Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Büroraum; Wohnraumnutzung; Übernachtungsmöglichkeit

1. Der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Satz 1 Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ist bereits dann erfüllt, wenn Wohnraum in Büroraum umgewandelt und als solcher unter Beibehaltung nur eines verschwindend geringen Anteils privater Nutzung verwendet wird, der am Gesamterscheinungsbild der Wohnung als nunmehriger Geschäftsraum nichts ändert; dies gilt auch, wenn der Nutzer dort sei-nen ausschließlichen Berliner Wohnsitz genommen hat.

2. Zum Begriff des Wohnens gehört es, daß ein Raum dem Wohnungsinhaber grundsätzlich während des ganzen Tages zur privaten Verfügung steht und die Möglichkeit bietet, darin den Tätigkeiten und Nutzungsweisen nachzugehen, die zum Begriff des Wohnens gehören; das schließt u. a. die Möglichkeit ein, dort eine mehrtägige bettlägerige Erkrankung jederzeit ausliegen zu können.

Das Amtsgericht hat diesen Sachverhalt zutreffend dahin gewürdigt, daß der Betroffene seine Wohnung verbotswidrig anderen als Wohnzwecken zugeführt und damit den Tatbestand des § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO erfüllt hat. Ungeachtet dessen, daß der Betroffene in den fraglichen Räumen übernachtet und lebt und dort seinen ausschließlichen Berliner Wohnsitz genommen hat, dient die Wohnung infolge der von dem Betroffenen vorgenommenen Veränderungen nicht mehr dem Wohnzweck im Sinne der genannten Vorschrift.

Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO bereits dann erfüllt, wenn Wohnraum in Büroraum umgewandelt und als solcher unter Beibehaltung nur eines verschwindend geringen Anteils privater Nutzung verwendet wird, der am Gesamterscheinungsbild der Wohnung als nunmehriger Geschäftsraum nichts ändert (Senat, Beschluß vom 9. Februar 1988 - 5 Ws (B) 30/88; KG, Beschluß vom 19. Januar 1983 - 2 Ws (B) 159/82 -). In den so entschiedenen Fällen wiesen die Feststellungen allerdings aus, daß die jeweiligen Betroffenen in den in Geschäftsraum umgewandelten Wohnräumen nicht ihren ausschließlichen Wohnsitz hatten. Der Senat hat noch nicht entschieden, ob § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO erfüllt ist, wenn ein Betroffener in dem in ein Büro umgewandelten Wohnraum auch privat lebt und ein anderer privater Lebensmittelpunkt und damit Wohnsitz nicht feststellbar ist. Er entscheidet diese Frage dahin, daß eine Zweckentfremdung auch dann vorliegt, wenn als Geschäftsraum ausgestattete und genutzte Räume außerhalb der Geschäftszeiten, in denen sie den gewerblichen Zwecken dienen, für die sie ausgestattet sind, als privater Wohnraum genutzt werden.

Der unbestimmte Rechtsbegriff des "Wohnzwecks" ist von den Fachgerichten auszulegen, weil er weder in der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung noch in Art. 6 §§ 1 und 2 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG), auf denen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung beruht, definiert ist (OLG Hamburg MieWoE § 564 b BGB Nr. 6 Bl. 37; vgl. auch BayObLG in BayVBl. 1981, 761). Diese Auslegung hat sich nach dem objektivierten Willen des Gesetzgebers zu richten, wie er sich aus dem Wortlaut der Gesetzesbestimmung, dem Sinnzusammenhang und dem erkennbaren Zweck der Vorschrift ergibt (BVerfGE 45, 272, 288; BGHSt 31, 128, 130). "Wohnzweck" umfaßt im allgemeinen Sprachgebrauch alle Tätigkeiten, die den Sammelbegriff des Wohnens ausmachen (BayObLG aaO). Wohnen ist die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten; der Wohnraum soll dem Inhaber das Heim bieten, soll Mittelpunkt seines persönlichen Lebens sein und ist zu dessen privater Nutzung bestimmt (BayObLG aaO S. 762 mit weiteren Nachweisen). Zum Begriff des Wohnens gehört es auch, daß ein Raum dem Wohnungsinhaber grundsätzlich während des ganzen Tages zur privaten Verfügung steht und die Möglichkeit bietet, darin den Tätigkeiten und Nutzungsweisen nachzugehen, die zum Begriff des Wohnens gehören. Das schließt unter anderem die Möglichkeit ein, dort eine mehrtägige bettlägerige Krankheit jederzeit ausliegen zu können. Daß ein so umfassend verstandener "Wohnzweck" dem Willen des Gesetzgebers entspricht, zeigt die Regelung des Art. 6 § 1 Satz 2 MRVerbG, wonach unter anderem die Einrichtung von Schlafstellen keinen Wohnzwecken dient, obwohl dies nach dem Sprachgebrauch als Wohnzweck angesehen werden könnte (BayObLG aaO S. 762 = ZMR 1982, 59). Ob ein Wohnungsinhaber im Einzelfall Bedarf für alle Nutzungsarten hat, die den Begriff des Wohnens ausmachen, oder ob er sich mit weniger begnügt, ist nicht entscheidend. Abzustellen ist bei der Auslegung dieses Begriffs auf einen objektivierten, von den Bedürfnissen des Benutzers im Einzelfall unabhängigen Wohnzweck. Denn nur dann wird dem Sinn des Gesetzes, eine ausreichende Wohnungsversorgung der Bevölkerung sicherzustellen (vgl. BT-Drucks. IV, 2564 S. 4), Genüge getan, wenn ein Wohnraum auch im Falle eines Wechsels des Wohnungsinhabers dem neuen Inhaber ein Wohnen im umfassenden Sinne des Wohnzwecks möglich macht.

Diese Voraussetzungen sind bei den restlichen privaten Nutzungsmöglichkeiten, die dem Betroffenen außerhalb der Arbeitszeit der Ingenieurgemeinschaft in seinen Räumen bleiben, nicht mehr erfüllt. Daß der Betroffene sich auch während der Geschäftszeiten in den Räumen aufhalten kann und nach seinen Angaben dort auch kocht, bedeutet ebensowenig ein Wohnen wie es der Aufenthalt an einem Arbeitsplatz in Büroräumen ist, in denen der Arbeitgeber die Möglichkeit einräumt, Getränke und kleinere Mahlzeiten zuzubereiten. Ein Nebeneinander von Wohnzwecken und gewerblichen Zwecken, wie es als gewerbliche Mitbenutzung von Wohnraum einem Wohnungsinhaber bei gewissen beruflichen Tätigkeiten ohne Verstoß gegen das Verbot der Zweckentfremdung gestattet sein kann (vgl. BayObLG aaO; ZMR 1982, 123; WM 1978, 221; Böhle, Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, 1988, S. 76, 77), steht hier nicht in Frage. Denn es setzt voraus, daß trotz der teilweisen Mitbenutzung für gewerbliche Zwecke noch ein gleichzeitiges Wohnen im umfassenden Sinne möglich ist. Es bedarf daher keiner grundsätzlichen Entscheidung der in der Rechtsprechung umstrittenen Frage (vgl. Böhle aaO m. Nachw.), ob eine Zweckänderung schon dann vorliegt, wenn der Wohnzweck nicht mehr dominiert. Auch daß der Betroffene keinen anderen privaten Lebensmittelpunkt hat als die fraglichen Räume, zwingt nicht zu einer anderen Betrachtung. Es folgt daraus nur, daß er für diesen Fall überhaupt keine Wohnung im Rechtssinne hat.