Zweckentfremdung

Zweckentfremdung; Wohnraumbegriff

Zum Zweckentfremdung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts, wenn erhebliche Finanzierungsmittel zur Instandsetzung und Modernisierung erforderlich sind. (Leitsatz der Redaktion)

Das Amtsgericht Tiergarten in Berlin hat durch Urteil vom 11. Mai 1995 gegen den Betroffenen wegen vorsätzlichen ungenehmigten Leerstehenlassens einer Wohnung in der Zeit vom 1. Februar 1992 bis 12. Oktober 1992 gemäß § 7 Abs. 1, 1 Abs. 1 Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Nr. 1 OWiG (genauer: § 7 Abs. 1 und Abs. 2, § 1 Buchst c der - 1. - Zweckentfremdungsverbot-Verordnung) eine Geldbuße von 8.500,- DM festgesetzt.

1. Das Amtsgericht hat festgestellt: Der Betroffene ist alleiniger Geschäftsführer einer Verwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, die als Hausverwaltung für die Vermietung der Wohnungen im Hause Q.straße 122 in Berlin-Tiergarten zuständig war. Am 24. Juli 1991 verstarb der Mieter W., der die linke Wohnung im 1. Obergeschoß des Seitenflügels bewohnte. Die Erben schlugen die Erbschaft aus, und der Nachlaßpfleger kündigte den Mietvertrag mit Schreiben vom 14. August 1991, wobei er auf die Überschuldung des Nachlasses hinwies und die Wohnungsschlüssel übersandte. Die Gesellschaft reagierte nicht auf dieses Schreiben. Obwohl der Betroffene wußte, daß die Wohnung leerstand, beantragte die Gesellschaft erst auf Veranlassung des Wohnungsamtes am 13. Oktober 1992 eine Leerstandsgenehmigung. Anschließend ließ der Betroffene die Wohnung für ca. 50.000,- DM räumen, renovieren und modernisieren. Mit Vertrag vom 1. Januar 1993, der am 25. Februar 1993 wieder gekündigt wurde, vermietete die Gesellschaft die Wohnung erneut. Durch notarielle Teilungserklärung vom 25. Mai 1993 wurde das Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt. Zu der Einlassung des Betroffenen hat das Amtsgericht ausgeführt: Die Einlassung, die Kündigungsfrist habe ein Jahr betragen, sei unbeachtlich, weil dem Betroffenen aufgrund seiner beruflichen Beschäftigung mit Hausverwaltungen die gesetzliche Kündigungsfrist des § 565 Abs. 5 in Verbindung mit § 569 BGB beim Tod des Mieters bekannt sein mußte. Entgegen der Einlassung, die Wohnung sei in sehr verwahrlostem Zustand und hätte mit großem Zeitaufwand instand gesetzt werden müssen, sei für die in der Wohnung durchgeführten Arbeiten ein Zeitraum von drei Monaten ausreichend gewesen. Seine Pflicht, notfalls eine Leerstandsgenehmigung zu beantragen, habe der Betroffene gekannt.

2. Diese Feststellungen rechtfertigen den Schuldspruch mit der Einschränkung, daß die Zuwiderhandlung erst mit dem 1. März 1992 begann.

b) Als Aufgabe des Wohnzwecks im Sinne des § 1 Abs. 1 ZwVbVO, die nur mit Genehmigung des Landesamtes für Wohnungswesen erfolgen darf, ist es gemäß § 1 Abs. 2 Buchstabe c ZwVbVO auch anzusehen, wenn Wohnraum tatsächlich und rechtlich frei ist und länger als drei Monate leergestanden hat. Tatsächlich und rechtlich frei war die Wohnung aufgrund der Kündigung des Nachlaßverwalters seit Ende November 1991. Ungeachtet der Vereinbarungen im Mietvertrag kann das Mietverhältnis gemäß § 569 Abs. 1 BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden, wenn der Mieter stirbt. Gemäß § 565 Abs. 5 BGB gilt für die gesetzliche Frist § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. Für die Kündigung mit Schreiben vom 14. August 1991 war der nächstzulässige Termin zur Beendigung des Mietverhältnisses der Ablauf des Monats November. Angesichts des festgestellten kurzen Zeitabstandes zwischen dem Tod des Mieters am 24. Juli 1991 und dem Kündigungsschreiben durch den Nachlaßpfleger vom 14. August 1991 bestehen auch keine Bedenken gegen die Rechtzeitigkeit und damit Zulässigkeit der außerordentlichen Kündigung. Zwar gilt die Kündigungsbefugnis beim Tod eines Mieters nur für den ersten Termin, für den sie zulässig ist (§ 569 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der objektiv erste mögliche Kündigungstermin war bereits der 3. August 1991. Doch kommt es nicht auf den ersten Termin an, der nach dem Tod des Mieters objektiv für eine Kündigung in Betracht kommt. Entscheidend ist vielmehr, wann es den Rechtsnachfolgern des Mieters bei Einhaltung der verkehrsüblichen Sorgfalt tatsächlich möglich ist, die Kündigung auszusprechen (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1994, 114; Sonnenschein ZMR 1992, 417, 418). Obwohl bei Nichteinhaltung des ersten objektiv möglichen Kündigungstermins nach dem Tod des Mieters grundsätzlich nähere Feststellungen des Tatrichters erforderlich sind, aus denen hervorgeht, ab wann die erste tatsächliche Möglichkeit zur Kündigung bestand, ermöglichen die knappen Urteilsgründe im vorliegenden Fall ausnahmsweise die revisionsähnliche Überprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Denn es ist offenkundig, daß die Zeit, die die Erben für die Entscheidung über die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft benötigten, und die Zeit, die nach der Ausschlagung der Erbschaft zur Bestellung des Nachlaßpflegers erforderlich war, die Zeit zwischen dem Tod und dem dritten Werktag im August 1991, dem 5. August 1991, überschritt.

