Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Leerstandsdauer; Dreimonatsfrist

1. Die vom Verordnungsgeber bestimmte Dauer von drei Monaten fingiert keine unverrückbare Grenze, von der ab immer und ohne weiteres bei Fehlen einer Leerstandsgenehmigung die Zweckentfremdung feststünde, sondern bezeichnet ein - allerdings sehr starkes - Beweisanzeichen, das auf die Absicht hindeutet, den Wohnraum auf Dauer dem Markt zu entziehen.

2. Zum Beginn der rechtlichen Freiheit von Wohnraum.

Das Amtsgericht Tiergarten hat gegen den Betroffenen wegen vier vorsätzlicher Zuwiderhandlungen gegen §§ 1 Abs. 1 und 2 Buchstaben a (in zwei Fällen) und c (in zwei Fällen) der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO - vom 25. Juli 1972 (GVBl. für Berlin S. 1445) in der Fassung vom 9. Februar 1973 (GVBl. für Berlin S. 421), zuletzt geändert durch das Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz vom 8. März 1990 (GVBl. für Berlin S. 627) gemäß § 7 dieser Verordnung vier Geldbußen in Höhe von 2.000,- DM, 8.000,- DM, 7.000,- DM und 8.000,- DM festgesetzt.

Das Amtsgericht stellt fest: Der Betroffene erzielt neben Einkommen aus seiner Arztpraxis noch Mieteinnahmen. Er ist unter anderem Eigentümer der mit Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücke D. Weg 147, 149, 151, 153 und 153 a in Berlin-Wittenau. Gegen ihn hatten das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin und das Amtsgericht Tiergarten im Jahre 1991 rechtskräftig acht - im Urteil im einzelnen aufgeführte - Geldbußen in einer Gesamthöhe von 49.000,- DM verhängt und zum Teil vollstreckt. Zu den einzelnen Wohnungen stellt das Gericht fest:

1. Der Zeuge B. war Mieter der Wohnung D. Weg , 1. Obergeschoß rechts. Zum 31. Januar 1991 kündigte er rechtswirksam den Mietvertrag; am 13. Februar 1991 gab er die Wohnungsschlüssel zurück. Am 19. Februar 1991 stellte der Betroffene fest, daß der Zeuge zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Er forderte ihn hierzu auf und setzte ihm eine Frist zum 14. März 1991 und nach deren Ablauf eine Nachfrist bis zum 24. März 1991. Danach ließ er die Wohnung durch ein Malerunternehmen wieder herrichten, das seine Arbeiten am 1. Mai 1991 abschloß. Zum 1. Juli 1991 vermietete der Betroffene die Wohnung wieder. In der Zwischenzeit stand sie leer.

Diese Feststellungen tragen zum Fall 1 nicht den Schuldspruch. Im übrigen sind die Schuldsprüche nicht zu beanstanden.

1. Ordnungswidrig ist die Verwendung von Wohnraum für andere als Wohnzwecke ohne die erforderliche Genehmigung. Nach § 1 Abs. 2 Buchst. c ZwVbVO ist es als Aufgabe des Wohnzwecks auch anzusehen, wenn Wohnraum tatsächlich und rechtlich frei ist und länger als drei Monate leergestanden hat. Die Wohnung D. Weg 149, 1. Obergeschoß rechts, wurde tatsächlich frei, als der Mieter B. am 13. Februar 1991 dem Rechtsanwalt des Betroffenen die Wohnungsschlüssel zurückgab. Die Erwägungen, mit denen der Tatrichter die rechtliche Freiheit auf den 31. Januar 1991 - den Tag, an dem die Kündigung des Mietverhältnisses wirksam wurde - bestimmt hat, teilt der Senat hingegen nicht.

