Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; hochwertige Möblierung; Luxuswohnraum

Allein eine aufwendige Möblierung mit hochwertigen, teilweise eingebauten schloßartigen Möbeln schafft keinen Luxuswohnraum, für den das Zweckentfremdungsverbot nicht gilt.

Die Kammer hat keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides. Dessen sofortige Vollziehung ist im überwiegenden öffentlichen Interesse geboten.

Die Zuführungsaufforderung findet ihre rechtliche Grundlage in § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz - ZwBesG -) vom 8. März 1990). Die hier in Rede stehende Wohnung unterliegt dem Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 der Zweiten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweite Zweckentfremdungsverbot-Verordnung) vom 15. März 1994 (GVBl. S. 91 ff.). Hieran vermag der durch Farbfotografien und eine Inventarliste belegte Vortrag des Antragstellers nichts zu ändern, die Räumlichkeiten seien mit hochwertigen teilweise eingebauten schloßartigen Möbeln ausgestattet. Allein eine aufwendige Möblierung vermag Wohnraum zweckentfremdungsrechtlich nicht die Eigenschaft von - vom Zweckentfremdungsverbot ausgenommenem - sogenannten Luxuswohnraum zu verleihen. Das gilt schon deshalb, weil - wie auch hier erkennbar - die Möblierung überwiegend nicht zur ortsfesten Ausstattung der Wohnung gehört. Daß die Räume nach Angaben des Antragstellers mit "aufwendigen Holzverkleidungen, Parkett und Naturstein ausgelegt" sind, rechtfertigt ebenfalls keine andere Beurteilung. Solche Ausstattungsmerkmale weisen auch andere Wohnungen insbesondere im Berliner Altbaubestand auf, ohne daß sie deswegen der Eigenschaft als schützenswerter Wohnraum entbehrten. Auch ist weder dargelegt noch sonst erkennbar, daß die Größe der Wohnung mit etwa 170 qm derart überdimensioniert wäre,daß sie vom Markt nicht angenommen würde. Gleiches gilt für die Raumaufteilung, bei der die 4 Wohnräume, Bad, Küche und Balkon sämtlich ohne weiteres Durchgangszimmer von einer geräumigen (Wohn-) Diele aus erreicht und daher "unabhängig" voneinander genutzt werden können. Schließlich ist nicht näher dargelegt, inwieweit das Vorhandensein von Hobbyräumen im Dachgeschoß der Vermietbarkeit auf dem Berliner Wohnungsmarkt entgegenstehen sollte, ganz abgesehen davon, daß Vermietungsbemühungen - soweit vorgetragen und ersichtlich - nicht nachhaltig entfaltet worden sind.

Ein die Zuführungsaufforderung rechtfertigender Leerstand von ursprünglich drei, jetzt sechs Monaten (§ 1 Abs. 2 c Zweckentfremdungsverbot-Verordnung a.a.O. sowie in der Fassung der Ersten Verordnung zur Änderung der Zweiten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 24. März 1998, GVBl S. 79) ist unstreitig gegeben.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung des angefochtenen Bescheides hat der Antragsgegner beanstandungsfrei mit der Erwägung begründet, daß die angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt es notwendig mache, die in zentraler Lage gelegene Wohnung zur Versorgung Wohnungssuchender zur Verfügung zu stellen. Anknüpfungspunkte dafür, daß für die Wohnung wegen ihrer Lage, Beschaffenheit, Ausstattung oder ihres Mietpreises auf dem Wohnungsmarkt keine Nachfrage besteht, sind - wie bereits ausgeführt - nicht ersichtlich. Vielmehr läßt sich Pressemitteilungen jüngerer Zeit insbesondere auch für das Segment größerer Wohnungen in guten Lagen eher Gegenteiliges entnehmen. So steigt nach Angaben des Landesverbandes Freier Wohnungsunternehmen (zitiert nach "Der Tagesspiegel" vom 26. November 1998, S. 30) die Nachfrage "seit 4 Monaten deutlich", wobei als Grund der Regierungsumzug genannt wird. Nach den Angaben des Verbandes gebe es allein über die von ihm eingerichtete Botschaftsbörse" 1.500 Anfragen "für größere Wohnungen mit 120 bis 200 qm überwiegend für Innenstadt und bessere Wohnlagen ..."

Die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und das Berliner Zweckentfremdungsgesetz sind noch immer nicht aufgehoben, so daß die Rechtsprechung dazu nach wie vor von erheblicher praktischer Bedeutung ist. Gleich drei neue Entscheidungen des Berliner Verwaltungsgerichts sind in dieser Ausgabe enthalten.

In der ersten Entscheidung hatte sich das Verwaltungsgericht mit einem Fall zu beschäftigen, wo der von einer Wiedervermietungsanordnung betroffene Eigentümer sich mit dem Argument gewehrt hatte, die Wohnung unterliege gar nicht der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung, weil sie zum Stichtag 1972 bereits als Gewerberaum umgewidmet gewesen sei. Mit dem Stichtag hat es folgende Bewandtnis: Die erste Zweckentfremdungsverbot-Verordnung Berlin trat am 4. August 1972 in Kraft, und alle Wohnungen, die bis zu diesem Stichtag gewerblich genutzt wurden, unterfielen nicht dem Verbot der Zweckentfremdung - und zwar auch für die Folgezeit jedenfalls dann, wenn sie seit dem 4. August 1972 bis heute ununterbrochen zweckfremd genutzt werden (wurden sie zwischendurch wieder zu Wohnzwecken genutzt, unterfallen sie wieder dem Verbot). Beweispflichtig dafür, daß zum Stichtag eine zweckfremde Nutzung vorgelegen hat, ist der Eigentümer - und der hatte in dem vom VG entschiedenen Fall seine Probleme, weil er nicht nachweisen konnte, daß die Wohnung komplett zweckfremd genutzt wurde.

Der Nachweis der kompletten zweckfremden Nutzung ist für die Inanspruchnahme der Stichtagsregelung erforderlich, meinte das VG in seinem Beschluß vom 26. Oktober 1998. Die teilgewerbliche Nutzung reichte dem VG nicht. Dieser Fall ist in seinen Details als Argumentationshilfe in vergleichbaren Fällen nützlich. Das VG verweigerte dem Eigentümer auch, sich auf die Schaffung von Ersatzwohnraum zu berufen, wenn - wie im konkreten Fall - dieser schon lange Jahre vorher dem Wohnungsmarkt zugeführt worden war.

Mit Beschluß vom 9. Dezember 1998 stellte sich das VG auf den Standpunkt, Luxuswohnraum, der nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterliege, liege nicht schon dann vor, wenn es sich um eine 170 m2 große Wohnung in einer Villenetage in guter Lage mit eingebauten schloßartigen Möbeln und aufwendiger Holzverkleidung, Parkett und Naturstein, handele. Mit Beschluß vom selben Tag hob das VG die sofortige Vollziehung einer Wiedervermietungsanordnung für eine Substandardwohnung auf. Dabei handele es sich nicht um eine Wohnung, für die eine Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt und damit ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Vermietung zu Wohnzwecken anzunehmen sei. Im konkreten Fall handelte es sich um eine ofenbeheizte Wohnung ohne Bad und ohne Warmwasser an einer verkehrsreichen Straße. Ansonsten geht das Berliner Verwaltungsgericht - jedenfalls die 10. Kammer - nach wie vor davon aus, daß die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt angespannt ist!?