Bereits mit dem Zugang der Kündigung bei der Verwaltung war die Wohnung nach den Feststellungen auch tatsächlich frei. Denn die Wohnung wurde nicht mehr bewohnt, und der Nachlaßverwalter hatte die Verfügungsgewalt über etwa noch darin befindliche Gegenstände zugunsten des Vermieters aufgegeben.

c) Entgegen dem Rechtsbeschwerdevorbringen weisen die tatsächlichen Feststellungen auch aus, daß es sich bei der Wohnung, die der Betroffene leerstehen ließ, um Wohnraum im Sinne des § 1 ZwVbVO handelte.

Wohnraum ist nach der verfassungsrechtlich überprüften und für verfassungsmäßig erklärten Ermächtigungsnorm des Art. 6 §§ 1 und 2 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs u.a. - MRVerbG - vom 4. November 1971 - BGBl. I 1745 -, auf der die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung beruht, solcher Wohnraum, der im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt, oder der doch noch mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand versetzt werden kann; bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten zu erhalten, ist nicht Zweck des Schutzgesetzes (vgl. BVerfGE 38, 348, 364). Dieser Begriff des schutzwürdigen Wohnraums liegt ausweislich der Ausführungsvorschriften sowohl zur (1.) Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (AV ZwVbVO) vom 2. August 1985 (Amtsbl. für Berlin 1985 Nr. 62 S. 1956) als auch zur 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (AV-2. ZwVbVO) vom 29. Juni 1994 (Amtsbl. für Berlin 1994 Nr. 36 S. 2254) der Berliner Regelung zugrunde (vgl. AV-ZwVbVO Nr. 1 Abs. 2 zu § 1 Abs. 1 und AV-2. ZwVbVO Nr. 1 Abs. 3 zu § 1 Abs. 1). Als zumutbarer Aufwand werden in den AV-2. ZwVbVO Nr. 1 Abs. 3 die finanziellen Mittel zur Beseitigung eines Mangels oder Mißstandes bezeichnet, die innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem gesamten Grundstück ausgeglichen werden können, wobei der Wert derjenigen Investitionen abzuziehen ist, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären.

Der finanzielle Aufwand eines Vermieters insbesondere zur Modernisierung einer Wohnung kann danach nur dann berücksichtigt werden, wenn die weitere Vermietbarkeit der Räume als Wohnraum durchschnittlichen Standards von der vorgenommenen Art der Modernisierung abhängt, nicht aber dann, wenn dadurch nur die Zulässigkeit einer höheren Mietforderung oder die Verkäuflichkeit der Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum erreicht werden soll. Im allgemeinen verlangt dies nähere Feststellungen einerseits zur Erforderlichkeit der geltend gemachten Aufwendungen auf die Wohnung, andererseits zur objektiven Zumutbarkeit der als erforderlich festgestellten Aufwendungen für den Vermieter in den Urteilsgründen, um deren rechtliche Überprüfung zu ermöglichen. Beides hat das Amtsgericht unterlassen. Während der Betroffene durch die unterlassene Überprüfung und Darlegung der Erforderlichkeit der festgestellten Aufwendungen nicht beschwert ist, kann sich die gleiche Unterlassung bezüglich der objektiven Zumutbarkeit, die erforderlichen Kosten aufzubringen, zu Lasten eines Betroffenen auswirken. Dennoch greift die entsprechende Rüge der Rechtsbeschwerde nicht durch. Denn im vorliegenden Fall ergibt sich allein aus dem Umstand, daß die Wohnung bis zum Tode des Mieters W. an diesen vermietet war und der Betroffene in seiner Einlassung in der Hauptverhandlung die Auffassung vertrat, dieser Mietvertrag hätte trotz der von ihm geltend gemachten Verwahrlosung nur unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr gekündigt werden dürfen, daß die Räume bewohnbar waren und die Verwahrlosung kein solches Ausmaß hatte, daß die Aufrechterhaltung ihrer Vermietbarkeit und damit zugleich ihrer Bewohnbarkeit objektiv unzumutbar war.

d) Rechtlich unbeachtlich ist das Vorbringen der Rechtsbeschwerde, die Ahndung der festgestellten Ordnungswidrigkeit verstoße gegen den Gleichheitsgrundsatz, weil zahlreiche Wohnungen des Landes Berlin leerstünden, ohne daß die Wohnungsbehörden dagegen tätig würden. Der Gleichheitsgrundsatz gebietet nicht, ein ordnungswidriges Verhalten zu dulden, selbst wenn in vergleichbaren oder sogar schwerwiegenderen Fällen nicht eingeschritten wird (vgl. Göhler, § 47 OWiG Rdn. 9 mit Nachweisen).