Gesetzliche Ermächtigungsgrundlage der ZwVbVO ist Art. 6 §§ und 2 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 - MRVerbG - (BGBl. I S. 1745). Sie begrenzt den möglichen Inhalt einer auf sie gestützten Verordnung; auch die Auslegung der Verordnung durch die Gerichte darf den von dem Gesetz bestimmten Rahmen nicht überschreiten (vgl. OVG Berlin NJW 1977, 314). Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG verbietet es, daß Wohnraum "anderen als Wohnzwecken zugeführt" wird, und stellt damit durch seinen Wortlaut klar, daß eine Zweckänderung erforderlich ist (vgl. BayObLG MDR 1994, 1034). Die Zweckänderung kann darin liegen, daß der Verfügungsberechtigte den Wohnraum leerstehen läßt. Um das Ausmaß der gesetzlichen Ermächtigung nicht zu überschreiten, wird verlangt, daß der Verfügungsberechtigte den Wohnraum absichtlich leerstehen läßt, um ihn auf Dauer einer vorhandenen Nachfrage im Rahmen angemessener Bedingungen zu entziehen und so dessen Eigenschaft als Wohnraum aufzuheben (vgl. BVerfG 38, 348, 365 = NJW 1975, 727, 729; OLG Düsseldorf NJW 1981, 2312). Das subjektive Merkmal der Entziehungsabsicht, das sich nur schwer feststellen läßt, darf anhand objektiver Merkmale indiziert werden, ohne daß jedoch eine Einzelfallprüfung gänzlich entbehrlich würde (vgl. BVerwG, Beschluß vom 2. August 1985 - 8 B 54, 61, 62, 63 und 82.85; Böhle, Zweckentfremdung von Wohnraum, 1995, Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG Rdn. 60). Die vom Verordnungsgeber bestimmte Dauer von drei Monaten fingiert also keine unverrückbare Grenze, von der ab immer und ohne weiteres bei Fehlen einer Leerstandsgenehmigung die Zweckentfremdung feststünde, sondern bezeichnet ein - allerdings sehr starkes - Beweisanzeichen, das auf die Absicht hindeutet, den Wohnraum auf Dauer dem Markt zu entziehen. Denn anderenfalls wäre der gesetzliche Rahmen der Ermächtigungsnorm überschritten, weil die subjektive Tatseite unterstellt würde (vgl. OVG Berlin a.a.O.). Dabei genügt zur Verwirklichung des subjektiven Tatbestandes bei einem über mehrere Wohnungen Verfügungsberechtigten dessen Absicht, durch wechselweises Leerstehenlassen unterschiedlicher Wohneinheiten den insgesamt verfügbaren Bestand dauerhaft zu vermindern.

Würde die Drei-Monats-Frist ungeachtet von aus dem Bürgerlichen Recht herrührenden Rechten des Verfügungsberechtigten ausnahmslos mit dem Ende des mietvertraglichen Verhältnisses beginnen, so verlöre sie ihre Indizwirkung für die subjektive Seite der Zweckänderung, wenn der Wohnraum unter Verzicht auf von der Rechtsordnung gebilligte Ansprüche gegenüber dem Vormieter vermietet werden müßte. Demzufolge wurde die Indizwirkung in einem Fall verneint, in dem der Verfügungsberechtigte gegen den Vormieter zügig ein Beweissicherungsverfahren über den Zustand der Wohnung betrieb (vgl. VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 1985 - VG 13 EÜ 48/95 -). Der dem Senat zur Entscheidung vorliegende Fall ist dem vom VG Berlin entschiedenen vergleichbar. Denn der Betroffene mußte dem Vormieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen Fristen setzen, um seine Rechte zu wahren (vgl. Oske, Schönheitsreparaturen, S. 48 ff.), die erst am 24. März 1991 endeten. Die Drei-Monats-Frist endete am 23. Juni 1991. Ihre Überschreitung um eine Woche bis zum nächsten Monatsersten, dem üblichen Tag des Inkrafttretens eines Mietverhältnisses, beweist die Absicht, den Wohnraum - zeitweise - dem Markt zu entziehen, nicht. Auf die Frage, ob die Vermietbarkeit der Wohnung sogar erst mit der Beendigung der Schönheitsreparaturen gegeben war (vgl. OVG Berlin E 17, 97), kommt es danach nicht mehr an.

Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum erfaßt auch die Fälle, in denen Räume dem Wohnungsmarkt dadurch vorenthalten werden, daß sie einfach nicht vermietet werden. Nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ist hier eine Frist von drei Monaten maßgeblich.

Eine Wohnung war zum 31. Januar 1991 gekündigt worden; die Schlüsselrückgabe erfolgte am 13. Februar 1991. Es waren jedoch noch Schönheitsreparaturen erforderlich, die vom Mieter nicht ausgeführt worden waren. Das KG meinte, auf jeden Fall könne in einem solchen Fall die Dreimonatsfrist erst mit Ablauf der Nachfrist gemäß § 326 BGB zu laufen beginnen, die der Vermieter dem Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gesetzt hatte. Eine Zweckentfremdung lag deshalb in diesem Falle nicht vor, da nur wenige Tage nach Ablauf der so berechneten Dreimonatsfrist die Wohnung neu vermietet wurde.

In einem weiteren Beschluß vom 3. April 1996 bejahte das KG allerdings eine Zweckentfremdung, obwohl umfangreiche Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses nötig waren. Es handelte sich um ein langfristiges Mietverhältnis, das allerdings nur wegen des Todes des Mieters außerordentlich gekündigt werden konnte. Dies hatte der Nachlaßverwalter fristgerecht getan. Mit Wirksamwerden der Kündigung begann der Leerstand der Räume, so daß nach Ablauf der Dreimonatsfrist der Tatbestand der Ordnungswidrigkeit erfüllt war. Auch wenn erhebliche Arbeiten in den Räumen nötig waren, änderte dies nichts daran, daß es sich noch um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbots handelte.

Mit Beschluß vom 21. Juni 1996 stellte das KG fest, daß diese Frist nicht unabänderlich gilt, sondern lediglich eine Indizwirkung hat. Insbesondere kommt es in Einzelfällen weder auf die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses noch auf die Schlüsselrückgabe an.