehende Anhaltspunkte fehlen - dem Zweckentfremdungsverbot zuwider von ihrem Mieter, der eine Wohnung im Dachgeschoß desselben Hauses bewohnt, nach wie vor insgesamt als Büro gewerblich genutzt. Die begehrte Anordnung rechtfertigende Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides bestehen indes im Hinblick darauf, daß der Antragsgegner nicht den Mieter, sondern den Vermieter in Anspruch nimmt.

Gegen sachgerechte Ausübung des Auswahlermessens insoweit spricht schon die Tatsache, daß der Vermieter der Räume diese hier in Übereinstimmung mit dem Zweckentfremdungsverbot zu Wohnzwecken vermietet hat und hinreichende Anhaltspunkte dafür, daß dies etwa nur "zum Schein" geschehen wäre, weder vom Antragsgegner geltend gemacht, noch sonst erkennbar sind. Dem Zweckenffremdungsverbot zuwider verhält sich allein der die Räume vertrags- und ordnungswidrig nutzende Mieter.

Hinzu kommt, daß ein vorrangiges Vorgehen gegen den Mieter hier auch dem Gebot der Verhältnismäßigkeit entspräche. Das gilt schon im Hinblick auf den Aspekt der Erforderlichkeit der Maßnahme. Der Antragsgegner kann den Mieter mit einer Zuführungsaufforderung unmittelbar in Anspruch nehmen und die Unterlassung zweckfremder Nutzung mit Zwangsmitteln (Zwangsgeld, ggf. Zwangshaft, §§ 11, 16 VwVG) erzwingen. Demgegenüber hat der Vermieter auf eine Zuführungsaufforderung hin nur die Möglichkeit der Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe, wobei durch eine - vom Antragsgegner insoweit angeratene - Räumungsklage zunächst nicht Wohnnutzung, sondern allenfalls Leerstand erreicht werden könnte. Auch die dem Vermieter gegebenenfalls verbleibende Klage auf Unterlassung vertragswidriger Nutzung (§ 550 BGB) beinhaltet jedenfalls auch im Hinblick auf das unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten zu berücksichtigende Prozeßrisiko (hier behauptet der Mieter Wohnnutzung) nach Auffassung der Kammer nur ein weiteres Argument für die Notwendigkeit vorrangiger Inanspruchnahme des Mieters durch die Behörde (vgl. hierzu schon Beschlüsse der Kammer vom 1. Oktober 1992 - VG 10 A 466.92 - sowie vom 12. Mai 1993 - VG 10 A 133. 93 -).

Der Klarstellung halber sei darauf hingewiesen, daß die vom Antragsgegner in diesem Zusammenhang im übrigen und im wesentlichen zitierte Rechtsprechung sich mit den - hier nicht gegebenen - Fallkonstellationen befaßt, daß entweder der Vermieter entgegen dem Zweckentfremdungsverbot Wohnraum zu gewerblicher Nutzung überläßt oder er der Vollstreckung einer ihm gegenüber wegen Leerstandes zu Recht ergangenen Zuführungsaufforderung erfüllungshalber (§ 15 Abs. 3 VwVG) einen Mietvertrag entgegenhält. Bei der erstgenannten Fallkonstellation ist die Inanspruchnahme des Vermieters schon deshalb gerechtfertigt, weil der Mieter diesem gegenüber mit dem Gewerbemietvertrag zur Wohnnutzung nicht berechtigt ist und daher zu einer solchen auch nicht behördlicherseits gezwungen werden kann. Im letztgenannten Fall geht es nicht um die Ausübung des Auswahlermessens, sondern um die Frage, ob nachträglich ein Vollzugshindernis eingetreten ist.

Da es im Hinblick auf die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die Zuführungsanordnung an einer vollziehbaren Grundverfügung fehlt, war die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung anzuordnen.

Ein Mieter hatte eine Wohnung gemietet, in der er jedoch entgegen dem Mietvertrag ein Büro betrieb. Seine Wohnung lag im selben Haus im Dachgeschoß. Das Wohnungsamt forderte daraufhin unter Androhung von Zwangsgeld den Vermieter auf, die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen, da eine verbotene Zweckentfremdung vorliege. Im vorläufigen Rechtsschutzverfahren war der Vermieter beim VG Berlin erfolgreich.

Mit Beschluß vom 8. November 1995 stellte es fest, daß die Behörde sich hier hätte an den Mieter wenden müssen, weil eben dieser gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen hatte. Die Inanspruchnahme des Vermieters war ermessenswidrig und verstieß gegen das Gebot der Verhältnismäßigkeit. Die Möglichkeiten eines Vermieters in einem solchen Falle sind begrenzt, während die Behörde den Mieter unmittelbar zu einem bestimmten Tun oder einer Unterlassung zwingen kann.